Και λιγότερα και πανάκριβα τα διαθέσιμα ακίνητα -Τι δείχνουν τα στοιχεία τιμών, τι προβλέπουν για τον επόμενο χρόνο

07:11 29/10/2024 - Πηγή: iEfimerida

Ως και 20% μικρότερος είναι ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην Αθήνα, με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τις τιμές τους, αλλά και για τα ενοίκια.

Τα τελευταία στοιχεία της Στατιστικής έδειξαν, ή μάλλον επιβεβαίωσαν, δύο πράγματα: 1) Το κόστος της κατασκευής νέων κατοικιών γίνεται όλο και υψηλότερο, καθώς βασικά οικοδομικά υλικά συνεχίζουν να «τρέχουν» ακόμα και με διψήφια ποσοστά, όπως για παράδειγμα τα τούβλα, που σημείωσαν περαιτέρω αύξηση, κατά 12,1%. 2) Ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών είναι, μεν, αυξημένος

σε σχέση με πέρσι, αλλά ο όγκος των νέων οικοδομών είναι σαφώς μικρότερος, όπως για παράδειγμα στην Αττική, όπου εκδόθηκαν 15,3% περισσότερες άδειες για 7,3% μικρότερο όγκο οικοδομών.

Μεταφέροντας την παραπάνω εικόνα στα στοιχεία της κτηματαγοράς, διαπιστώνει κανείς με ευκολία ότι «κουμπώνουν», κοινώς η αυξημένη ζήτηση απορροφά το διαθέσιμο stock ακινήτων, ενώ τα νεόδμητα «φεύγουν» εν ριπή οφθαλμού από τα σχέδια κιόλας, με τιμές που ξεπερνούν τα επίπεδα του 2007, όταν δηλαδή η οικοδομή είχε πιάσει ταβάνι.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας» στον Δήμο της Αθήνας, τα διαθέσιμα μικρά, μεσαία και μεγάλα ακίνητα είναι σαφώς λιγότερα από πέρσι, ενώ οι τιμές τους είναι σαφώς υψηλότερες. Για παράδειγμα, τα διαθέσιμα διαμερίσματα 80 - 120 τ.μ., που απευθύνονται κυρίως σε οικογένειες με παιδιά, είναι 18,40% λιγότερα από πέρσι, κι όποιος τα βρει θα πρέπει να υπολογίσει ως και 2.500 ευρώ/τ.μ., δηλαδή σχεδόν 12% παραπάνω από το 2023.

Προφανώς, αυτή η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης και αύξησης των τιμών δεν περιορίζεται στον Δήμο της Αθήνας. Ανάλογη είναι η εικόνα -έστω με μικρές διαφοροποιήσεις- στα Βόρεια, στα Νότια, στα Δυτικά και στα Ανατολικά Προάστια, καθώς και στον Πειραιά.

Η άλλη πλευρά, του ίδιου νομίσματος, αποτυπώνει την εικόνα των ενοικίων, όπου τα πράγματα είναι ακόμα πιο δύσκολα αν λάβει κανείς υπ' όψιν του ότι το 30% των νοικοκυριών που μισθώνει ή θέλει να μισθώσει κατοικία θα πρέπει να επιδοθεί σε σαφάρι, όντας διατεθειμένο να «αφιερώσει» ως και ένα μηνιάτικο. Στον Δήμο της Αθήνας τα διαθέσιμα διαμερίσματα προς ενοικίαση που δεν ξεπερνούν τα 80 τ.μ. είναι 15,50% λιγότερα από πέρσι, και τα ενοίκιά τους φτάνουν ως τα 10,28 ευρώ/τ.μ., όντας 8,70% αυξημένα σε σχέση με πέρσι.

