Στα... κόκκινα η κτηματαγορά

08:02 11/1/2016 - Πηγή: Το Ποντικι

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΈντυπη Έκδοση

Τα πάνω κάτω αναμένεται να έρθουν στις 15 Φεβρουαρίου με τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια στον κλάδο της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν υποχωρήσει πάνω από 40% κατά μέσον όρο από το τέλος του 2008, μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2015, με την πτώση να προσεγγίζει το 45% στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Όπως καταλαβαίνει κανείς, με την έλευση των μαζικών πλειστηριασμών οι τιμές θα πάρουν περαιτέρω την κατιούσα δημιουργώντας εκ νέου τα πάνω κάτω στην κτηματαγορά. Σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι στην ήδη ταλαιπωρημένη την τελευταία επταετία κτηματαγορά, η οποία διαθέτει περί τα 250.000 αδιάθετα ακίνητα, θα έρθουν να προστεθούν περίπου 150.000-200.000 κατοικίες, οι οποίες κινδυνεύουν να βγουν στο σφυρί, καθώς συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Αν για τα «κόκκινα» επιχειρηματικά δάνεια η λύση των πωλήσεων σε funds αποτελεί κατά κύριο λόγο το μοντέλο διαχείρισής τους λόγω της ανάγκης για εισροή νέων κεφαλαίων με τελικό προορισμό την πραγματική οικονομία, για τα «κόκκινα» στεγαστικά η λύση θα αναζητηθεί πρωτίστως μέσω της διαχείρισής τους. ΠαράτασηΤο πρόσφατο νομοθετικό πλαίσιο για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων προβλέπει παράταση δύο μηνών στην πώληση σε τρίτους των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας (όπως και των καταναλωτικών δανείων και των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς μικρομεσαίες επιχειρήσεις). Ωστόσο, η προθεσμία της 15ης Φεβρουαρίου, συγκεκριμένα, δεν σημαίνει ότι θα απελευθερώσει «πλημμύρα» πλειστηριασμών από τα ξένα funds που θα αποκτήσουν «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια. Ήδη έχουν υποβάλει αίτηση υπαγωγής στον Νόμο Κατσέλη 180.000 πολίτες. Έτσι στο διάστημα που μεσολαβεί μέχρι τις 15 Φεβρουαρίου, οι τράπεζες εκτιμούν ότι όσοι έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν το δάνειό τους και μέχρι τώρα δεν το έκαναν, θα αναγκαστούν να προχωρήσουν στη διευθέτησή του προκειμένου να μη χάσουν το ακίνητό τους. Όπως υπολογίζουν, από το σύνολο των περίπου 70 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων, σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών βρίσκονται δάνεια περίπου 20 δισ. ευρώ και, από αυτά, το 30% θα μπορούσε να επανέλθει σε ομαλή αποπληρωμή. Ωστόσο πλέον οι ρυθμίσεις δανείων θα γίνονται βάσει των δαπανών διαβίωσης του οφειλέτη και της επίδειξης πνεύματος συνεργασίας εκ μέρους του. Στόχος θα είναι να διαμορφωθεί μια μηνιαία δόση, στην οποία ο δανειολήπτης θα μπορεί να ανταποκριθεί με συνέπεια. Για τη διαμόρφωση της κατάλληλης μηνιαίας δόσης, οι τράπεζες θα εφαρμόσουν σε ευρεία κλίμακα τη μέθοδο split balance. Δηλαδή, θα χωρίζουν το δάνειο σε δύο μέρη, εκ των οποίων το ένα θα διαμορφώνει τη μηνιαία δόση που μπορεί να καταβάλλει ο δανειολήπτης και το άλλο θα «παγώνει». Για το «παγωμένο» μέρος του δανείου ο δανειολήπτης θα καταβάλλει μόνο την εισφορά του νόμου 128 (0,12% για στεγαστικό δάνειο, 0,60% για καταναλωτικό με εξασφάλιση). Το «πάγωμα» μέρους του δανείου θα μπορεί να ισχύσει για τέσσερα χρόνια και μετά η τράπεζα θα εξετάζει αν μπορεί να «ξεπαγώσει» όλο ή μέρος του, ώστε να διαμορφώσει τη νέα δόση για τον πελάτη. Εταιρείες διαχείρισηςΑν οι συμφωνίες αυτές μεταξύ τραπεζών και δανειοληπτών αποτύχουν, τα «κόκκινα» δάνεια θα μεταβιβάζονται αυτομάτως σε εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες θα είναι και ο νέος αντισυμβαλλόμενος του δανειολήπτη. Εν τω μεταξύ ξεκίνησαν τα ειδοποιητήρια από τις τράπεζες για τα «κόκκινα» δάνεια σε όσους έχουν καθυστερημένες – πάνω από 90 ημέρες – δόσεις. Συγκεκριμένα, η αποστολή των περισσότερων από τα περίπου 800.000 αρχικά ειδοποιητήρια ολοκληρώθηκε στις 31.12.2015, όπως είχε ζητήσει η Τράπεζα της Ελλάδος. Τα ειδοποιητήρια στέλνονται τόσο στους ιδιώτες όσο και στους επιχειρηματίες με καθυστερούμενες οφειλές που ξεπερνούν τις 90 μέρες. Αργότερα θα σταλούν ειδοποιητήρια σε όσους έχουν μικρότερες καθυστερήσεις, ακόμα και ενός μήνα. Όσοι έχουν λάβει ραβασάκια υποχρεώνονται να συμπληρώσουν το ύψος των καθαρών και μη αποδοχών, τα διάφορα επιδόματα, τα εισοδήματα από διάφορα περιουσιακά στοιχεία, καθώς και να ενημερώσουν την τράπεζα για τα τέλη και τους φόρους που πληρώνουν, τις δαπάνες των νοικοκυριών, τις τυχόν αποταμιεύσεις τους, τις δαπάνες εκπαίδευσης που καταβάλλουν, τις ιατρικές δαπάνες και γενικότερα τα πάσης φύσης έξοδά τους, ώστε οι τράπεζες να έχουν πλήρη εικόνα για το στυλ διαβίωσης των «μπαταξήδων». Οδός σωτηρίαςΤα τέσσερα βήματα για να αποφευχθεί η διαδικασία πλειστηριασμού είναι: 1 Ο οφειλέτης να υποβάλει στην τράπεζα τα στοιχεία για την οικονομική κατάστασή του (εισοδήματα, ενοίκια, τόκοι, δαπάνες διαβίωσης κ.λπ.) και την ακίνητη περιουσία του.2 Αν δεν ανταποκριθεί μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία, η τράπεζα στέλνει δεύτερη προειδοποιητική επιστολή. Αν και πάλι ο δανειολήπτης δεν ανταποκριθεί, χαρακτηρίζεται «μη συνεργάσιμος» και τίθενται σε εφαρμογή οι διαδικασίες διεκδίκησης των οφειλών από την τράπεζα, ακόμη και μέσω πλειστηριασμού.3 Αν ο δανειολήπτης ανταποκριθεί και αφού εξεταστεί το οικονομικό προφίλ του, η τράπεζα εντός έξι μηνών θα υποβάλει τις προτάσεις της για την αντιμετώπιση της οφειλής. Ο δανειολήπτης μέσα 15 μέρες πρέπει να απαντήσει αν αποδέχεται τη ρύθμιση ή αν έχει να αντιπροτείνει δικό του σχέδιο.4 Αν δεν υπάρξει συμφωνία ανάμεσα στην τράπεζα και τον δανειολήπτη, τίθενται σε εφαρμογή οι διαδικασίες διεκδίκησης του δανείου από την τράπεζα ακόμη και μέσω πώλησής του, στην περίπτωση που το δάνειο είναι επιχειρηματικό ή στεγαστικό που δεν αφορά την πρώτη κατοικία. Αν το δάνειο είναι μικρομεσαίας επιχείρησης, στεγαστικό πρώτης κατοικίας ή καταναλωτικό, η πώληση αναμένεται να απελευθερωθεί υπό προϋποθέσεις μετά τις 15 Φεβρουαρίου. Οι εταιρείεςΣε ό,τι αφορά τα μεγάλα μη εξυπηρετούμενα δάνεια μεγάλων επιχειρήσεων, οι τράπεζες επιλέγουν τη λεγόμενη ενεργή διαχείριση, όπου οι αποφάσεις θα λαμβάνονται κατά περίπτωση και μετά από διαπραγμάτευση, προκειμένου να επιτευχθεί η διάσωση της εκάστοτε εταιρείας. Τα πιστωτικά ιδρύματα θα ελέγχουν τη βιωσιμότητα των επιχειρήσεων και θα ζητούν συγκεκριμένο επιχειρηματικό πλάνο, το οποίο να διασφαλίζει την επιστροφή σε αναπτυξιακή πορεία. Τα «κόκκινα» δάνεια θα μετατρέπονται ουσιαστικά σε μετοχικό κεφάλαιο με στόχο οι τράπεζες να έχουν ρόλο και λόγο στη διοίκηση των συγκεκριμένων επιχειρήσεων. Στις περιπτώσεις που δεν τελεσφορήσουν οι διαπραγματεύσεις, τα δάνεια θα περνούν στις εταιρείες διαχείρισης. Τραπεζικά στελέχη δηλώνουν ότι στόχος τους δεν είναι να απαλλαγούν από «κόκκινα δάνεια», αλλά να τα μετατρέψουν και πάλι σε εξυπηρετούμενα, με τις εταιρείες διαχείρισης να έρχονται ως τελευταία επιλογή για όσους επιλέξουν να μην προχωρήσουν στη ρύθμιση. Αυτό διότι οι συγκεκριμένες εταιρείες διαπραγματεύονται την αγορά των «κόκκινων» δανείων σε εξαιρετικά χαμηλές – και σε ορισμένες περιπτώσεις ασύμφορες – τιμές. Τραπεζικά στελέχη τονίζουν ότι στόχος αυτής της «βήμα - βήμα» διαδικασίας είναι να εξαντληθούν όλες οι δυνατότητες που δίνουν το θεσμικό πλαίσιο και ο Κώδικας Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδος. Χαρακτηρίζουν μάλιστα το νέο πλαίσιο που ψήφισε η κυβέρνηση για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και το οποίο αρχίζει να ισχύει από το νέο έτος, ως «μοχλό πίεσης» προς τους δανειολήπτες που μέχρι σήμερα καλύπτονταν πίσω από τις οριζόντιες ρυθμίσεις για προστασία οι οποίες ίσχυαν. Οι εταιρείες διαχείρισης έχουν σκοπό, αφού θα έχουν πάρει το ακίνητο στην κυριότητά τους, να προτείνουν στον οφειλέτη να του νοικιάσουν για μια περίοδο, π.χ. 3 ετών, το ακίνητο. Στο διάστημα αυτό, ο οφειλέτης θα παραμένει στο ακίνητο, καταβάλλοντας, εν είδει ενοικίου, μια δόση δανείου που θα έχει συμφωνηθεί με την εταιρεία, προκειμένου να συνεχίσει να μένει στο σπίτι του. Μεταξύ εταιρείας και δανειολήπτη θα μπορεί να συμφωνηθεί στη διάρκεια της σύμβασης νέα επιμήκυνση, π.χ. για άλλα 15 χρόνια, εφόσον εγγυητής για την οφειλή μπει, π.χ., το παιδί του οφειλέτη.

Πώς θα προληφθούν κοινωνικές εκρήξεις

Λιγότερο από δύο μήνες πριν μπει σε πλήρη λειτουργία η νέα αγορά, υπάρχουν τέσσερα σημεία όπου θα πρέπει να υπάρξει συμπληρωματικό νομικό πλαίσιο, ώστε η εκκαθάριση των «κόκκινων» δανείων και η απελευθέρωση των πλειστηριασμών να μην οδηγήσουν σε κοινωνικές εκρήξεις.

Τούτο διότι υπάρχουν θέματα τα οποία ρυθμίζονται πολύ γενικά ή δεν ρυθμίζονται καθόλου στο νομοθετικό πλαίσιο που έχει ψηφιστεί έως τώρα.

Συγκεκριμένα:

1 Το πρώτο εμπόδιο που εμφανίστηκε είναι η οικονομική συνδρομή του Δημοσίου στους οικονομικά ευάλωτους δανειολήπτες με «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια. Εκτός από την τεράστια γραφειοκρατία για την έγκριση της συνδρομής, αυτή αφορά μόνο την ελάχιστη δόση που θα ορίσει το δικαστήριο. Δεν καλύπτει τα νομικά έξοδα (τα οποία δεν είναι καθόλου σίγουρο ότι μπορεί να καλύψει το νοικοκυριό), ενώ και η αμοιβή του εκτιμητή για την εύλογη αξία του ακινήτου το οποίο κινδυνεύει με πλειστηριασμό και που θα ζητηθεί στη δίκη, χρεώνεται καταρχήν στον δανειολήπτη και στη συνέχεια, αν κερδίσει τη δίκη, χρεώνεται στην τράπεζα ως δικαστικά έξοδα.

2 Το δεύτερο είναι η δυνατότητα που δίνεται στα distress funds να δίνουν δάνεια με τα οποία θα αναχρηματοδοτούν αυτά που έχουν αγοράσει από κάποια εμπορική τράπεζα και αφορούν κάποιους συγκεκριμένους δανειολήπτες. Η πρακτική αυτή, μπορεί να δημιουργήσει μια παράλληλη αγορά δανείων από ιδρύματα που θα έχουν τον τίτλο του πιστωτικού ιδρύματος (τον οποίο θα δίνει η Τράπεζα της Ελλάδος), αλλά δεν θα έχουν και τους περιορισμούς των τραπεζών.

Εδώ θα πρέπει να τεθούν αυστηρότεροι όροι από τα υπουργεία Οικονομίας και Οικονομικών, ώστε να μην παρατηρηθούν φαινόμενα αυθαιρεσίας. Ο νόμος που ψηφίστηκε τον Δεκέμβριο προβλέπει γενικώς την κατάσταση (νομική και οικονομική) του δανειολήπτη μετά την πώληση δανείου. Τι θα γίνεται όμως αν το δάνειο αναχρηματοδοτηθεί και πλέον ο δανειολήπτης χρωστά σε ένα distress fund;

3 Διευκρινίσεις χρειάζεται και το καθεστώς λειτουργίας των ειδικών εταιρειών που θα λειτουργήσουν ως μεσολαβητές εκκαθάρισης. Το νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει ότι σε αυτούς θα μεταφέρονται εκτός από το δάνειο και τα δικαιώματα διαπραγμάτευσης είσπραξης και πράξεων συμβιβασμού στα δάνεια.

Η εποπτεία της ΤτΕ σε ό,τι αφορά τη λειτουργία τους ως χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων δεν καλύπτει την εμπορική πρακτική των διαχειριστών εκκαθάρισης, που θα έχουν ως γνώμονα την ταχύτερη και με μεγαλύτερο τίμημα εκκαθάριση των «κόκκινων» δανείων.

Η αρμοδιότητα της εποπτείας – όπως και αυτή των εισπρακτικών εταιρειών – βρίσκεται στη Γενική Γραμματεία Καταναλωτή, η οποία δεν είναι καθόλου βέβαιο ότι είναι σε θέση να διαχειριστεί τον μεγάλο αριθμό περιπτώσεων που θα ανακύψουν σε λίγους μήνες.

4 Η προστασία του ιδιωτικού και επαγγελματικού απορρήτου, ειδικά για τους δανειολήπτες των οποίων τα δάνεια θα περάσουν από την τράπεζα που τα εξέδωσε στον ενδιάμεσο διαχειριστή δανείων και στη συνέχεια στα distress funds, είναι ένα ακόμη θέμα που λύνεται «γενικά» στον νόμο.

Στο συγκεκριμένο σημείο ο νόμος προβλέπει ότι η μεταφορά στοιχείων θα επιτρέπεται στον βαθμό που βοηθά την εκκαθάριση του «κόκκινου» δανείου. Και σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να συμπληρωθεί το θεσμικό πλαίσιο για την προστασία του απορρήτου προσωπικών πληροφοριών.

κτηματαγοράακίνηταπλειστηριασμοίIssue: 1898Issue date: 06-01-2016Has video: