Αγορά ή ενοικίαση σπιτιού; Όσα πρέπει να ξέρετε πριν τη μεγάλη απόφαση

06:02 17/3/2022 - Πηγή: Το Ποντικι

Πριν από την μεγάλη οικονομική ύφεση που ξεκίνησε τη διετία 2009-10 ήταν ακόμα «ζωντανό» σχεδόν σε όλους τους Έλληνες το όνειρο να βάλουν «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους».

Η οικοδομή εξακολουθούσε σε μεγάλο βαθμό να αποτελεί την παραδοσιακή ατμομηχανή της εγχώριας οικονομίας με τις πολυκατοικίες να ξεφυτρώνουν σαν μανιτάρια στη θέση των ελάχιστων μονοκατοικιών που είχαν απομείνει εξαιτίας της φρενίτιδας για απόκτηση ενός διαμερίσματος, ενώ τα ποσοστά αντιπαροχής είχαν φτάσει στο αστρονομικό ποσοστό του 55%-60%.

Αντίστοιχα αστρονομικές ήταν και οι τιμές ανά τ.μ με τις μικρομεσαίες

περιοχές να ξεκινούν…απλά από τα 3.000 ευρώ και να ανεβαίνουν «εκθετικά» μαζί με τους ορόφους και την ελκυστικότητα του brand name της εκάστοτε περιοχής

Η κατάσταση αυτή άρχισε να ξεθωριάζει δειλα μόλις ξεπρόβαλε η κρίση και μετατράπηκε σε εικόνα κατάρρευσης της κτηματαγοράς τα επόμενα χρόνια των μνημονίων και των capital controls.

Έτσι για μία σχεδόν δεκαετία για τη συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων η αγορά σπιτιού ήταν όνειρο «απατηλό» με αποτέλεσμα να στραφούν αποκλειστικά στο ενοίκιο ή και στην επιστροφή στο πατρικό.

Η δεκαετής ανομβρία όμως στον κλάδο της οικοδομής δημιούργησε ένα μεγάλο κενό στην προσφορά καινούριων σπιτιών με αποτέλεσμα τα ενοίκια (που δεν είχαν υποχωρήσει αντίστοιχα με τις τιμές αγοράς) να παίρνουν τον ανήφορο όσο η κατάσταση βελτιωνόταν από το 2017, αλλά και με την έλευση του παγκόσμιου φαινομένου που λέγεται Airbnb.

Έτσι φτάσαμε σε ένα σημείο όπου η πορεία των μισθών και των ενοικίων ήταν σε τέτοιο βαθμό αντιστρόφως ανάλογη που η επιλογή του ενοικίου έγινε το ίδιο δύσκολη με αυτή της αγοράς.

Όλα αυτά σε συνδυασμό με την βελτίωση τις κατάστασης στις τράπεζες οι οποίες ξεκίνησαν σιγά σιγά να δίνουν κάποια (έστω μικρά) στεγαστικά άρχισε να επαναφέρει στην επικαιρότητα το πρότερο της κρίσης δίλημμα: «Αγορά ή ενοίκιο;».

Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία παραγόντων της κτηματαγοράς η κατάσταση στην απόκτηση ενός ακινήτου είναι σήμερα πολύ διαφορετική από αυτήν προ κρίσης.

Το κόστος αγοράς και ενοικίασης

Σήμερα πάνω από 8 στα 10 ακίνητα που μεταβιβάζονται έχουν «ταβάνι» τα 100.000 ευρώ, όσο δηλαδή είναι και το ποσό που οι τράπεζες είναι διατεθειμένες να δώσουν πιο εύκολα στους περισσότερους ενδιαφερόμενους.

Πρόκειται για μεταχειρισμένα «δυάρια» έως μεγάλα «τριάρια» ανάλογα την περιοχή και παλαιότητα που μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες ενός ζευγαριού ή μίας όχι πολύ μεγάλης οικογένειας.

Με βάση λοιπόν τα δεδομένα που επικρατούν σήμερα στην αγορά στεγαστικών δανείων για την αγορά ενός σπιτιού αξίας 100.000 ευρώ, και με την προϋπόθεση ότι οι τράπεζες ζητούν τουλάχιστον μία προκαταβολή της τάξης του 20%, τότε χρειάζεται η εκταμίευση από την τράπεζα ποσού 80.000 ευρώ

Σύμφωνα με τα επιτόκια που ισχύουν σήμερα, για ένα στεγαστικό δάνειο διάρκειας περίπου 30 ετών η μηνιαία δόση διαμορφώνεται πείπου στα 350 ευρώ.

Αν δεχτούμε ότι για ένα αντίστοχο σπίτι δηλαδή αξίας περίπου 100.000 με παλαιότητα στα 30+ χρόνια απαιτεί ενοίκιο σήμερα στα 450 ευρώ τότε με βάση καθαρά τη σύγκριση δόσης-ενοικίου ο αγοραστής κερδίχει περίπου 100 ευρώ το μήνα.

Όμως τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά καθώς η ιδιοκτησία ενός σπιτιού συνοδεύεται από μία σειρά από έξοδα που δεν υπάρχουν στην περίπτωση της ενοικίασης.

Τα έξτρα έξοδα της ιδιοκτησίας

–Ξεκινάμε με την προκαταβολή της αγοράς. Όπως είπαμε για την εκταμίευση του δανείου η τράπεζα απαιτεί προκαταβολή ύψους 20% (τουλάχιστον), δηλαδή βάσει του παραδείγματος μας 20.000 ευρώ. Πρόκειται για ένα σεβαστό ποσό που ο αγοραστής δεν θα το έχει πλέον στην κατοχή του με όσα μειονεκτήματα θα έχει αυτό στην οικονομική του καθημερινότητα.

–Κατά κανόνα ένα σπίτι μεταχειρισμένο 20, 30 ακόμα και 40 ετών, όσο καλοδιατηρημένο και να είναι θα χρειαστεί σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, άμεσα μία ανακάινιση τουλάχιστον 10.000 ευρώ.

Αυτό στην ουσία αυξάνει την πραγματική τιμή απόκτησης του ακινήτου στα 110.000 ευρώ ή και παραπάνω αν «ξεφύγει» όπως συχνότατα συμβαίνει το κόστος των επισκευών.

–Στην τιμή του ακινήτου προστίθενται συνήθως όλα τα έξοδα για τη μεταβίβαση καθώς τα επιβαρύνεται ο αγοραστής. Έτσι στο παράδειγμα μας υπάρχουν μεσιτικά 2%, δικηγορικά, φόροι μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά κλπ. τα οποία αθροιστικά φτάνουν τα 8.000 ευρώ

– Τα παλαιά σπίτια έχουν την τάση να βγάζουν κάποιες ζημιές συχνότερα από τα καινούρια και χρειάζονται κάποιο ποσό ετησίως για να συντηρηθούν. Έτσι μέσα σε 30 χρόνια είναι πολύ πιθανόν να προκύψουν διάφορα προβλήματα στα ηλεκτρικά, τα υδραυλικά, υγρασίες και άλλα, που αν τα επιμερίσουμε ετησίως βγαίνουν σύμφωνα με τους ειδικούς περίπου στα 300 ευρω το χρόνο δηλαδή συνολικά στα 9.000 ευρώ

–Εδώ και αρκετά χρόνια έχει καθιερωθεί ένας φόρος που δεν υπήρχε νωρίτερα στην ιδιοκτησία ενός ακινήτου ο περίφημος… ΕΝΦΙΑ. Αυτός για ένα σπίτι του παραδείγματος μας βρίσκεται σήμερα στα επίπεδα (χοντρικά) των 100 ευρώ τοχρόν δηλαδή στα 30 χρόνια μας κοστίζει 3.000 ευρώ

Αν προσθέσουμε λοιπόν στην αρχική τιμή των 100.000 ευρ΄όλα τα παραπάνω έξοδα τότε βλέπουμε ότι το τελικό πραγματικό ποσό που θα επιβαρυνθούμε φτάνει τα 130.000 ευρώ

Βέβαια στο σενάριο αυτό ο ιδιοκτήτης γλιτώνει τα 450 ευρώ το μήνα δηλαδή 5.400 ευρώ το χρόνο και στα 30 χρόνια 162.000 ευρώ

Επίσης στα 130.000 ευρώ ιδιοκτησίας δεν υπολογίζουμε τους…τόκους που θα πληρώσουμε στα 30 αυτά χρόνια όμως το αντίκρισμα σε όλο αυτό προκύπτει από το γεγονός ότι τελικά μένει το ακίνητο το οποίο θα περάσει και στην επόμενη γενιά.

Πέρα όμως απο το καθαρά οικονομικό σκέλος η ιδιοκτησία και αντίστοιχα η ενοικίαση ενός σπιτιού έχει και κάποια «άυλα» θετικά και αρνητικά.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα αγοράς και ενοικίασης

Πλεονεκτήματα αγοράς σπιτιού:

Αυτονομία. Δεν έχω κανέναν πάνω από το κεφάλι μου, π.χ. σπιτονοικοκύρη.

Ασφάλεια. Έχω περισσότερη σταθερότητα (δεν με υποχρεώνουν εξωτερικοί παράγοντες να μετακομίζω).

Δημιουργώ το σπίτι που έχω ονειρευτεί και διαμορφώνω ή αναβαθμίζω σταδιακά τους χώρους όπως εγώ θέλω, με βάση τις ανάγκες μου και το προσωπικό μου γούστο.

Ιδιοκτησία. Αποκτώ την κυριότητα του σπιτιού μακροπρόθεσμα και μπορώ να το μεταβιβάσω στα παιδιά μου.

Μειονεκτήματα για την αγορά σπιτιού:

Απαιτείται ένα μεγάλο κεφάλαιο ή χρηματική δέσμευση από πλευράς μου και δεν θέλω να έχω το άγχος της αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου.

Πιθανόν να χρειάζεται να ρίξω χρήματα στο ακίνητο για επιδιορθώσεις και ανακαίνιση, κάτι που ανεβάζει το κοστολόγιο.

Υποχρεώσεις. Είμαι υπεύθυνος για τη συντήρηση του σπιτιού.

Πληρώνω φόρους ιδιοκτησίας ακινήτου (πχ. ΕΝΦΙΑ).

Ίσως δυσκολευτώ να το πουλήσω αν χρειαστεί ή ίσως πέσει η αξία του.

Πλεονεκτήματα ενοικίασης σπιτιού:

Eυελιξία και ελευθερία. Μπορώ να αλλάζω σπίτι ή περιοχή όποτε νιώθω την ανάγκη, χωρίς κάτι να με δεσμεύει. Αν, για παράδειγμα, μεγαλώσει η οικογένεια ή έχω σοβαρό πρόβλημα με τους γείτονες, απλά μετακομίζω.

Επισκευές. Δεν επιβαρύνομαι το κοστολόγιο επιδιορθώσεων και συντήρησης.

Δεν με επηρεάζει μια πιθανή πτώση της αξίας των ακινήτων στην περιοχή.

Φόροι ιδιοκτησίας. Δεν πληρώνω ΕΝΦΙΑ και φόρους για ιδιοκτησία ακινήτου.

Ευκολία. Δίνω ένα-δύο μήνες ενοικίου προκαταβολικά και μπαίνω άμεσα στο σπίτι.

Μειονεκτήματα για την ενοικίαση σπιτιού:

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει υπερβολικά το ενοίκιο με τη λήξη του συμβολαίου

Υπάρχει μεγάλη ζήτηση, χρειάζεται χρόνος, για την αναζήτηση ευκαιριών στην αγορά.

Μπορεί να χρειαστεί μετακόμιση αρκετές φορές (π.χ. ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το σπίτι για ιδιοκατοίκηση).

Αν υπάρχει ανάγκη για συντήρηση ή επιδιορθώσεις του σπιτιού, χρειάζεται συμφωνία με τον ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να μην καλύπτει πάντα το απαιτούμενο κόστος.

Διαβάστε επίσης:

Jamie Lee Curtis: Η διεμφυλική κόρη και τα 2 υιοθετημένα παιδιά – «Είμαι περήφανη μητέρα μιας τρανς κόρης» (Video)

Στις 18, 19 και 20 Μαρτίου η Σιωπηλή Λίμνη ταξιδεύει στο Θέατρο «Αυλαία» στη Θεσσαλονίκη (Photos)

Πόλεμος στην Ουκρανία – Βαλκάνια: Αποσχιστικές τάσεις, οικονομική κρίση και μάχη Ρωσίας – Ευρωπαϊκής Ένωσης