Τιμές ακινήτων προς πώληση  Διαθέσιμα ακίνητα Τιμή ακινήτου ανά τ.μ.  H1 2023 H1 2024 H1 2023 H1 2024 Αθήνα  Έως80 τ.μ. 27.810 23.428 (-15,80%) 2.063 € 2.358 € (+14,30%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 15.238 12.431 (-18,40%) 2.233 € 2.498 € (+11,90%) Από121 τ.μ. και άνω 7.162 5.758 (-19,60%) 2.541 € 2.861 € (+12,60%) Περιστέρι  Έως80 τ.μ. 1.160 1.155 (-0,40%) 1.831 € 2.093 € (+14,30%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.387 1.147 (-17,30%) 1.898 € 2.131 € (+12,30%) Από121 τ.μ. και άνω 453 441 (-2,60%) 1.626 € 1.867 € (+14,80%) Κηφισιά  Έως80 τ.μ. 258 229 (-11,20%) 3.294 € 3.509 € (+6,50%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 484 437 (-9,70%) 3.470 € 3.650 € (+5,20%) Από121 τ.μ. και άνω 3.632 3.305 (-9,00%) 3.425 € 3.891 € (+13,60%) Ζωγράφου  Έως80 τ.μ. 1.496 1.314 (-12,20%) 2.272 € 2.474 € (+8,90%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 694 695 (+0,10%) 2.681 € 2.783 € (+3,80%) Από121 τ.μ. και άνω 191 207 (+8,40%) 2.583 € 2.580 € (-0,10%) Αγ.Παρασκευή  Έως80 τ.μ. 587 521 (-11,20%) 3.201 € 3.356 € (+4,80%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.410 1.407 (-0,20%) 3.453 € 3.539 € (+2,50%) Από121 τ.μ. και άνω 1.099 1.085 (-1,30%) 3.044 € 3.416 € (+12,20%) Άλιμος  Έως80 τ.μ. 555 402 (-27,60%) 3.830 € 4.131 € (+7,90%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.470 1.338 (-9,00%) 4.123 € 4.659 € (+13,00%) Από121 τ.μ. και άνω 1.834 1.677 (-8,60%) 4.949 € 5.344 € (+8,00%) Βούλα  Έως80 τ.μ. 522 377 (-27,80%) 5.157 € 5.507 € (+6,80%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 904 834 (-7,70%) 5.551 € 6.071 € (+9,40%) Από121 τ.μ. και άνω 3.941 3.432 (-12,90%) 5.475 € 5.954 € (+8,70%) ΝέαΙωνία  Έως80 τ.μ. 690 628 (-9,00%) 2.233 € 2.452 € (+9,80%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 791 699 (-11,60%) 2.392 € 2.599 € (+8,70%) Από121 τ.μ. και άνω 310 274 (-11,60%) 2.320 € 2.088 € (-10,00%) Ηλιούπολη  Έως80 τ.μ. 621 633 (+1,90%) 2.505 € 2.861 € (+14,20%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.007 888 (-11,80%) 2.882 € 3.218 € (+11,70%) Από121 τ.μ. και άνω 527 559 (+6,10%) 2.727 € 3.187 € (+16,90%) Αγ.Δημήτριος Αττικής  Έως80 τ.μ. 788 588 (-25,40%) 2.589 € 2.900 € (+12,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.081 1.020 (-5,60%) 2.835 € 3.187 € (+12,40%) Από121 τ.μ. και άνω 463 400 (-13,60%) 2.318 € 2.860 € (+23,40%) Πειραιάς  Έως80 τ.μ. 3.617 4.087 (+13,00%) 2.008 € 2.910 € (+44,90%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 3.201 3.077 (-3,90%) 2.165 € 2.595 € (+19,90%) Από121 τ.μ. και άνω 1.769 1.531 (-13,50%) 2.138 € 2.374 € (+11,00%) Νίκαια  Έως80 τ.μ. 1.170 1.024 (-12,50%) 1.620 € 1.926 € (+18,90%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ.  1.133 1.168 (+3,10%) 1.936 € 2.207 € (+14,00%) Από121 τ.μ. και άνω 419 439 (+4,80%) 1.527 € 1.853 € (+21,30%) Αιγάλεω  Έως80 τ.