Νέες προκλήσεις για το πολεοδομικό σύστημα και την Κύπρο

16:13 7/6/2018 - Πηγή: Sigma Live

Η οικονομία της Κύπρου βασίζεται κυρίως από τον κατασκευαστικό τομέα και τον τουρισμό που απασχολούν σημαντικό μέρος του ενεργού πληθυσμού από όλες τις επαγγελματικές και κοινωνικές τάξεις.

Ο πρώτος κλάδος έχει επηρεαστεί βαθύτατα από την οικονομική κρίση και το κούρεμα των καταθέσεων το 2013. Για ανάκαμψη της οικονομίας η κυβέρνηση υιοθέτησε πολεοδομικά κίνητρα που σε συνδυασμό με αυτά των πολιτογραφήσεων έδωσαν μια ταυτόχρονη ώθηση και οξυγόνο

στον κατασκευαστικό τομέα, δημιούργησαν υποδομές για μια πιο δυναμική τουριστική ανάπτυξη και βελτίωσαν την δεινή θέση του τραπεζικού συστήματος.

Οι ξένοι επενδύουν στην Κύπρο και για άλλους λόγους όπως το φορολογικό σύστημα, ψηλή ποιότητα υπηρεσιών από ελεγκτικούς και νομικούς οίκους, υδρογονάνθρακες κλπ αλλά οι κυπριακές πόλεις σήμερα έχουν φτωχό και υποβαθμισμένο αστικό τοπίο σχεδόν στο σύνολο τους με ελάχιστες εξαιρέσεις. Ειδικά στις τουριστικές περιοχές υπάρχει αυθαιρεσία, τα παλιά κτίρια είναι κακοσυντήρητα, με μέτρια αρχιτεκτονική. Η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των πόλεων δημιουργεί μεγάλα κόστη για υποδομές όπως δημόσιο αποχετευτικό, αντιπλημμυρικά έργα, διοικητικά έξοδα για ηλεκτροφωτισμό δρόμων, ανακομιδή σκυβάλων και δεν δημιουργούνται επαρκώς οι συνθήκες για μια βιώσιμη κινητικότητα.

Έρευνες έχουν δείξει ότι η ποιότητα ζωής σε μια πόλη καθορίζεται από την ποιότητα των δημόσιων χώρων τους. Αποτελεί παράδειγμα το παραλιακό μέτωπο της Λεμεσού από τον μόλο, το παλιό λιμάνι την μαρίνα αλλά και μέρος του κέντρου που έχει γίνει αρκετά ελκυστικό. Γενικά είναι παραδεκτό ότι οι πόλεις μας και ιδιαίτερα οι κεντρικές περιοχές δεν έχουν ταυτότητα και δεν αναδεικνύουν τα σημαντικά πλεονεκτήματα και χαρακτηριστικά τους που θα μπορούσαν να δώσουν χαρακτήρα και να λειτουργήσουν ως σημεία αναφοράς. Η κάθε πόλη είναι διαφορετική και πιστεύω ότι θα μπορούσε να καθορισθεί διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης.

Η Λευκωσία είναι η πρωτεύουσα με συγκεντρωμένες κυβερνητικές υπηρεσίες και έδρα μεγάλων εταιριών, η Λεμεσός μια σύγχρονη παραθαλάσσια πόλη και οικονομικό κέντρο, η Λάρνακα ως περιφερειακός κόμβος με σύγχρονο αεροδρόμιο, η Πάφος ως τουριστικός και πολιτιστικός προορισμός κλπ. Θεωρώ ότι στα πλαίσια της πολιτικής της κυβέρνησης για βιώσιμη ανάπτυξη θα πρέπει με στοχευμένα πολεοδομικά και φορολογικά κίνητρα να διευκολύνουν τις επενδύσεις εντός των ιστορικών κέντρων των πόλεων ώστε να βοηθήσουν για την αναζωογόνηση τους.

Τα τοπικά σχέδια και γενικά τα σχέδια ανάπτυξης που αποτελούν το θεσμικό πλαίσιο, σήμερα δεν μπορούν από μόνα τους να καθορίσουν όλες τις παραμέτρους ανάπτυξης και να δώσουν λύσεις στις σύγχρονες προκλήσεις ενός μεταβαλλόμενου κόσμου και συνεπώς νέων αναγκών. Τα σχέδια περιοχής που εμβαθύνουν την μελέτη μιας περιοχής, διαπιστώνουν τα προβλήματα, καθορίζουν στόχους και στρατηγικές αλλά περιορίζονται σε μονοδιάστατη διαχείριση τους. Δεν έγινε μια σοβαρή κριτική και αξιολόγηση του συστήματος που λειτουργεί από το 1991. Ακόμα απουσιάζουν τα εργαλεία που μια σύγχρονη πολεοδομική αρχή θα είχε στην διάθεση της, θα μπορούσε με αποτελεσματικό τρόπο σε εύλογο χρόνο να αλλάξει δεδομένα. Επιβάλλεται να γίνει πιο ενεργή, να επιλύσει τα χρόνια προβλήματα, να γίνει πιο πρακτική ώστε να λειτουργήσει προς το δημόσιο συμφέρον παράλληλα με το ιδιωτικό. Αναφέρομαι στον αστικό αναδασμό, στην εφαρμογή κινήτρων για απόσυρση υφιστάμενων κτιρίων που έχουν προβλήματα ασφάλειας και αισθητικής οχληρίας και στην μεταφορά αναπτυξιακών δικαιωμάτων που θα πρέπει να προωθηθούν ως νομοσχέδια για ψήφιση τους στην βουλή στα πλαίσια μιας θαρραλέας και ανατρεπτικής μεταρρύθμισης. Μόνο έτσι θα αλλάξει η θλιβερή εικόνα και λειτουργία των πόλεων που έχουμε σήμερα.

Ζούμε στην εποχή της τεχνολογίας, όμως σύγχρονα ψηφιακά συστήματα απουσιάζουν σχεδόν παντελώς από τις πολεοδομικές αρχές και οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης. Τα συστήματα γεωγραφικής πληροφόρησης καθώς και η ηλεκτρονική διακυβέρνηση θα βοηθούσαν στην αποτελεσματική και άμεση διαχείριση στοιχείων, δεδομένων και θα επιτύγχαναν γρήγορη εξυπηρέτηση του κοινού και διευκόλυνση της ανάπτυξης.

Παρατηρείται μεγάλη καθυστέρηση στην επικαιροποίηση των σχεδίων ανάπτυξης. Το σύστημα είναι βασισμένο σε μια γραφειοκρατική διαδικασία μεταξύ τοπικής αυτοδιοίκησης, πολεοδομίας, πολεοδομικού συμβουλίου και υπουργείου εσωτερικών. Είναι σχεδόν κανόνας ότι η ανάπτυξη προλαβαίνει τον σχεδιασμό και την οργάνωση. Να σας αναφέρω ότι η διαδικασία για το νέο σχέδιο περιοχής του κέντρου στην Λεμεσό ξεκίνησε πριν 7 χρόνια και μόλις πρόσφατα ξεκίνησε να το εξετάζει η υποεπιτροπή του πολεοδομικού συμβουλίου και ακόμα είναι άγνωστο πότε θα δημοσιευτεί. Θεωρώ ότι το πολεοδομικό συμβούλιο θα πρέπει να έχει λιγότερα μέλη και να λειτουργεί σε καθημερινή βάση. Η λειτουργία του διακόπτεται συνεχώς από τις αντικαταστάσεις των μελών του και οι προτεραιότητες του δεν συμβαδίζουν από τις αναπτυξιακές ανάγκες.

Παρατηρείται μεγάλη καθυστέρηση στις αδειοδοτήσεις σε όλες τις πολεοδομικές αρχές, ειδικά στις περιοχές που παρατηρείται πιο έντονη ανάπτυξη. Οφείλεται κατά την άποψη μου στους πιο κάτω λόγους:

1. Το σύστημα στον τόπο μας που εκδίδει τις πολεοδομικές άδειες και άδειες οικοδομής έφτασε στα όρια του. Σήμερα οι πολεοδομικές άδειες εκδίδονται από τα επαρχιακά γραφεία πολεοδομίας και τους 4 μεγάλους Δήμους όπως καθορίζεται στον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο. Οι άδειες οικοδομές εκδίδονται από τους Δήμους και τις επαρχιακές Διοικήσεις των ελεύθερων περιοχών της Κύπρο. Λόγω της ύπαρξης των πολλών γραφείων έκδοσης αδειών αναπόφευκτα προκύπτουν θέματα οργάνωσης, στελέχωσης με ικανό προσωπικό, παρατηρείται ευθυνοφοβία και ερμηνεία της νομοθεσίας χωρίς ενιαίο τρόπο.

2. Το δαιδαλώδες γραφειοκρατικό σύστημα πρέπει να αντικατασταθεί με πιο απλές διαδικασίες αξιοποιώντας την τεχνολογία. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να μην χάνεται πολύτιμος χρόνος στην διαχείριση των πληροφοριών, διαβουλεύσεων με άλλες δημόσιες υπηρεσίες και οργανισμούς.

3. Υπάρχει πολυνομία και πολλές φορές η νομοθεσία είναι κακογραμμένη, ανακριβής και ασαφής. Απουσιάζει η ανάλυση, τα παραδείγματα και η σωστή ορολογία που να ελαχιστοποιούν τις πολλαπλές ερμηνείες.

4. Να βελτιωθεί η παραγωγικότητα και να εμπεδωθεί η ευθύνη σε όσους έχουν ανάμιξη στον σχεδιασμό και έλεγχο της ανάπτυξης.

5. Να θεσπιστεί προέλεγχος των αιτήσεων ώστε οι διακριτικές ευχέρειες να εξετάζονται στα αρχικά στάδια της εξέτασης ώστε ο κάθε ενδιαφερόμενος να γνωρίζει γρήγορα τη δυνατότητα έγκρισης των αιτημάτων του.

6. Να μην παραπέμπονται υποθέσεις για μη ουσιώδης λόγους στο Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων. Η εμπειρία μου στο Συμβούλιο είναι ότι πολλές αιτήσεις θα μπορούσαν με χρήση της διακριτικής ευχέρειας η άλλων χειρισμών των πολεοδομικών αρχών να εξασφάλιζαν άδεια χωρίς την έγκριση του ΣΥΜΕΠΑ.

Καθυστέρηση στην αδειοδότηση αποτελεί τροχοπέδη στην ανάπτυξη και προκαλεί χαμένες θέσεις εργασίας, μειωμένα έσοδα στο κράτος, ταλαιπωρία στους μελετητές, έξοδα στους επενδυτές και προπάντων δυσφήμιση της χώρας μας.

Επιβάλλεται η προώθηση των ενιαίων πολεοδομικών αρχών ανά επαρχία ώστε το σύστημα να γίνει πιο προσιτό και λειτουργικό. Ο στόχος δεν θα πρέπει να είναι η δημιουργία μιας επιπρόσθετης γραφειοκρατικής διαδικασίας.

Συνοψίζοντας τα πιο πάνω η ανάπτυξη και οι προκλήσεις δεν μπορούν να περιμένουν. Σε παγκόσμιο επίπεδο παρατηρείται αυξημένη ζήτηση σε ακίνητα από φυσικά πρόσωπα εταιρείες και θεσμικούς επενδυτές. Η Κύπρος παρόλα τα προβλήματα καταφέρνει και προσελκύει επενδυτές που ψάχνουν καινοτόμα προϊόντα. Τα πολυτελή διαμερίσματα σε σχέση με τη θάλασσα, οι τουριστικές υποδομές είναι στις προτεραιότητες του. Οι αναπτυξιακές πιέσεις για υιοθέτηση νέων πολιτικών για εξιδεικευμένες και ιδιαίτερες αναπτύξεις είναι δικαιολογημένη και αναπόφευκτη. Γίνεται κατανοητό ότι μια πολιτική συγκεκριμένη για τα ψηλά κτίρια είναι επιθυμητή και θα μπορούσε να ήταν η ευκαιρία να αποκτήσει μια πόλη ταυτότητα αναδεικνύοντας παράλληλα τις ομορφιές και τα πλεονεκτήματα της, να δημιουργήσει καλαίσθητους δημόσιους χώρους όπως πλατείες, πεζοδρόμους και μεγάλα πάρκα, να αποκτήσουν τα αστικά κέντρα κρίσιμη μάζα για βιώσιμες αναπτύξεις ώστε παράλληλα να προστατευθεί ο ιστορικός πυρήνας , οι δημόσιες συγκοινωνίες να μπορούν να επιβιώσουν. Όλα αυτά δημιουργούν τις προϋποθέσεις για δημιουργία ελκυστικής πόλης ώστε οι μόνιμοι κάτοικοι να απολαμβάνουν ποιότητα ζωής και οι τουρίστες να νιώθουν άνεση και ότι βρίσκονται σε ποιοτικό προορισμό.

Πιστεύω ότι τα πλεονεκτήματα για την ανέγερση πιο ψηλών κτιρίων είναι περισσότερα από τα όποια μειονεκτήματα. Ζητήματα ρύθμισης νομοθεσιών που αφορούν την διαχείριση τους χρήζουν βελτίωσης ώστε να διευκολύνεται η συντήρηση και ο έλεγχος τους. Οι αδειοδοτήσεις τους δεν θα δίδονται ως λευκή επιταγή χωρίς προϋποθέσεις και συμφωνώ με την υιοθέτηση κριτηρίων όπως:

1. Χωροθέτηση σε συγκεκριμένες περιοχές που να λειτουργούν ως CBD (κεντρικό επιχειρηματικό κέντρο).

2. Χωροθέτηση σε μεγάλα τεμάχια σε στρατηγικής σημασίας περιοχές όπως σε εμπορικούς άξονες και τουριστικές ζώνες όπου ισχύουν τα πολεοδομικά κίνητρα.

3. Το ύψος να συσχετίζεται με το μέγεθος του τεμαχίου.

4. Το ύψος να προκύπτει σε ένα πλαίσιο κινήτρων με αντισταθμίσματα όπως η δημιουργία χώρων πρασίνου, δημόσιων πλατειών, κοινοτικών υποδομών, εξαγορά συντελεστή δόμησης από διατηρητέες οικοδομές κλπ.

5. Τα κτίρια να είναι ψηλής αισθητικής στάθμης.

6. Να γίνονται δημόσιες παρουσιάσεις και ακροάσεις για περισσότερη διαφάνεια.

Το διευκρινιστικό πλαίσιο των γενικών αρχών και προϋποθέσεων για ανέγερση ψηλών κτιρίων που δημοσιεύτηκε πρόσφατα είναι προς την ορθή κατεύθυνση όμως θα μπορούσε, από την συσσωρευμένη εμπειρία της τελευταίας δεκαετίας που ξεκίνησε η αδειοδότηση ψηλών κτιρίων, να είναι πιο συγκεκριμένο και να συνοδεύεται από παραδείγματα, σχεδιαγράμματα και να έχει πιο αναλυτική προσέγγιση για να μπορεί να τυγχάνει πρακτικής εφαρμογής.

Χρειάζεται ολοκληρωμένο πλαίσιο, δημιουργία master plan σε κάθε αστική περιοχή όπως γίνεται σε κάθε ανεπτυγμένη χώρα και προοδευτική κοινωνία. Επιβάλλεται μια ολιστική προσέγγιση με εφαρμογή πολιτικών με οικονομικές και κοινωνικές προεκτάσεις. Να μπορούν να ρυθμίζονται ζητήματα όπως η υπεραξία της γης, υπερβολικό απόθεμα ακίνητων, αποφυγή για νέα φούσκα. (Η αυξημένη ροή των πωλήσεων που παρατηρείται, δεν προκύπτει από τον υπερδανεισμό και την ανεξέλεγκτη ροή του χρήματος από τραπεζικούς οργανισμούς όπως πριν μια δεκαετία. Οι ιδιοκτήτες που αγοράζουν τα ακίνητα έρχονται με ξένα κεφάλαια). Στρατηγικός μας στόχος θα πρέπει να είναι η επέκταση της διαμονής των ξένων επενδυτών σχεδόν ολόχρονα στο νησί μαζί με τις οικογένειες τους. Να ληφθούν μέτρα ώστε να μην αποκτήσουμε κτίρια φαντάσματα και νεκρές περιοχές. Να προσελκύσουμε εταιρείες με άτομα ψηλού μορφωτικού επιπέδου, να μπορούν να μεταδώσουν τις εμπειρίες και την τεχνογνωσία τους. Η Κύπρος να καταστεί η πατρίδα τους, που να ζουν και να εργάζονται.

Οι εμπειρίες μας στην Λεμεσό καταδεικνύουν ότι τα ψηλά κτίρια διαφοροποίησαν ορίζοντα της Λεμεσού προς το καλύτερο με κάποιες εξαιρέσεις που μπορούν στο μέλλον να αποφευχθούν. Οι πόλεις μας μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές, να βελτιώσουν την εικόνα τους, να έχουν πιο μεγάλο ενδιαφέρον και να προσφέρουν αναβαθμισμένες υποδομές και υπηρεσίες. Οι επενδύσεις φέρνουν ανάπτυξη αλλά και αύξηση πληθυσμού καθιστώντας την Κύπρο πολυπολιτισμική, εξωστρεφή, ζωντανή, φιλόξενη για νέες ευκαιρίες και προκλήσεις.

Tα σχόλια αντιπροσωπεύουν την προσωπική γνώμη των συγγραφέων τους και όχι αυτή του Sigmalive.com