Αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων με υπεραξία χρήσης και λειτουργίας

18:03 24/7/2012 - Πηγή: Kafeneio-gr

Την σημερινή κομβική στιγμή της οικονομικής και κοινωνικής κρίσης αλλάζουν υποχρεωτικά τα δομικά χαρακτηριστικά των αγορών. Έτσι και στην αγορά ακίνητης περιουσίας αλλάζει η βαρύτητα των κλασσικών χαρακτηριστικών τα οποία διαμορφώνουν την τελική αξία των ακινήτων, ιδιωτικών και δημοσίων...
Διαχρονικά, το βασικό χαρακτηριστικό εκτίμησης της αξίας των ακινήτων είναι η θέση. Πλέον πολύ σημαντικότερη βαρύτητα αποκτά η κατάλληλη χρήση και επιτυχημένη λειτουργία επί των ακινήτων. Αυτές κρίνουν την βέλτιστη αξιοποίηση των ακινήτων, και ειδικά των οικοπέδων ή εμπορικών ακινήτων, και

τελικά την σημερινή τιμή και αξία τους.

Σε μια εποχή πολιτικής αστάθειας, χαμηλής επενδυτικής εμπιστοσύνης, περιορισμένης ζήτησης, ελλιπούς τραπεζικής χρηματοδότησης, συγκρατημένης ιδιωτικής ρευστότητας και δημοσιονομικής πολιτικής λιτότητας, οι τιμές των ακινήτων υφίσταται εκ των πραγμάτων ισχυρές καθοδικές πιέσεις. Συνυπολογίζοντας την αρνητική προοπτική της ελληνικής οικονομίας και την επακόλουθη καθοδική ψυχολογία των εν δυνάμει αγοραστών και επενδυτών τότε η πίεση στις αξίες γίνεται αφόρητη. Συνεπώς το ακίνητο ως αντικείμενο συναλλαγής δέχεται τιμές ζήτησης χαμηλότερες όχι μόνο από την αντικειμενική αξία αλλά και την δυνητική εύλογη αξία του σε ομαλές οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες. Η υπεραξία του κτιρίου ως κατασκευαστικό προϊόν μειώνεται άλογα.

Επιτακτικά η συμμετοχή του ακινήτου ως στοιχείο της αλυσίδας παραγωγής πλούτου πλέον έχει κορυφαία συμβολή στην διαμόρφωση της την σημερινής αξίας του. Ουσιαστικά το ακίνητο γίνεται δομικό στοιχείο της παραγωγικής ή οικιστικής δραστηριότητας που αναπτύσσεται σε αυτό. Για παράδειγμα ένας ισόγειος χώρος σε μια περιοχή γενικής κατοικίας με εμπορικές χρήσεις θα εξαρτήσει την μελλοντική του τιμή από την κατάλληλη εγκατάσταση και επιτυχή λειτουργία μιας επενδυτικής προσπάθειας. Δεν φτάνει πλέον μόνο η προβολή για να ενισχύσει την αξία του χώρου αυτού αλλά βασική προϋπόθεση είναι η επιχειρηματική λειτουργία του να είναι παραγωγική και προσοδοφόρα. Σε ευρύτερο επίπεδο, δηλαδή σε μεγαλύτερες υποδομές ή οικόπεδα, επίσης πλέον ισχύει η ίδια λογική. Η επιτυχημένη και κατάλληλη λειτουργία είναι αυτή που θα ανεβάσει την αξία της υποδομής και όχι, απλά και κλασσικά, η θέση της. Λόγου χάριν ένα οικόπεδο με πλέον κατάλληλη χρήση την αγροτική παραγωγή που χρησιμοποιείται για παραγωγή φωτοβολταικών ή αντιστρόφως, ή μια μαρίνα με ελλιπή ή λάθος διαχείριση και μειωμένη παραγωγή εισοδήματος και πλούτου θα εκτιμηθούν πολύ χαμηλότερα λαμβάνοντας μειωμένες τιμές και αξία.

Αναλογικά σε αυτή τη θεώρηση οφείλει να στηρίξει τις όποιες ελπίδες της η πολιτική της Ελλάδας για την προσοδοφόρα κοινωνικά αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και των λοιπών δημοσίων υποδομών (αεροδρόμια, λιμάνια, μαρίνες, εθνικές οδοί, κλπ). Οφείλει να θέσει ως σκοπό όχι την απευθείας πώληση τους ως ακίνητους πόρους αλλά την μακροχρόνια μίσθωση τους, με συμφωνία σταθερών εσόδων αλλά και υπεραξίας απόδοσης για το ελληνικό κράτος κα