Airbnb: Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης για να αποφύγει τον χαρακτηρισμό ως τουριστικό κατάλυμα -«Οι παγίδες»

11:25 3/1/2025 - Πηγή: iEfimerida

Διευκρινίσεις για τα Airbnb έδωσε η ΑΑΔΕ, ώστε να γνωρίσουν οι ιδιοκτήτες πότε θα θεωρούνται «επιχειρηματίες».

«Από την καλή του την καρδιά» και ως ένδειξη φιλοξενίας, αν ένας ιδιοκτήτης γράψει στην πλατφόρμα ότι εκτός από κλινοσκεπάσματα παρέχει κι άλλες υπηρεσίες, τότε η ΑΑΔΕ είναι πιθανό να καταχωρήσει το ακίνητό του ως τουριστικό κατάλυμα και προφανώς να αλλάξει τον τρόπο φορολογίας του.

Αυτό είναι ένα μόνο από τα σημεία-κλειδιά στις νέες

διευκρινίσεις της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για την βραχυχρόνια μίσθωση, ενόψει της χρονιάς που ξεκινά. Αν ο ιδιοκτήτης περιορίζεται στην παροχή κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο παραμένει στο καθεστώς «Airbnb». Αν όμως, παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, γεύματα ή άλλες εξυπηρετήσεις, τότε το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και η συμμόρφωση με τις πρόσθετες υποχρεώσεις που προβλέπει η νομοθεσία.

Σημαντικότατος παράγοντας είναι φυσικά και η διάρκεια που αποτελεί το βασικότερο κριτήριο για το πότε χαρακτηρίζεται μια μίσθωση βραχυχρόνια και αντιμετωπίζεται φορολογικά ως «Airbnb» ή θεωρείται μακροχρόνια και κατατάσσεται στην κατηγορία του τουριστικού καταλύματος.

Σύμφωνα με το νέο αναλυτικό οδηγό που εξέδωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), μισθώσεις διάρκειας έως 59 ημερών θεωρούνται βραχυχρόνιες, ενώ από 60 ημέρες και άνω κατατάσσονται στις μακροχρόνιες, με διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση.

Ειδικότερα, από τις διευκρινίσεις που παρέχει η ΑΑΔΕ:

Η διάρκεια είναι το κύριο κριτήριο που καθορίζει αν μια μίσθωση είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Το ίδιο ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Από την άλλη, μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζονται ως μακροχρόνιες, απαιτώντας υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ΑΑΔΕ. *Αν ένας μισθωτής αποχωρήσει πριν από την προβλεπόμενη λήξη μιας μακροχρόνιας μίσθωσης (πρόωρα δηλαδή) ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης παραμένει μακροχρόνιος. Δηλαδή, ακόμη και αν ο μισθωτής φύγει πριν από τις 59 ημέρες, ο αρχικός χαρακτηρισμός δεν αλλάζει, καθώς βασίζεται στη συμφωνηθείσα διάρκεια και όχι στη διάρκεια παραμονής.Για να παραμείνει ένα ακίνητο στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, δεν πρέπει να παρέχει καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να τηρεί τις διατάξεις που ισχύουν για τουριστικές επιχειρήσεις.Στις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών που εκμισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια, περιλαμβάνεται και η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και η απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου. Επιπλέον, για κάθε μίσθωση πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ενώ τα έσοδα φορολογούνται ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνονται.Για εισοδήματα από έως δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ο φόρος υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, αν εκμισθώνονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να υπαχθεί ενδεχομένως σε ΦΠΑ 13%.Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής του ακινήτου, ένας υπεκμισθωτής με σύμβαση που του παρέχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης ή τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Στην τελευταία περίπτωση, περιλαμβάνονται ειδικές κατηγορίες, όπως κηδεμόνες κληρονομιάς, εκτελεστές διαθηκών και νόμιμοι εκπρόσωποι. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, τη λήψη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να εμφανίζονται σε όλες τις πλατφόρμες ή άλλα μέσα προβολής του ακινήτου. Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται τμηματικά (π.χ., δωμάτια ξεχωριστά), ο διαχειριστής οφείλει να εξασφαλίσει ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε τμήμα. Σημαντικό είναι ότι, σε περίπτωση που ο διαχειριστής είναι τρίτο πρόσωπο, απαιτείται η υποβολή δήλωσης από τον ιδιοκτήτη που παραχωρεί το δικαίωμα διαχείρισης, αναγράφοντας τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η ορθότητα των στοιχείων που καταχωρεί ο διαχειριστής στο μητρώο είναι κρίσιμη, καθώς σε περίπτωση ελέγχου, αυτός φέρει την ευθύνη να προσκομίσει όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διαχείριση. Επίσης, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να τροποποιήσει δεδομένα έως την οριστικοποίηση του μητρώου, η οποία πρέπει να πραγματοποιείται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.2025, έτος χωρίς νέες άδειες για τις περιοχές που κινδυνεύουν με κορεσμό

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με πρόσφατη απόφαση της κυβέρνησης, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 έχει μπει απαγορευτικό στις νέες άδειες για Airbnb για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων με αποτέλεσμα να μην υπάρχει η δυνατότητα εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Στα διαμερίσματα αυτά του δήμου Αθηναίων είναι οι εξής περιοχές: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη, Μετς, Νέος Κόσμος, Αγιος Αρτέμιος, Παγκράτι, Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα και Ρουφ.

Διαβάστε περισσότερα στο iefimerida.gr