Το deal της Πανγαίας

13:35 7/9/2015 - Πηγή: Το Ποντικι

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Η εξαγορά της Πανγαίας θυγατρική της Εθνικής, από την Invel ήταν η μεγαλύτερη επένδυση real estate της 10ετίας στην Ελλάδα, ωστόσο η δικαιοσύνη διερευνά τις πτυχές του deal, ενώ μέρος του πολιτικού συστήματος το αντιμετωπίζει με καχυποψία. Για αυτήν την υπόθεση, το μεγαλύτερο deal

real estate των τελευταίων ετών την εξαγορά της Πανγαία θυγατρική της Εθνικής τράπεζας, μίλησε ο επικεφαλής της Invel Χριστόφορος Παπαχριστοφόρου σε αποκλειστική συνέντευξη που έδωσε στο www.bankingnews.gr . Ο κ. Παπαχριστοφόρου αποκαλύπτει όλο το παρασκήνιο της εξαγοράς, παρουσιάζει για πρώτη φορά παραμέτρους της συμφωνίας και απαντά σε όλα τα καίρια ερωτήματα αυτής της πολύκροτης υπόθεσης.

Ακολουθούν τα βασικά σημεία αυτής της συνέντευξης

-Ερώτηση - Κύριε Παπαχριστοφόρου είστε επικεφαλής ενός από τα μεγαλύτερα ξένα επενδυτικά σχήματα που επέλεξαν να ρισκάρουν στην Ελλάδα της κρίσης, όμως ο τρόπος με τον οποίο βρεθήκατε στην ελληνική αγορά του real estate, έχει δεχτεί σφοδρή αμφισβήτηση, ενώ η συμφωνία για την απόκτηση του 66% της «Πανγαία» από τον διεθνή όμιλο Invel που εκπροσωπείτε φαίνεται να βρίσκεται στο μικροσκόπιο των εγχώριων ανακριτικών αρχών.
Θα ήθελα ένα πρώτο σχόλιο για αυτή την εκ πρώτης όψεως αντιφατική εικόνα…

Απάντηση Χριστόφορου Παπαχριστοφόρου.
Έχετε δίκιο.
Πρόκειται για μια ειρωνεία της τύχης.
Κι αυτό με κάνει, έπειτα από 20 ολόκληρους μήνες σιωπηρής ανοχής μίας κακόβουλης φημολογίας με σωρεία από ανυπόστατα και συκοφαντικά σχόλια, να μιλήσω προκειμένου επιτέλους να αποκατασταθεί η αλήθεια.
Να ακουστούν τα δεδομένα που αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα και να δοθεί τέλος στα παραμύθια που κάποιοι επιτήδειοι σερβίρουν για τις δικές τους σκοπιμότητες.
Ξέρετε είναι εξαιρετικά απογοητευτικό στην Ιταλία, όπου στην διάρκεια της πολυετούς θητείας μου στην Deutsche Bank, ολοκλήρωσα συμφωνίες αρκετών δισ ευρώ τόσο με το κράτος όσο και με μεγάλους οργανισμούς, να με υποδέχονται με ανοιχτές αγκάλες και στην πατρίδα μου να εισπράττω αμφισβήτηση και συκοφαντίες παρότι όλοι οι ενδιαφερόμενοι γνωρίζουν ότι από την ημέρα που μπήκαμε στο μετοχικό σχήμα της «Πανγαία» έχουμε κάνει πρόσθετες επενδύσεις 500 εκ. ευρώ με περισσότερα από 300 εκατομμύρια από αυτά να έχουν επενδυθεί στην Ελλάδα. Επιπλέον όλες αυτές οι επενδύσεις έχουν μακροχρόνιο ορίζοντα εν αντιθέσει με πολλά funds που απλά επενδύουν ευκαιριακά. Υπάρχει λοιπόν μεγαλύτερη ψήφος εμπιστοσύνης στην ελληνική οικονομία από την δική μας;

-Πώς είναι δυνατόν ένα άγνωστο μέχρι πρόσφατα επενδυτικό σχήμα να μπαίνει με τέτοια δυναμικότητα στην ελληνική αγορά και να εξαγοράζει με συνοπτικές διαδικασίες πλειοψηφικό μερίδιο στην μεγαλύτερη ελληνική ΑΕΕΑΠ;
Αυτό θυμίζει λίγο μία…απευθείας ανάθεση.
Δεν υπήρχαν άλλοι ενδιαφερόμενοι;

Θίξατε με μια ερώτηση ταυτόχρονα πολλά ζητήματα.
Σας απαντώ λοιπόν ένα προς ένα.
Όπως γνωρίζετε η ΕΤΕ στο πλαίσιο της ανακεφαλαιοποίησης της εξέταζε την μερική πώληση της θυγατρικής της «Πανγαία».
Όταν μάλιστα συνάντησα για πρώτη φορά την τότε διοίκηση της Εθνικής, το καλοκαίρι του 2013 αντιλήφθηκα ότι υπήρχαν ήδη συζητήσεις τουλάχιστον με ένα ακόμη επενδυτικό σχήμα.
Έτσι για τα δεδομένα των πολύ στενών χρονικών περιθωρίων που επέβαλλαν οι κεφαλαιακές ανάγκες της Εθνικής, υπήρξε στην ουσία ένας «μίνι διαγωνισμός», ώστε να επιλέξει τελικά η Εθνική τον κατάλληλο «συνεταίρο».
Θα σας παρακαλούσα να συγκρατήσετε τη λέξη «συνεταίρος» για τους εξής λόγους:
Το deal της «Πανγαία» δεν ήταν μια απλή εξαγορά, αλλά ένας συνεταιρισμός, διότι η ΕΤΕ ήθελε να κρατήσει τον έλεγχο της εταιρείας.
Επομένως η ΕΤΕ έπρεπε όχι μόνο να συνάψει μία οικονομική συμφωνία, αλλά να βρει και τον κατάλληλο επενδυτή που ενώ θα αγόραζε ένα μεγάλο πλειοψηφικό πακέτο, στη πράξη θα διατηρούσε μειοψηφικό έλεγχο!
Επιπλέον, θα έπρεπε να βρει έναν εξειδικευμένο «συνεταίρο» που με την τεχνογνωσία του θα την βοηθούσε να αναπτύξει την εταιρεία και να εμπλουτίσει το χαρτοφυλάκιο της, κάτι καθοριστικό δηλαδή για την μελλοντική, αλλά υποχρεωτική εισαγωγή της στο Χρηματιστήριο.
Έρχομαι τώρα στον χαρακτηρισμό «άγνωστο» που δώσατε για το σχήμα της Invel.
Ξέρετε κύριε Λεωτσάκο στον τομέα των οχημάτων ιδιωτικών επενδύσεων (private equity) η τεχνογνωσία και η εμπειρία προσμετράται με το βιογραφικό και το προσωπικό «αποτύπωμα» στην αγορά των ανθρώπων που την απαρτίζουν και όχι με την ημερομηνία σύστασης τους ή πόσο γνωστά είναι στα media.
Γι αυτό και πλείστα όσα πετυχημένα private equity ή hedge funds, ξεκίνησαν κάποια στιγμή όπως εμείς, δηλαδή με ένα team ανθρώπων υψηλής εξειδίκευσης που δούλευαν χρόνια μαζί και έχουν διαχειριστεί περιουσιακά στοιχεία δεκάδων δισ.
Επιπλέον η δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων από θεσμικούς επενδυτές δεν είναι κάτι απλό, αλλά απόρροια εμπιστοσύνης που έχει χτιστεί έπειτα από μακροχρόνια συνεργασία όπου τα δείγματα ακεραιότητας και διαφάνειας, της ομάδας που απαρτίζουν τέτοια funds έχουν αποδειχθεί στην πράξη.
Tέλος, δεν νομίζω ότι οι μήνες εντατικών διαπραγματεύσεων με την ΕΤΕ μπορεί να θεωρηθούν συνοπτική διαδικασία.

-Η εμπειρία σας δεν αμφισβητείται από την περίοδο της θητείας σας ως υψηλόβαθμο στέλεχος στην Deutsche Bank.
Όμως η Εθνική πώς προχώρησε σε απευθείας επιλογή.
Δεν έπρεπε να έχει κάνει δημόσιο διαγωνισμό;