μ. 500 613 (+22,60%) 1.810 € 2.159 € (+19,30%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 489 462 (-5,50%) 1.971 € 2.033 € (+3,10%) Από121 τ.μ. και άνω 220 179 (-18,60%) 1.682 € 1.750 € (+4,00%) Γέρακας  Έως80 τ.μ. 229 229 (0,00%) 3.048 € 3.214 € (+5,40%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 573 624 (+8,90%) 2.908 € 3.111 € (+7,00%) Από121 τ.μ. και άνω 1.250 1.040 (-16,80%) 2.141 € 2.322 € (+8,50%) Βύρωνας  Έως80 τ.μ. 988 1.010 (+2,20%) 2.252 € 2.503 € (+11,10%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 692 577 (-16,60%) 2.305 € 2.621 € (+13,70%) Από121 τ.μ. και άνω 217 208 (-4,10%) 2.300 € 2.562 € (+11,40%) Ίλιον  Έως80 τ.μ. 606 604 (-0,30%) 1.777 € 2.112 € (+18,90%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 592 705 (+19,10%) 1.993 € 2.238 € (+12,30%) Από121 τ.μ. και άνω 212 193 (-9,00%) 1.657 € 1.822 € (+10,00%) Βάρη  Έως80 τ.μ. 296 354 (+19,60%) 4.248 € 4.390 € (+3,30%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 343 380 (+10,80%) 4.381 € 4.984 € (+13,80%) Από121 τ.μ. και άνω 2.242 1.818 (-18,90%) 3.644 € 4.148 € (+13,80%) Ηράκλειο,Αττική  Έως80 τ.μ. 521 556 (+6,70%) 2.578 € 2.724 € (+5,70%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.157 878 (-24,10%) 3.079 € 3.217 € (+4,50%) Από121 τ.μ. και άνω 437 355 (-18,80%) 2.502 € 2.600 € (+3,90%) Αχαρνές  Έως80 τ.μ. 486 335 (-31,10%) 1.550 € 1.710 € (+10,30%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 825 646 (-21,70%) 1.503 € 1.642 € (+9,20%) Από121 τ.μ. και άνω 735 677 (-7,90%) 1.496 € 1.610 € (+7,60%) Γαλάτσι  Έως80 τ.μ. 518 515 (-0,60%) 1.886 € 2.262 € (+19,90%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 539 441 (-18,20%) 2.251 € 2.656 € (+18,00%) Από121 τ.μ. και άνω 164 154 (-6,10%) 2.082 € 2.279 € (+9,50%) Χολαργός  Έως80 τ.μ. 319 304 (-4,70%) 2.855 € 2.905 € (+1,80%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 457 352 (-23,00%) 3.160 € 3.350 € (+6,00%) Από121 τ.μ. και άνω 494 460 (-6,90%) 3.352 € 3.451 € (+3,00%) Κορυδαλλός  Έως80 τ.μ. 592 472 (-20,30%) 1.459 € 1.894 € (+29,80%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 645 637 (-1,20%) 1.802 € 2.111 € (+17,10%) Από121 τ.μ. και άνω 302 283 (-6,30%) 1.610 € 1.909 € (+18,60%) Βριλήσσια  Έως80 τ.μ. 138 159 (+15,20%) 3.154 € 3.961 € (+25,60%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 625 544 (-13,00%) 3.738 € 3.743 € (+0,10%) Από121 τ.μ. και άνω 1.269 1.130 (-11,00%) 3.327 € 3.338 € (+0,30%) Αργυρούπολη  Έως80 τ.μ. 392 321 (-18,10%) 2.708 € 3.604 € (+33,10%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 542 495 (-8,70%) 3.174 € 3.766 € (+18,70%) Από121 τ.μ. και άνω 329 301 (-8,50%) 3.211 € 3.680 € (+14,60%) Κερατσίνι  Έως80 τ.μ. 696 752 (+8,00%) 1.622 € 1.982 € (+22,20%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 779 788 (+1,20%) 1.766 € 1.893 € (+7,20%) Από121 τ.μ. και άνω 316 265 (-16,10%) 1.515 € 1.606 € (+6,00%) ΝέαΕρυθραία  Έως80 τ.μ. 126 157 (+24,60%) 3.073 € 3.334 € (+8,50%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 328 301 (-8,20%) 3.452 € 3.810 € (+10,40%) Από121 τ.μ. και άνω 1.586 1.328 (-16,30%) 3.069 € 3.338 € (+8,80%) ΔάφνηΑττικής  Έως80 τ.μ. 452 448 (-0,90%) 2.521 € 2.825 € (+12,10%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 361 289 (-19,90%) 2.516 € 2.543 € (+1,10%) Από121 τ.μ. και άνω 184 168 (-8,70%) 2.024 € 2.252 € (+11,30%) Καισαριανή  Έως80 τ.μ. 538 523 (-2,80%) 2.354 € 2.661 € (+13,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 311 307 (-1,30%) 2.541 € 2.886 € (+13,60%) Από121 τ.μ. και άνω 131 104 (-20,60%) 2.690 € 2.681 € (-0,30%) Ελληνικό  Έως80 τ.μ. 202 254 (+25,70%) 3.473 € 5.110 € (+47,10%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 483 411 (-14,90%) 3.936 € 4.469 € (+13,50%) Από121 τ.μ. και άνω 736 531 (-27,90%) 4.912 € 5.410 € (+10,10%) Πετρούπολη  Έως80 τ.μ. 363 357 (-1,70%) 1.881 € 2.209 € (+17,40%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 669 772 (+15,40%) 2.308 € 2.553 € (+10,60%) Από121 τ.μ. και άνω 190 252 (+32,60%) 2.095 € 2.435 € (+16,20%) Γλυφάδα  Έως80 τ.μ. 1.301 1.132 (-13,00%) 4.051 € 4.546 € (+12,20%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 2.772 2.320 (-16,30%) 4.514 € 4.925 € (+9,10%) Από121 τ.μ. και άνω 4.748 4.456 (-6,10%) 5.287 € 5.815 € (+10,00%) Χαϊδάρι  Έως80 τ.μ. 252 309 (+22,60%) 1.890 € 2.150 € (+13,80%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 353 351 (-0,60%) 2.083 € 2.299 € (+10,40%) Από121 τ.μ. και άνω 206 215 (+4,40%) 2.194 € 2.142 € (-2,40%) Μεταμόρφωση  Έως80 τ.μ. 242 243 (+0,40%) 2.230 € 2.454 € (+10,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 424 404 (-4,70%) 2.511 € 2.796 € (+11,40%) Από121 τ.μ. και άνω 106 108 (+1,90%) 2.345 € 2.183 € (-6,90%) ΚαλύβιαΘορικού  Έως80 τ.μ. 229 178 (-22,30%) 2.996 € 3.127 € (+4,40%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 267 235 (-12,00%) 2.649 € 2.640 € (-0,30%) Από121 τ.μ. και άνω 2.061 1.869 (-9,30%) 2.176 € 2.370 € (+8,90%) Μελίσσια  Έως80 τ.μ. 146 151 (+3,40%) 2.952 € 3.305 € (+12,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 427 365 (-14,50%) 3.314 € 3.596 € (+8,50%) Από121 τ.μ. και άνω 524 594 (+13,40%) 2.767 € 2.971 € (+7,40%) Μοσχάτο  Έως80 τ.μ. 349 431 (+23,50%) 2.946 € 3.389 € (+15,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 532 493 (-7,30%) 2.764 € 3.045 € (+10,20%) Από121 τ.μ. και άνω 206 206 (0,00%) 2.268 € 2.653 € (+17,00%) Άρτεμις  Έως80 τ.μ. 278 218 (-21,60%) 1.742 € 1.913 € (+9,80%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 182 183 (+0,50%) 1.775 € 2.026 € (+14,10%) Από121 τ.μ. και άνω 677 556 (-17,90%) 1.575 € 1.735 € (+10,20%) ΠόρτοΡάφτη  Έως80 τ.μ. 237 226 (-4,60%) 2.678 € 2.999 € (+12,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 129 168 (+30,20%) 2.528 € 2.678 € (+5,90%) Από121 τ.μ. και άνω 727 766 (+5,40%) 1.990 € 2.023 € (+1,70%) Παλλήνη  Έως80 τ.μ. 141 164 (+16,30%) 2.301 € 2.834 € (+23,20%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 212 218 (+2,80%) 2.397 € 2.696 € (+12,50%) Από121 τ.μ. και άνω 305 347 (+13,80%) 2.285 € 2.415 € (+5,70%) Κορωπί  Έως80 τ.μ. 104 50 (-51,90%) 1.979 € 2.283 € (+15,40%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 139 129 (-7,20%) 1.921 € 2.138 € (+11,30%) Από121 τ.μ. και άνω 269 226 (-16,00%) 1.826 € 1.946 € (+6,60%) Καλλιθέα  Έως80 τ.μ. 2.517 2.389 (-5,10%) 2.400 € 2.689 € (+12,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 2.119 2.070 (-2,30%) 2.710 € 3.005 € (+10,90%) Από121 τ.μ. και άνω 606 598 (-1,30%) 2.339 € 2.897 € (+23,90%) Σαρωνίδα  Έως80 τ.μ. 236 181 (-23,30%) 2.758 € 3.309 € (+20,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 183 182 (-0,50%) 3.142 € 3.425 € (+9,00%) Από121 τ.μ. και άνω 779 644 (-17,30%) 2.952 € 3.293 € (+11,60%) ΠαλαιόΦάληρο  Έως80 τ.μ. 1.028 880 (-14,40%) 3.390 € 3.576 € (+5,50%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.946 1.696 (-12,80%) 3.591 € 3.948 € (+9,90%) Από121 τ.μ. και άνω 1.522 1.503 (-1,20%) 3.646 € 4.065 € (+11,50%) Χαλάνδρι  Έως80 τ.μ. 553 567 (+2,50%) 3.055 € 3.269 € (+7,00%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.457 1.282 (-12,00%) 3.437 € 3.623 € (+5,40%) Από121 τ.μ. και άνω 1.750 1.589 (-9,20%) 2.920 € 3.209 € (+9,90%) ΝέαΣμύρνη  Έως80 τ.μ. 1.156 871 (-24,70%) 2.637 € 2.841 € (+7,70%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.664 1.542 (-7,30%) 3.095 € 3.372 € (+8,90%) Από121 τ.μ. και άνω 851 722 (-15,20%) 3.128 € 3.308 € (+5,80%) Μαρούσι  Έως80 τ.μ. 641 502 (-21,70%) 3.015 € 3.235 € (+7,30%) Από81 τ.μ. έως 120 τ.μ. 1.280 1.274 (-0,50%) 3.131 € 3.379 € (+7,90%) Από121 τ.μ. και άνω 1.234 1.238 (+0,30%) 2.833 € 3.127 € (+10,40%) Οι τάσεις

Το ερώτημα που αναμφίβολα «καίει» είναι αν έχουμε δει το «ταβάνι». Οι γνώμες διίστανται και το μόνο σίγουρο είναι ότι η εικόνα διαφοροποιείται από περιοχή σε περιοχή.

Σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis, η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ.). Η αίσθησή είναι ότι, παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.

Όσον αφορά στην πρόβλεψη για τους επόμενους 12 μήνες, η έρευνα είναι σαφής: 

Η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φθηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων (με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τις τιμές).Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται, καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών Βορείων Προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει βέβαιο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση.

Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως αυτή τη στιγμή υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 85% στα νεόδμητα και 78% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2015.

Διαβάστε περισσότερα στο iefimerida.gr