Οι νέες τροποποιήσεις του νόμου των εκποιήσεων

22:43 12/6/2018 - Πηγή: Sigma Live

Την 9/09/2014 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας ο νέος νόμος των εκποιήσεων, όπου χωρίς να καταργηθεί ο προηγούμενος τρόπος πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων που γινόταν μέχρι τότε αποκλειστικά από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο της Επαρχίας που βρισκόταν το ακίνητο, προστέθηκε το μέρος VIA όπου έδωσε στους ενυπόθηκους δανειστές την εξουσία να πωλούν τα ενυπόθηκα ακίνητα με ιδιωτικό πλειστηριασμό στην βάση ορισμένης διαδικασίας, με την επίδοση διαφόρων ειδοποιήσεων και με προαπαιτούμενο ο ενυπόθηκος οφειλέτης να ήταν 120 ημέρες υπερήμερος πριν ξεκινήσουν οι διαδικασίες του

ιδιωτικού πλειστηριασμού.

Τέσσερα χρόνια μετά την εφαρμογή του νόμου φαίνεται ότι οι πλειστηριασμοί δεν έχουν αποδώσει σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που ανακοινώνονται και ο λόγος που οι ιδιωτικοί πλειστηριασμοί δεν έχουν αποδώσει είναι όχι γιατί το νομικό πλαίσιο των εκποιήσεων είναι προβληματικό, αλλά επειδή δεν υπάρχει αρκετή ζήτηση ή ενδιαφέρον σε σύγκριση με την διαθέσιμη προσφορά ακινήτων που είναι προς πώληση. Οι τράπεζες κατά κόρον έχουν χρησιμοποιήσει τις δραστικές πρόνοιες του νέου νόμου ως ένα εργαλείο «απειλής» και ή «εκβιασμού» με σκοπό να επιβάλουν τις δικές τους απαιτήσεις για αναδιαρθρώσεις δανείων και ή για απόκτηση ενυπόθηκων ακινήτων έναντι του χρέους των ενυπόθηκων οφειλετών.

Η κυριότερη διαφορά των δύο τρόπων εκποιήσεων (Μέσω Κτηματολογίου και Ιδιωτικού Πλειστηριασμού) είναι ο χρόνος εντός του οποίου θα πρέπει να πωληθεί το ενυπόθηκο ακίνητο και η αξία στην οποία θα πωληθεί. Στο μεν πρώτο τρόπο, η διαδικασία εκποίησης δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να πωληθεί πάσει θυσία σε όποια τιμή το ενυπόθηκο ακίνητο, ενώ στο δεύτερο τρόπο υιοθετείται μία ταχεία μέθοδος όπου το ακίνητο θα πρέπει να πωληθεί πάσει θυσία εντός σύντομου χρόνου είτε με ιδιωτικό πλειστηριασμό, είτε με απευθείας πώληση σε τρίτο είτε με την αγορά του από την τράπεζα. Σίγουρα η έναρξη του πλειστηριασμού από το 80% και μετά από τρείς μήνες στο 50%, δεν βοηθά τον ενυπόθηκο οφειλέτη να πωλήσει το ακίνητο του στην εκτιμημένη αξία του και να εξοφλήσει τα χρέη του, αλλά αντίθετα χάνει την περιουσία του και του μένουν από πάνω και τα χρέη επειδή η τράπεζα δεν την ενδιαφέρει πόσα θα εισπράξει, φτάνει να πάρει όσα μπορεί και μετά πάει στο επόμενο ενυπόθηκο ακίνητο του δανειολήπτη αν υπάρχει.

Η αναδρομική ισχύς του νέου νόμου των εκποιήσεων κατά την άποψη μου όσον αφορά τις υποθήκες που έγιναν πριν την 9/09/2014 είναι αντισυνταγματική, εφόσον ο νομοθέτης επέμβηκε παράνομα σε μία σύμβαση υποθήκης αναδρομικά παραβιάζοντας το άρθρο 26 του Συντάγματος που προστατεύει την ελευθερία του συμβάλλεσθαι και την μη αναδρομικότητα των νόμων στο βαθμό που επηρεάζουν ουσιαστικά δικαιώματα των πολιτών. Οι Αναφορές του Προέδρου της Δημοκρατίας το 2014 αναφορικά με την ψήφιση νόμων από την Βουλή των Αντιπροσώπων για προστασία της κύριας κατοικίας, είναι ενδεικτικές της επέμβασης του νομοθέτη σε αυτό το δικαίωμα αφού οι σχετικοί νόμοι κρίθηκαν αντισυνταγματικοί.

Νέες τροποποιήσεις που επιζητά η Κυβέρνηση

Η κυβέρνηση πρόσφατα ενημέρωσε τα κόμματα κατ’ ιδίαν χωρίς την διεξαγωγή δημόσιας διαβούλευσης ως όφειλε, για τις τροποποιήσεις που θέλει να επιφέρει σε υφιστάμενα νομοθετικά πλαίσια αλλά και τις νέες νομοθεσίες όπως του νόμου της τιτλοποίησης των δανείων με σκοπό να βοηθήσει τις τράπεζες να απομοχλεύσουν από τους ισολογισμούς τους τον μεγάλο όγκο των ΜΕΔ που ακόμη διατηρούν μετά από 5 χρόνια προσπάθειας επίλυσης του προβλήματος αυτού. Σκοπός του παρόντος άρθρου δεν είναι η ενασχόληση με όλα τα προτεινόμενα νομοσχέδια και θα περιοριστούμε στις νέες προτεινόμενες τροποποιήσεις του Μέρους VIA του Νόμου των ιδιωτικών εκποιήσεων από τις Τράπεζες. Οι προτεινόμενες τροποποιήσεις είναι σε συντομία οι ακόλουθες:

1.Το Άρθρο 44Α τροποποιείται με την προσθήκη του νέου εδαφίου με αριθμό 5 όπου διασφαλίζει ότι σε περίπτωση που υπάρχει δικαστικό διάταγμα εκποίησης της υποθήκης, τότε αυτό να μην αποτελεί εμπόδιο για να χρησιμοποιείται η νέα διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού από τις ίδιες τις τράπεζες και προσπαθεί να σταματήσει την έκδοση δικαστικών αποφάσεων όπως έχει γίνει πρόσφατα, όπου δικαστήρια θεώρησαν καταχρηστική την χρήση της νέας διαδικασίας εκποίησης από την στιγμή που υπάρχει προηγούμενο δικαστικό διάταγμα για την πώληση κάποιου ενυπόθηκου ακινήτου.

2. Το άρθρο 44Β τροποποιείται ούτως ώστε η επιστολή τύπος «Θ» να στέλνεται μόνο μία φορά και μάλιστα όταν υπάρχει δικαστική απόφαση για το ενυπόθηκο χρέος και ή όταν έχει ήδη γίνει καταχώρηση αίτησης εκποίησης στο Κτηματολόγιο σύμφωνα με το προηγούμενο καθεστώς του Μέρους VI να μην χρειάζεται καθόλου η αποστολή τύπου «Θ» επιστολής.

3. Το άρθρο 44Γ (1) τροποποιείται με την προσθήκη νέας παραγράφου όπου επιδιώκεται οι τράπεζες όταν επιδοθεί η επιστολή τύπος «Ι» να μπορούν χωρίς εξουσιοδότηση από τους ιδιοκτήτες των ενυπόθηκων ακινήτων, να παίρνουν πληροφορίες για οποιουσδήποτε φόρους, τέλη και χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός 15 ημερών από την ημέρα που θα υποβάλουν την σχετική αίτηση.

4. Επίσης στο άρθρο 44Γ (3) προστίθεται η λέξη «μόνο» με σκοπό να μην αφήνει διακριτική ευχέρεια και ή άλλη δυνατότητα στο Δικαστήριο που θα εκδικάσει μία έφεση κατά ειδοποίησης πλειστηριασμού, να απορρίψει την έφεση/αίτηση για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπος «ΙΑ» παρά μόνο για τους λόγους που αναφέρονται εξαντλητικά στο άρθρο αυτό, και που τώρα από τέσσερεις λόγοι που ήταν, γίνονται μόνο τρεις αφού καταργείται η πρόνοια της (δ) παραγράφου όπως φαίνεται πιο κάτω διαγραμμένη:

(δ) εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση που προβλέπεται στο εδάφιο (1).

Η συνέπεια της πιο πάνω κατάργησης της παραγράφου (δ) του άρθρου 44Γ(3) είναι ότι άπαξ και ο ενυπόθηκος δανειολήπτης καταστεί υπερήμερος μετά από 120 μέρες ή έχει καταχωρηθεί αίτηση για εκποίηση της υποθήκης στο Κτηματολόγιο κάτω από το Μέρος VI ή έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση για το ενυπόθηκο χρέος τότε ο πλειστηριασμός δεν μπορεί να σταματήσει με καμία έφεση/αίτηση στο Δικαστήριο, αφού οι τρεις πρώτες προϋποθέσεις του σχετικού άρθρου είναι τυπικές και σίγουρα οι τράπεζες εύκολα θα συμμορφώνονται με αυτές, ειδικά μετά και από τις πιο κάτω σκοπούμενες τροποποιήσεις του τρόπου επίδοσης των τύπων των ειδοποιήσεων.

5. Το άρθρο 44Δ τροποποιείται ούτως ώστε η επίδοση της ειδοποίησης τύπος «ΙΒ» να μπορεί να επιδίδεται είτε πριν από, είτε μετά από, είτε ταυτόχρονα με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», δηλαδή συντομεύεται ο χρόνος της επίδοσης της πιο πάνω ειδοποίησης αφού πλέον μπορεί αυτή να γίνεται και πριν την επίδοση της ειδοποίησης τύπος «ΙΑ» και έτσι θα ορίζονται οι πλειστηριασμοί πιο σύντομα.

6. Το άρθρο 44Ε τροποποιείται ούτως ώστε η τράπεζα να μπορεί να δίνει πληροφορίες για το ενυπόθηκο ακίνητο σε ενδιαφερόμενο αγοραστή και να έχει το δικαίωμα να έχει πρόσβαση στο ενυπόθηκο ακίνητο αν θέλει να το επιθεωρήσει ή να το εκτιμήσει. Επίσης το εδάφιο 4 του άρθρου 44Ε αλλάζει ώστε τους πρώτους τρείς μήνες η επιφυλασσόμενη τιμή όπως και να επιλέξει να το πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο ο δανειστής να είναι 80% της εκτιμημένης αξίας του και μετά τους επόμενους τρεις μήνες να είναι τουλάχιστον 50% η επιφυλασσόμενη τιμή στην οποία θα πωληθεί το ενυπόθηκο ακίνητο. Δηλαδή καταργείται η πρόνοια των 6 μηνών που ίσχυε πριν για να μπορεί να υλοποιηθεί η προσπάθεια πώλησης του στο 80% της αξίας και πάμε κατευθείαν στο 50% μετά από τρείς μήνες δοκιμασίας στο 80% της αξίας της ενυπόθηκης περιουσίας.

7. Καταργείται εντελώς το άρθρο 44ΣΤ το οποίο απαγόρευε στον δανειστή, στον εκτιμητή και στον δημοπράτη την αποκάλυψη πληροφοριών για την αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου και δεν θα αποτελεί πλέον ποινικό αδίκημα για οποιοδήποτε να αποκαλύπτει τις γνώσεις του και ή τις πληροφορίες που κατέχει για την αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου όπως εκτιμήθηκε.

8. Στο άρθρο 44Ζ γίνεται πλέον πρόνοια για πλειστηριασμούς με φυσικό τρόπο από Δημοπράτη και με ηλεκτρονικό τρόπο όπου δίνεται η εξουσία στον υπουργό να εκδίδει διατάγματα για την εφαρμογή των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Καταργείται επίσης από το άρθρο 44Ζ η πρόνοια όπου προέβλεπε την διεξαγωγή πλειστηριασμών σε 5 χώρους που ήταν ένας σε κάθε Επαρχία και απαγόρευε πλειστηριασμούς μετά της 5.00μ.μ. Ο λόγος είναι προφανής εφόσον πλέον θα διεξάγονται και ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί.

9. Το άρθρο 44Η που είναι η διαδικασία πώλησης μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, τροποποιείται ούτως ώστε το εδάφιο (3) παράγραφος (β) να είναι ως ακολούθως:

«(β) όλες οι προσφορές υποβάλλονται γραπτώς ή ηλεκτρονικά στον ενυπόθηκο δανειστή πριν από την ημερομηνία της πώλησης του ακινήτου που αναφέρεται στη δημοσίευση και όλες οι γραπτές προσφορές κρατούνται από τον ενυπόθηκο δανειστή για περίοδο όχι λιγότερη ενός (1) έτους μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου».

Δηλαδή διαγράφεται η πρόνοια για υποβολή προσφορών δυνάμει κανονισμών που εκδίδει το Υπουργικό Συμβούλιο και πλέον οι προσφορές για αγορά των ενυπόθηκων ακινήτων θα γίνονται γραπτώς και ή ηλεκτρονικά στον ίδιο τον ενυπόθηκο δανειστή και ο οποίος έχει υποχρέωση να κρατά τις προσφορές τουλάχιστον 1 χρόνο από την ημερομηνία της δημοσίευσης της προσφοράς για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Σίγουρα αυτή η πρόνοια απαλλάσσει του ενυπόθηκους δανειστές από ευθύνες εφόσον μετά τον ένα χρόνο θα καταστρέφονται οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία για κατάχρηση της διαδικασίας προσφορών και ή πιθανή διάπραξη ποινικών αδικημάτων.

10. Το άρθρο 44Ι τροποποιείται ούτως ώστε η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου να θεωρείται ότι επικυρώνεται την 30 ημέρα από την ημερομηνία της ειδοποίησης της διάθεσης προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη και ή στα άλλα ενδιαφερόμενα μέρη. Σε περίπτωση που κάποιος δεν συμφωνεί με την προτεινόμενη διάθεση τότε θα πρέπει να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο εναντίον της προτεινόμενης διάθεσης εντός των 30 ημερών από την ειδοποίηση και για να μην γίνει τελική η επικύρωση θα πρέπει να εξασφαλίσει ενδιάμεσο δικαστικό διάταγμα για να μην γίνει τελική η επικύρωση της διάθεσης του προϊόντος της πώλησης.

11. Το άρθρο 44ΙΑ που ρυθμίζει την αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου από την ίδια την Τράπεζα τροποποιείται ούτως ώστε ο χρόνος που μπορούσε η τράπεζα να το αγοράσει από 12 μήνες μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού να συντομεύεται στους 6 μήνες. Επίσης τώρα η τράπεζα έχει χρόνο να αγοράσει το ακίνητο εντός 4 μηνών από την ημερομηνία που έχει το δικαίωμα αυτό είτε με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας όπως έγινε πριν τον πρώτο πλειστηριασμό είτε με την διενέργεια νέας εκτίμησης. Επίσης διαγράφονται όλα τα υπόλοιπα εδάφια του πιο πάνω άρθρου πλην του εδαφίου (1) όπως έχει διαμορφωθεί και το εδάφιο (2) διαμορφώνεται ούτως ώστε η τράπεζα παρόλο του ότι έχει το δικαίωμα να το αγοράσει η ίδια τίποτε δεν θα την εμποδίζει να προχωρά με την εκποίηση σύμφωνα με τα άρθρα 44Ζ και 44Η.

12. Καταργείται εντελώς το άρθρο 44ΙΓ το οποίο έδινε δικαίωμα σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή τον ενυπόθηκο οφειλέτη να καταχωρεί έφεση εναντίον οποιασδήποτε πράξης ή ειδοποίησης στα πλαίσια του Μέρους αυτού του Νόμου αν είχε έννομο συμφέρον. Η διαγραφή του εν λόγω άρθρου καθιστά αρκετές πράξεις ή ειδοποιήσεις του ενυπόθηκου δανειστή ή των άλλων παραγόντων της διαδικασίας εκποιήσης ως μη εφέσιμες και άρα περιορίζει την δυνατότητα να εμποδίζονται οι πλειστηριασμοί.

13. Από το άρθρο 44ΙΕ τροποποιείται ο ορισμός της κύριας κατοικίας ως ακολούθως:

«κύρια κατοικία» σημαίνει την κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις τρακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000)∙»
Επίσης στο ίδιο άρθρο εκτός από την συστημένη επιστολή και την ιδιωτική επίδοση των οποιονδήποτε ειδοποιήσεων, προστίθεται και νέος τρόπος επίδοσης των ειδοποιήσεων δηλαδή με την παράδοση αυτών και ή με την τοιχοκόλληση τους σε περίπτωση που δεν ανευρίσκεται κατάλληλο πρόσωπο για αυτή την παράδοση των ειδοποιήσεων.

14. Τροποποιείται το άρθρο 44ΙΑΑ ούτως ώστε το προνομιακό καθεστώς του ενυπόθηκου οφειλέτη να αγοράσει την κύρια κατοικία του στην τιμή της προσφοράς του τελευταίου προσφοροδότη, να μην του δίνεται αυτή η δυνατότητα σε περίπτωση που λαμβάνει κρατική χορηγία για την αποπληρωμή των χρεών του. Επίσης διαγράφεται ο ορισμός της κύριας κατοικίας σύμφωνα με το άρθρο αυτό το οποίο όπως είναι διαμορφωμένο τώρα, εκτός από τον ενυπόθηκο οφειλέτη περιλάμβανε και άλλα μέλη της οικογένειας του που μπορούσαν να διαβιούν σε μία κατοικία και να μπορούσε να ορίζεται ως κύρια κατοικία έστω και αν δεν διαβιούσε σε αυτή ο ίδιος ο ενυπόθηκος οφειλέτης.

15. Επίσης από τα Παραρτήματα του Μέρους VIA που είναι το δείγμα του τύπου «Ι» και το δείγμα τύπου «ΙΑ» διαγράφεται η λέξη «παραλαβή» και μπαίνει η λέξη «ημερομηνία» με σκοπό να μην χρειάζεται η τράπεζα να επιβεβαιώσει την λήψη της ειδοποίησης για να τρέχουν οι χρόνοι για τις άλλες ειδοποιήσεις που ακολουθούν.

Κατά την άποψη μας οι πιο πάνω τροποποιήσεις στην ουσία αφαιρούν δικαιώματα από τους ενυπόθηκους οφειλέτες και δίνουν μονομερή δικαιώματα στις Τράπεζες και θα είναι σχεδόν αδύνατο να σταματήσεις ένα πλειστηριασμό με οποιαδήποτε αίτηση/έφεση στο Δικαστήριο από την στιγμή που κάποιος είναι υπερήμερος για 120 ημέρες ή έχει γίνει ήδη αίτηση εκποίησης της υποθήκης στο κτηματολόγιο κάτω από το Μέρος VI Νόμου Ν.9/1965 ή ήδη έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή του πρωτοφειλέτη όταν δεν είναι το ίδιο πρόσωπο που έβαλε υποθήκη για την εξασφάλιση του δανείου.
Η κατάργηση της δυνατότητας και ή ο περιορισμός των λόγων για την προσφυγή στο Δικαστήριο είμαι σίγουρος ότι παραβιάζει συνταγματικά δικαιώματα των ενυπόθηκων οφειλετών και σχετικά προσφατα παρόμοια προσπάθεια της Ισπανικής έννομης τάξης να περιορίσει τέτοια δικαιώματα, αποδοκιμάστηκε δικαστικά από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο.

Δεν πρέπει κατά την άποψη μου σε μία προσπάθεια να βοηθηθεί ο τραπεζικός τομέας αναφορικά με τα ΜΕΔ, να αφαιρεθούν δικαιώματα από όλους τους ενυπόθηκους οφειλέτες που κατοχυρώνονται συνταγματικά και είναι αυτονόητα σε κάθε Ευρωπαϊκή έννομη τάξη. Ο κίνδυνος να την πληρώσει πάλιν ο Κύπριος φορολογούμενος υπό μορφή αποζημιώσεων για ζημιές ενυπόθηκων οφειλετών από αντισυνταγματική νομοθεσία ή η νομοθεσία που παραβιάζει βασικά ανθρώπινα δικαιώματα είναι περισσότερο από ορατός.

*O Χρίστος Πουτζιουρής είναι Δικηγόρος – Νομικός