Για τη διαδικασία που επέλεξε να ακολουθήσει η τράπεζα είναι προφανές ότι δεν είμαι αρμόδιος να απαντήσω.
Γνωρίζω όμως ότι συμβατική υποχρέωση τέτοιου είδους δεν υπήρχε.
Η διαδικασία επομένως ήταν απολύτως σύννομη.
Πιστεύω δε ότι και εμείς να μην παρουσιαζόμασταν η ΕΤΕ θα είχε συνάψει συμφωνία με κάποιο άλλο ενδιαφερόμενο.
Εικάζω επίσης ότι ο λόγος που επελέγη η συγκεκριμένη διαδικασία ήταν ότι δεν υπήρχαν τα χρονικά περιθώρια και οι ανάγκες ήταν επιτακτικές.
Εξ όσων γνωρίζω, η ΕΤΕ είχε προθεσμία έως τις 31/12/2013 για την καταγραφή των αποτελεσμάτων της πώλησης του μεριδίου της «Πανγαία» στα κεφάλαια της και είχε ως σύμβουλο στην εν λόγω διαδικασία την μία από τις μεγαλύτερες διεθνείς επενδυτικές τράπεζες..
Θεωρώ λοιπόν ότι η πίεση χρόνου και η πολυπλοκότητα του deal, το γεγονός δηλαδή ότι επρόκειτο για εταιρική σύμπραξη και όχι για μια απλή πώληση, αλλά και το γεγονός ότι το market value την συγκεκριμένη περίοδο, για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ ήταν τουλάχιστον 30% χαμηλότερο, εξηγούν κατά την γνώμη μου την απόφαση της ΕΤΕ να μην προβεί σε ανοιχτό διαγωνισμό.
Στο ίδιο πλαίσιο, περαιτέρω ενίσχυσης των κεφαλαίων της ώστε να ανταποκριθεί στις κεφαλαιουχικές ανάγκες που καθόριζε εκείνη την εποχή η Τράπεζα της Ελλάδος, εντάσσεται και η απόφαση της τράπεζας για αύξηση του ποσοστού του επενδυτή στο τελικό 66%, με ταυτόχρονη εισφορά ακινήτων και από τα δύο μέρη.
Συνεισφέραμε λοιπόν τα ακίνητα της Ιταλίας, για τα οποία ίσως να μην γνωρίζετε, ότι πέραν των ανεξάρτητων εκτιμήσεων, οι επενδυτές μας έχουν παραχωρήσει ρήτρα εγγύησης σχετικά με την αξία τους.

-Παρόλα αυτά, η επένδυση σας χρηματοδοτήθηκε σε μεγάλο βαθμό από την ίδια την Εθνική.
Πήρατε περίπου 400 εκατομμύρια (τα 2/3 του τιμήματος) υπό την μορφή δανείου και μάλιστα με πολύ ευνοϊκό επιτόκιο 3%. Αυτή η μεθόδευση χαρακτηρίστηκε σκανδαλώδης.
Το δάνειο αυτό εξυπηρετείται κανονικά;

Κύριε Λεωτσάκο το vendor finance είναι μία διαδεδομένη και απολύτως δόκιμη πρακτική σε τέτοιου είδους συμφωνίες, όπως είστε σε θέση να γνωρίζετε.
Θα μπορούσα να σας αναφέρω πλείστα όσα διεθνή παραδείγματα, αλλά δεν έχει νόημα να κουράζουμε τους αναγνώστες.
Ανέφερα πιο πριν τη λέξη κεφαλαιουχικές ανάγκες σε σχέση με το τίμημα.
Η ΕΤΕ για να μπορέσει να πετύχει τους κεφαλαιουχικούς της στόχους, έπρεπε να διασφαλίσει συγκεκριμένο τίμημα το οποίο θα αντικατόπτριζε την καθαρή αξία (NAV) του χαρτοφυλακίου της «Πανγαία» όπως εμφανιζόταν στις οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας, την ίδια ώρα που άλλη ελληνική τράπεζα πουλούσε ένα μεγάλο πακέτο της θυγατρικής της ΑΕΑΑΠ με σημαντικό discount έναντι του δικού της NAV.
Η μη πώληση με discount ήταν ένα είδος «κόκκινης γραμμής» για την Εθνική για αυτό και πρότεινε ένα δάνειο «seller or vendor financing», κάτι που αντιληφτήκαμε ότι ήταν η βάση συζήτησης και με άλλους επενδυτές.
Εξυπακούεται ότι οι όροι του δανείου τηρούνται.
Η πλευρά της ΕΤΕ είναι πλήρως διασφαλισμένη και αυτό είναι ένα ακόμη στοιχείο διαφάνειας της συμφωνίας.
Ίσως να μην ξέρετε ότι οι μετοχές μας στην «Πανγαία» είναι ενεχυριασμένες, οπότε αν δεν τηρήσουμε τους όρους του δανείου θα μπορούσαμε να χάσουμε όλη την επένδυσή μας σε ρευστό και ακίνητα.
Νομίζετε ότι μπορούμε να διακινδυνεύσουμε κάτι τέτοιο;

-Συμφωνώ ότι δεν πρόκειται για μία ασυνήθιστη πρακτική.
Το στοιχείο όμως αυτό της δανειοδότησης έχει αναδειχθεί ως σκανδαλώδης πτυχή της συμφωνίας και είναι ένα από τα στοιχεία που ερευνώνται από τη δικαιοσύνη.
Υπάρχει κατά τη γνώμη σας πολιτική προκατάληψη επειδή το deal έγινε με την προηγούμενη διοίκηση της ΕΤΕ που ήταν επιλογής της κυβέρνησης Σαμαρά;

Εμείς ως διεθνείς επενδυτές με δραστηριότητες σε όλο τον κόσμο δεν έχουμε πολιτικά κριτήρια ούτε ιδεολογικές προτιμήσεις. Κοιτάμε αποκλειστικά την σκοπιμότητα της επένδυσης από την χρηματοοικονομική πλευρά και δεν μας ενδιαφέρει τι ιδεολογικής απόχρωσης κυβέρνηση υπάρχει σε μια ευρωπαική χώρα, αρκεί βέβαια να τηρούνται κανόνες και να υπάρχει “fair play".
Από την πλευρά τους και οι κυβερνήσεις θέλω να πιστεύω ότι δεν αντιμετωπίζουν με πολιτικά κριτήρια ή παρωπίδες τους ξένους επενδυτές.
Αλίμονο!
Όσο για την δικαστική έρευνα που πληροφορήθηκα από τον τύπο ότι βρίσκεται σε εξέλιξη, καλώς να γίνει και όσο το δυνατόν πιο γρήγορα ούτως ώστε η εταιρεία να συνεχίσει απρόσκοπτα τα επενδυτικά της σχέδια με άντληση καινούργιων κεφαλαίων για επενδύσεις στην χώρα.
Έχω απόλυτη εμπιστοσύνη στην ελληνική δικαιοσύνη, όπως έχω όμως και στον απόλυτα αξιόπιστο και διαφανή τρόπο με τον οποίο κάνουμε όλες μας τις επενδύσεις παντού.
Έτσι δεν έχουμε ποτέ τίποτα να φοβηθούμε γιατί δεν έχουμε ποτέ τίποτα να κρύψουμε.
Σας θυμίζω ότι η συγκεκριμένη επένδυση έχει περάσει από χίλια μύρια κύματα εγκρίσεων και ελέγχων, νομικών και οικονομικών. Όπως και το ομολογιακό δάνειο που συνέπραξε η «Πανγαία» με ένα από τα μεγαλύτερα διεθνή πιστωτικά ιδρύματα για την περαιτέρω εξαγορά ακινήτων, αλλά και το επικείμενο ΙΡΟ για την εισαγωγή μας στο Χρηματιστήριο.
Σε αυτούς τους ελέγχους έχουν αναμιχθεί διεξοδικά και με σχολαστικές διαδικασίες τρείς από τις μεγαλύτερες τράπεζες του κόσμου, δύο από τα μεγαλύτερα γραφεία ορκωτών λογιστών καθώς και κάποια από τα μεγαλύτερα δικηγορικά γραφεία στην Ελλάδα, την Ιταλία, τη Βρετανία και τις ΗΠΑ.
Λέτε όλοι αυτοί να είχαν λόγο για να κάνουν τα στραβά μάτια έστω και στην παραμικρή παρατυπία;
Θολό ή σκοτεινό είναι το deal μόνο για κάποιους κακόπιστους που έχουν τους δικούς τους λόγους να το βλέπουν έτσι…
Πάμε τώρα στην ουσία της υπόθεσης.
Για την χρηματοδότηση της επένδυσης.
Η συγκεκριμένη πρακτική, ειδικά σε μία φθίνουσα αγορά, αποτελεί την πιο εύκολη λύση για να βρεθεί ένα συμβιβασμός όταν το τίμημα είναι σημαντικά υψηλότερο από το "prevailing market value" Επαναλαμβάνω λοιπόν:
Αν η ΕΤΕ ήταν διατεθειμένη να δεχτεί ένα τίμημα ανάλογο με αυτό της αγοράς, δεν θα συζητείτο καν ο δανεισμός.
Είναι σημαντικό να τονίσουμε ότι για τον πωλητή είναι σαφώς καλύτερο να εγγράψει υψηλότερο τίμημα με vendor financing, γιατί όχι μόνο εισπράττει πολύ υψηλότερο αρχικό ποσό, αλλά και γιατί είναι πλήρως κατοχυρωμένος με ενέχυρο, όπως προανέφερα, τις μετοχές.
Σχετικά με το ευνοϊκό επιτόκιο που θα μπορούσε να θεωρηθεί ένα είδος έμμεσου discount, πρέπει να σας πω ότι αυτό εξελίσσεται σε βάθος χρόνου και δεν πρόκειται για κάτι άμεσο.
Στην περίπτωση μας δε το έμμεσο αυτό discount θεωρούμε ότι είναι σημαντικά μικρότερο από αυτό της αγοράς και από παρεμφερείς συναλλαγές κατά την ιδία περίοδο, οπότε γεννάται το εύλογο ερώτημα γιατί όλος αυτός ο θόρυβος μόνο με την «Πανγαία», όταν μάλιστα η πώληση της έγινε με σαφώς καλύτερους όρους από την ΕΤΕ.
Επιπλέον, για να επιστρέψω στο επιτόκιο, εάν η Ελλάδα ακολουθούσε την πορεία που ακολούθησαν αγορές όπως η Ιρλανδία, η Ισπανία και η Ιταλία, τότε το συμφωνηθέν επιτόκιο θα θεωρείτο ελκυστικό για την ΕΤΕ.
Για παράδειγμα, ενώ το 2012 και στις αρχές του 2013 στην Ιταλία δανειζόμασταν με συνολικό κόστος 5-6% σήμερα για αντίστοιχες επενδύσεις δανειζόμαστε με 2-3%.
Καταλήγω λοιπόν λέγοντας ότι πέραν πάσης αμφιβολίας η πώληση της «Πανγαία» έγινε με τρόπο που εξυπηρετούσε και τα συμφέροντα της Εθνικής στη συγκεκριμένη χρονική συγκυρία, επομένως θα έπρεπε να επικροτείται και όχι να επικρίνεται.
Πρόκειται για τη μεγαλύτερη ξένη επένδυση στην Ελλάδα της κρίσης.
Μιλάμε για 640 εκατομμύρια εκ των οποίων περίπου το ένα τρίτο πληρώθηκε με ίδια κεφάλαια.
Επομένως αυτοί που βάλλουν κατά της επένδυσης είτε δεν γνωρίζουν, είτε εξυπηρετούν κάποια συμφέροντα και δείχνουν εμπάθεια γιατί κάποιος που δεν έχει σχέση με την Ελλάδα και το εδώ κατεστημένο έκανε την μεγαλύτερη επένδυση real estate των τελευταίων δεκαετιών.

-Υπήρξαν όμως και ισχυρές αντίθετες απόψεις στο ΤΧΣ που ως αρμόδιος θεσμικός φορέας έδωσε τελικά την έγκριση για την υπογραφή της συμφωνίας.
Η σχετική απόφαση πάρθηκε με οριακή πλειοψηφία, ενώ ένα μέλος παραιτήθηκε σε ένδειξη διαμαρτυρίας…

Το ΤΧΣ ως αρμόδιο γνωμοδοτικό όργανο μας ζήτησε να βελτιώσουμε την προσφορά μας πράγμα το οποίο κάναμε βελτιώνοντας ακόμη περισσότερο τους όρους για την Εθνική.
Η έγκριση δόθηκε και με την σύμφωνη γνώμη της ευρωπαϊκής επιτροπής ανταγωνισμού, άρα και τυπικά η επένδυση πήρε πράσινο φως και από τους δύο αυτούς φορείς.
Το τι διεμήφθει στις συνεδριάσεις του ΤΧΣ δεν είμαι σε θέση να το γνωρίζω, ούτε βέβαια το σκεπτικό και την επιχειρηματολογία του κάθε μέλους του.
Εγώ ξέρω μόνο ότι η επένδυση εγκρίθηκε και θα ήταν μάλλον ασυνήθιστο να έχει γίνει το αντίθετο εφόσον ανταποκριθήκαμε στα αιτήματα του ΤΧΣ.

ΠανγαίαεθνικήΠαπαχριστοφόρουHas video: