Ο «θάνατος» της κτηματαγοράς – Απίστευτες αγγελίες πώλησης ακινήτων για ένα «κομμάτι ψωμί»

09:44 16/8/2015 - Πηγή: Το Ποντικι

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΕΛΛAΔΑ

Ένα από τα στηρίγματα της ελληνικής οικονομίας, η κτηματαγορά βρίσκεται εδώ και καιρό σε καθεστώς χρεοκοπίας.

Η μεσαία τάξη και τα ακίνητα που της ανήκουν βρίσκονται πλέον σε διαδικασία πλήρους απαξίωσης, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την περιουσία των Ελλήνων.

Σύμφωνα με κάποιες εκτιμήσεις, η τελευταία οκταετία που έσπασε η «φούσκα» στην κτηματαγορά, οι Ελληνες έχουν χάσει από 350 έως 500 δισ. ευρώ από την περιουσία που είχαν προ κρίσης.

Το γεγονός και μόνο ότι δεν πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες και ελάχιστα είναι πλέον τα συμβόλαια για αγορά κάποιου,

συνήθως φθηνού, διαμερίσματος ή οικοπέδου, δείχνει την κατάρρευση ενός κλάδου που προσέφερε δισεκατομμύρια στην ελληνική οικονομία.

Είναι χαρακτηριστικό ότι έχουν «παγώσει» πλήρως οι ανεγέρσεις κατοικιών και οι επενδύσεις μειώθηκαν από 9,8% του ΑΕΠ το 2007 σε μόλις 1,2% το 2014. Αυτό σημαίνει ότι ενώ στα χρόνια προ κρίσης τα κεφάλαια που επενδύονταν για την κατασκευή κατοικιών ξεπερνούσαν τα 20 - 23 δισ. ευρώ ετησίως τώρα μόλις που φτάνουν τα 2-3 δισ. ευρώ.

Ακόμη πιο εντυπωσιακό είναι το γεγονός ότι, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, τον Ιανουάριο 2015 ολοκληρώθηκαν μόλις 580 νέες οικιστικές μονάδες σε όλη την Ελλάδα έναντι 736 τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι. Τον πρώτο μήνα του 2007 αντίθετα είχαν κτιστεί σχεδόν 8 χιλιάδες κατοικίες ενώ και το 2010, εν μέσω κρίσης, είχαν κτιστεί περί τις 7.000 οικιστικές μονάδες.

Τη δραματική πτώση της ζήτησης και γενικότερα του ενδιαφέροντος των Ελλήνων για την κτηματαγορά επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία των τραπεζών για τις συναλλαγές που γίνονται με τη διαμεσολάβησή τους. Το πρώτο τρίμηνο του έτους η πτώση έφτασε το 23,9% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά 59,6% στο πρώτο τρίμηνο του 2014. Οι συναλλαγές μέσω των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων είχαν φθάσει τις 148,1 χιλ. το 2007 και 116 χιλ. το 2008, για να υποχωρήσουν στη συνέχεια, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης και κατόπιν της αβεβαιότητας, στις 31 χιλ. το 2012, στις 24,4 χιλ. το 2013 και τις 17 χιλ. το 2014. Με δεδομένο ότι στο τρίμηνο οι συναλλαγές έφτασαν τις 3.200 εκτιμάται ότι φέτος, υπό τις παρούσες συνθήκες, δεν θα ξεπεράσουν τις 13 χιλιάδες.

Δηλαδή σε σχέση με το 2007 η πτώση ξεπερνά το... 91%! Είναι ένα χαρακτηριστικό στοιχείο της χρεοκοπίας στην αγορά ακινήτων που επηρεάζουν και τις τραπεζικές εργασίες καθώς κανείς δεν ζητά δάνεια για αγορά, ούτε αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου δανεισμού του.

Τους τελευταίους μήνες του 2014 και μέχρι τον Μάρτιο οι κτηματομεσίτες κατέγραψαν μια σχετικά ανοδική κίνηση, κυρίως για φθηνά σπίτια. Πολλοί Ελληνες «πάρκαραν» τις αποταμιεύσεις τους στην κτηματαγορά φοβούμενοι ένα οικονομικό και τραπεζικό κραχ. Ετσι, αγοράστηκαν αρκετά σπίτια από 20 έως 50 χιλ. ευρώ, δίνοντας μια μικρή «ανάσα» στην αγορά, ωστόσο, η ζήτηση δεν κράτησε για πολύ. Οι... τραπεζικές αναταράξεις οδήγησαν τους Ελληνες στο να «σηκώσουν» σχεδόν 50 δισ. ευρώ από τους λογαριασμούς τους, που όμως δεν κατευθύνθηκαν στην αγορά ακινήτων αλλά στα... στρώματα.

Η ελληνική κτηματαγορά θα βρίσκεται σε διαρκή απαξίωση με κύριο χαρακτηριστικό τα περισσότερα από 250 χιλιάδες απούλητα ακίνητα και κυρίως τις εξωφρενικά χαμηλές τιμές που καταγράφονται σε πολλές περιπτώσεις. Διότι πλέον αυξάνεται εντυπωσιακά ο αριθμός των διαμερισμάτων που πωλείται κάτω από 10.000 ευρώ, ακόμη και σε τιμές - σοκ, της τάξης των... 4.000 ευρώ. Η πιο δημοφιλής κατηγορία, σύμφωνα με τις αγγελίες, είναι αυτή των 15.000 - 30.000 ευρώ, όπου μπορεί να βρει κανείς φθηνά και σε άριστη κατάσταση σπίτια τα οποία δεν χρειάζονται ανακαίνιση. Υπάρχουν όμως και πολλά σε τιμές όσο ένα... μεταχειρισμένο αυτοκίνητο, δηλαδή από 4 έως 8 χιλιάδες ευρώ που είναι παλιά και χρήζουν ανακατασκευής, ωστόσο, η αξία τους είναι τόσο χαμηλή που προκαλεί αίσθηση.

Πρόκειται για σπίτια που θέλουν να «ξεφορτωθούν» οι ιδιοκτήτες τους είτε για να γλιτώσουν ΕΝΦΙΑ και άλλα τέλη που τα βαρύνουν είτε είναι διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας που εγκαταλείπουν Ελληνες και ξένοι για να μετακομίσουν σε άλλες γειτονιές. Αξίζει να σημειωθεί ότι χιλιάδες οικονομικοί μετανάστες που είχαν αγοράσει ή μισθώσει αυτά τα διαμερίσματα, τώρα τα εγκαταλείπουν, αφού η κρίση τους αναγκάζει να εγκαταλείψουν και την Ελλάδα. Το αποτέλεσμα είναι να μείνουν άδεια και σε κακή κατάσταση σπίτια 40 και 50 ετών που μέχρι πρότινος έδιναν κάποιο εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους.

Πάντως, οι αγγελίες που αλιεύσαμε από εξειδικευμένα sites προκαλούν ορισμένες φορές σοκ διότι δείχνουν ότι η ακίνητη περιουσία πολλών Ελλήνων είναι μόνο στα χαρτιά. Για παράδειγμα, διαμέρισμα που έχει αντικειμενική αξία πάνω από 20 χιλ. ευρώ έχει σήμερα τιμή πώληση 6 χιλιάδες ευρώ και μάλιστα δεν υπάρχει κανείς να το αγοράσει.

Ομοίως γκαρσονιέρα με αντικειμενική αξία 14 χιλ. ευρώ σήμερα προσφέρεται 5.500 ευρώ, χωρίς όμως να υπάρχει ελπίδα για να πουληθεί. Ανάλογες καταστάσεις είναι πλέον συχνές στην αγορά αφού οι πωλητές έχουν αυξηθεί δραματικά την τελευταία διετία. Όχι μόνο Ελληνες που αναζητούν ρευστότητα πουλώντας όσο όσο την περιουσία τους αλλά και αλλοδαποί που φεύγουν από την Ελλάδα εγκαταλείποντας είτε ιδιόκτητα ακίνητα είτε ενοικιαζόμενα.

Η νέα γενιά προσφερόμενων προς πώληση διαμερισμάτων είναι αυτή που εγκαταλείπεται από τους μισθωτές, οι οποίοι επιστρέφουν στα πατρικά τους. Τον τελευταίο καιρό έχει αυξηθεί ο αριθμός των ξενοίκιαστων κατοικιών με τους ιδιοκτήτες να τα βγάζουν στο σφυρί αφού δεν αποδίδουν έσοδα και ταυτόχρονα φορολογούνται.

Οι ειδικοί εκφράζουν φόβους ότι μετά το τρίτο μνημόνιο και τα ασφυκτικά οικονομικά πλαίσια που διαμορφώνονται θα υπάρξει κι άλλο κύμα διαθέσιμων ακινήτων πιέζοντας προς τα κάτω τις τιμές. Η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα έχει ξεπεράσει το 60% σε πολλές περιπτώσεις. Ακόμη πιο δραματικές είναι οι επιπτώσεις σε όσους έχουν πολυετή δάνεια να αποπληρώσουν. Οι μηνιαίες δόσεις και το συνολικό ποσό που θα πρέπει να εξοφλήσουν σε 10 ή 15 χρόνια υπερβαίνουν την αξία του σπιτιού. Ουσιαστικά δηλαδή πληρώνουν δάνειο για ακίνητο που κοστίζει πολύ λιγότερα κι από την αντικειμενική του αξία. Σύμφωνα με τους ειδικούς 8 στα 10 σπίτια σήμερα πωλούνται σε τιμές κάτω από αυτές που υπολογίζει η εφορία.

Οι μεγάλοι χαμένοι

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων επιβραδύνονται. Οι εποχές που η πτώση ξεπερνούσε το 7%-8% έχουν περάσει ωστόσο και το 3% δείχνει μια εικόνα αγοράς που δεν μπορεί να βρει τον βηματισμό της, κυρίως λόγω έλλειψης επενδυτών. Οι μεγάλοι χαμένοι της κτηματαγοράς είναι κυρίως όσοι αγόρασαν σε υψηλές τιμές την περίοδο 2006-2008, καθώς η περιουσία τους χάνει συνεχώς λάμψη. Αν μάλιστα επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις για υποχώρηση έως 18% λόγω των capital controls και των μέτρων του Μνημονίου, τότε σε πολλές περιοχές ακίνητα 10ετίας θα κοστίζουν σε λίγο καιρό έως και 50% κάτω από την αρχική τιμή τους.

Σύμφωνα με τους εκτιμητές έχει αυξηθεί το χάσμα μεταξύ αγοραίων τιμών και αντικειμενικών αξιών. Κυρίως στα παλαιά οι πωλήσεις ακινήτων γίνεται κάτω από την αντικειμενική αξία ακόμη και 100%. Μόνο σε Νέο Ψυχικό, Παπάγου, Χολαργό, Αγία Παρασκευή, Κηφισιά οι αντικειμενικές ταυτίζονται ή είναι χαμηλότερες των εμπορικών αξιών. Επίσης, νεόδμητα ακίνητα πωλούνται πάνω από την αντικειμενική μόνο σε περιοχές με χαμηλή τιμή ζώνης, κάτω από 1.000 ευρώ όπως Ιλιον, Μεταξουργείο, Νίκαια, Κορυδαλλός κ.λπ.

Οι ειδικοί πιστεύουν ότι η αγορά έχει γυρίσει 15 χρόνια πίσω στα επίπεδα των τιμών που ίσχυαν το 2000. Αξίζει να σημειωθεί ότι πτώση που ανάλογα με την περιοχή κυμαίνεται από 30% έως 60%, καταγράφουν και τα ενοίκια των διαμερισμάτων κυρίως λόγω της υπερπροσφοράς.

Στα αξιοσημείωτα η τάση των εργολάβων οικοδομών να πουλάνε σε χαμηλές τιμές ακίνητα που τους «έμειναν στα χέρια» ακόμη και από το 2008 ενώ πολλά είναι τα γιαπιά που έμειναν στα τσιμέντα λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος για αγορές.

«Κόκκινα» δάνεια

Το μεγάλο ερώτημα είναι: Τι θα γίνει με τα «κόκκινα» δάνεια και τα σπίτια που θα βγουν στην αγορά μετά την άρση της προστασίας από πλειστηριασμούς;

Αν και είναι σε εκκρεμότητα η ρύθμιση των δανείων σε καθυστέρηση εκφράζονται φόβοι για μαζικό κύμα πωλήσεων ακινήτων από ιδιοκτήτες που θα θελήσουν να τα «σκοτώσουν» οι ίδιοι πριν τα «σκοτώσουν» οι τράπεζες. Αρκετοί είναι εκείνοι που θα βρουν ακίνητο σε πολύ χαμηλή τιμή, επομένως όποιος έχει ρευστό μπορεί να αποκτήσει σημαντική ακίνητη περιουσία. Ακόμη και σπίτια 3-5 ετών εκτιμάται ότι θα βγουν σε αγγελίες και σε πολύ καλές τιμές υπό τον φόβο μιας κατάσχεσης.

Από την άλλη, ένα στοκ άνω των 200 χιλ. απούλητων σπιτιών που θα αυξηθεί τα επόμενα χρόνια είναι σίγουρο ότι θα οδηγήσει σε περαιτέρω μείωση τιμών τα επόμενα χρόνια. Με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αναμένονται οι κινήσεις των τραπεζών, μετά την ανακεφαλαιοποίηση αλλά και του ESM ο οποίος θα αποτελέσει το νέο «αφεντικό» των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων της χώρας, επομένως και των ακινήτων που έχουν δοθεί ως collaterals για στεγαστικά δάνεια. Σίγουρη θα πρέπει να θεωρείται μια αλλαγή πολιτικής στον τομέα της στεγαστικής πίστης αλλά και των ρυθμίσεων για την «ανακούφιση» των δανειοληπτών που έχουν αντικειμενική δυσκολία να πληρώσουν. Μεγάλη θα είναι η πίεση και οι κατασχέσεις ακόμη και πρώτων κατοικιών για όσους δεν πληρώνουν, αν και δεν αντιμετωπίζουν σοβαρό οικονομικό πρόβλημα.

Παράλληλη αγορά

Ανατροπή στην κτηματαγορά θα δημιουργήσει και η «παράλληλη» αγορά που δημιουργείται στο εξωτερικό. Με τις ελληνικές τράπεζες να αντιμετωπίζουν αντικειμενική αδυναμία να χορηγήσουν νέα δάνεια, αυτοί που θα... κάνουν παιχνίδια τα επόμενα χρόνια είναι τα ξένα πιστωτικά ιδρύματα και τα funds που δραστηριοποιούνται στο real estate. Ξένοι επενδυτές που θα θελήσουν να αγοράσουν εξοχικό ή κάποιο επαγγελματικό ακίνητο στην Ελλάδα αλλά και Ελληνες που έχουν πρόσβαση στη στεγαστική πίστη άλλων χωρών, θα μπορούν να εξασφαλίσουν ρευστότητα. Μάλιστα, σε μια αγορά που τα ακίνητα πωλούνται σε εξωφρενικά χαμηλές τιμές, η προσέλκυση επενδυτών από το εξωτερικό είναι ευκολότερη.

Αυτό ισχύει κυρίως για πολυτελείς παραθεριστικές κατοικίες που πωλούνται πολύ φθηνά σε αρκετά ελληνικά νησιά καθώς και για άλλοτε ακριβές βίλες σε προάστια της Αθήνας. Τα στοιχεία δείχνουν ότι μπορεί να βρει κανείς τέτοια σπίτια σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Για παράδειγμα βίλες στα βόρεια προάστια που πωλούνται 5 εκατ. ευρώ τώρα δίνονται 1 εκατ. ευρώ, ενώ παραθεριστικά ακίνητα των 3 εκατ. ευρώ προσφέρονται στη μισή τιμή.

Πάντως, η έκρηξη της τουριστικής κίνησης σε νησιά όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη έχει αλλάξει τα δεδομένα τους τελευταίους μήνες. Συγκεκριμένα «ξεπάγωσε» η αντιπαροχή και κτίζονται ήδη κάποια πολυτελή συγκροτήματα, ενώ έχουν γίνει αρκετές αγοραπωλησίες με ξένους κυρίως επενδυτές.

Τις τελευταίες εβδομάδες, έχουν επανακάμψει μεσάζοντες οι οποίοι εκπροσωπούν θεσμικούς του εξωτερικού και διαπραγματεύονται την αγορά είτε συγκεκριμένων επαγγελματικών ακινήτων είτε πακέτων μετοχών εταιρειών real estate που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους επαγγελματικά ακίνητα υψηλής ποιότητας.

Αγγελίες που κάνουν εντύπωση

• Εκτός σχεδίου, γωνιακό αγροτεμάχιο στο Θορικό 9 στρέμματα, τιμή 2 χιλ. ευρώ

• Πωλείται ημιυπόγειο ανακαινισμένο το 2010 σε άριστη κατάσταση, του 1974, τιμή 12.500 ευρώ

• Πωλείται φρεσκοβαμμένη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα ηλιόλουστη 49 τ.μ. τιμή 13.000 ευρώ

• Αγροτεμάχιο αμφιθεατρικό 760 τ.μ. 3.000 μέτρα από θάλασσα, με μεταφερόμενο συντελεστή δόμησης 200 τ. μ., άρτιο όταν αποχαρακτηριστεί, με 27 μ. πρόσοψη στη λεωφόρο Ραμνούντας, τιμή 6.000 ευρώ

• Οικόπεδο 218 τ.μ., υπό ένταξη στη Σαλαμίνα, τιμή 8.500 ευρώ

• Διαμέρισμα 31 τ.μ. του 1963 με κεντρική θέρμανση στου Γκύζη τιμή 4.000 ευρώ

• Διαμέρισμα στην Κυψέλη 27 τ.μ. ημιυπόγειο του 1960 με τιμή 4.800 ευρώ

• Στούντιο 27 τ.μ του 1964 τιμή 5000

• Εξάρχεια διαμέρισμα 25 τ.μ. με φυσικό αέριο του 1950 τιμή 5.500

• Μουσείο - Εξάρχεια 25 τ.μ. προς 5.500 ευρώ του 1950

• Δυάρι 52 τ.μ. στον Αγιο Νικόλαο του 1968 τιμή 6.000

• Ισόγειο στην Κυψέλη του 1970 35 τ.μ. τιμή 6.500

• Εξάρχεια 40 τ.μ. τιμή 7000

• 28 τ.μ. στα Ανω Πατήσια γκαρσονιέρα του 970 τιμή 6.900

• Δυάρι 35 τ.μ. του 1974 τιμή 9.000

• Θεσσαλονίκη 6.000 ευρώ 58 τ.μ. δυάρι με αυτόνομη θέρμανση του 1960