Πού άντεξε και πού συρρικνώθηκε η Airbnb

16:12 7/9/2020 - Πηγή: Καθημερινή

Μέχρι και 30% λιγότερες είναι πλέον οι αγγελίες ακινήτων στην ψηφιακή πλατφόρμα της Airbnb, καθώς η υγειονομική κρίση ώθησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απόσυρση του ακινήτου τους από τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων προκειμένου να το μισθώσουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Στο κέντρο της Αθήνας, τα ακίνητα που συνεχίζουν να αξιοποιούνται μέσω της Airbnb ήταν 14,2% λιγότερα τον φετινό Αύγουστο συγκριτικά με

τον προηγούμενο Φεβρουάριο, δηλαδή πριν από την έλευση του κορωνοϊού. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, εταιρείας που ειδικεύεται στα στατιστικά των πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, τον Φεβρουάριο τα ακίνητα στην Αθήνα ήταν 10.493. Στο τέλος Αυγούστου είχαν υποχωρήσει σε 8.993.

Η μεγαλύτερη πτώση με 30% εντοπίζεται στην περιοχή του Λυκαβηττού, όπου, από τις 142 αγγελίες τον περασμένο Φεβρουάριο, σήμερα βρίσκει κανείς μόλις 99 ακίνητα. Μεγάλες μειώσεις αγγελιών καταγράφονται επίσης σε περιοχές όπως το Παγκράτι (-24,3%), η πλατεία Αττικής (-24%), ο Κεραμεικός και η πλατεία Αμερικής (-21,7%) ή ακόμα και η περιοχή των Εξαρχείων, όπου η πτώση διαμορφώνεται σε 18,4%. Σημειωτέον ότι στα Εξάρχεια η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις ήταν σημαντική, πλην όμως αρκετά από τα καταλύματα βρίσκονται στα χέρια ξένων επενδυτών, δηλαδή τελούν υπό επαγγελματική διαχείριση. Αυτό σημαίνει ότι μόλις έγινε αντιληπτό ότι δεν θα υπήρχαν φέτος ιδιαίτερα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έγινε σχετικά άμεσα η στροφή σε συμβόλαια συμβατικών μισθώσεων.

Στον αντίποδα, τα hotspots των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή οι συνοικίες του εμπορικού τριγώνου (Μοναστηράκι, Πλάκα κ.λπ.), το Κουκάκι και το Ζάππειο, εμφανίζουν εντελώς διαφορετική εικόνα. Στο εμπορικό τρίγωνο οι αγγελίες έχουν υποχωρήσει ελάχιστα, μόλις κατά 2,6%, σε 1.716. Στο Κουκάκι η πτώση δεν ξεπερνάει το 6,5%, με τον αριθμό να παραμένει υψηλός, σε 909 ακίνητα, ενώ και στο Ζάππειο η πτώση περιορίζεται στο 7% (142 ακίνητα έναντι 153 πριν από την πανδημία). Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όσοι ξένοι επισκέφθηκαν φέτος την Αθήνα προτίμησαν να μείνουν σε ακίνητα των περιοχών που βρίσκονται κοντά στα τουριστικά αξιοθέατα, με αποτέλεσμα στις γειτονιές αυτές η μέση πληρότητα να διατηρηθεί σε υψηλό –τηρουμένων των αναλογιών– επίπεδο, όπως και οι τιμές ανά διανυκτέρευση. Πρόκειται για συνοικίες οι οποίες ήταν «απλησίαστες» για μεγάλη μερίδα ξένων επισκεπτών τα προηγούμενα χρόνια, είτε λόγω έλλειψης καταλυμάτων είτε λόγω υψηλού κόστους για κάποιους, καθώς η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση είχε ξεπεράσει τα 110 ευρώ.

Φέτος, που η εικόνα ήταν διαφορετική τουλάχιστον όσον αφορά τα διαθέσιμα καταλύματα, οι περισσότεροι ξένοι επισκέπτες τα προτίμησαν, με αποτέλεσμα να μην κρίνεται απαραίτητη η απόσυρση των ακινήτων αυτών από την Airbnb.

Είναι πάντως σαφές ότι η πτώση των αγγελιών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μεταφράζεται σε αύξηση των αγγελιών μακροχρόνιας μίσθωσης.

Στην εκκίνηση της πανδημίας, τον περασμένο Απρίλιο, η συνολική αύξηση των αγγελιών ενοικιαζόμενων ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων άγγιξε το 7,1%. Ωστόσο, ανάλογα με την περιοχή και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, είναι πολύ υψηλότερη. Για παράδειγμα, στα Πετράλωνα, μια από τις περιοχές όπου εκτινάχθηκαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λόγω της εγγύτητας με το ιστορικό κέντρο και το Θησείο, σημειώθηκε αύξηση των αγγελιών ενοικίασης επιπλωμένων ή ανακαινισμένων διαμερισμάτων κατά 61,5%.

Αντιστοίχως, στο «τρίγωνο» Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός οι αγγελίες ενοικίασης επιπλωμένων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 21,3%, στον Νέο Κόσμο η άνοδος άγγιξε το 43,6%, ενώ συνολικά στο ιστορικό κέντρο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη κ.λπ.), την πλέον επικερδή περιοχή για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η αύξηση των ενοικιαστηρίων ανήλθε σε 30,8%.

Το βέβαιο είναι ότι πλέον, και με δεδομένο ότι τα κρούσματα κορωνοϊού βρίσκονται σε έξαρση στις περισσότερες χώρες, σβήνει και η ελπίδα που είχαν αρκετοί ιδιοκτήτες καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης για χρονική μετάθεση της τουριστικής περιόδου από το καλοκαίρι στο φθινόπωρο, και δη στον Σεπτέμβριο και στον Οκτώβριο, δεδομένου ότι οι καιρικές συνθήκες στη χώρα μας παραμένουν καλές και κατά τους παραπάνω μήνες.

Με βάση τα στοιχεία της AirDNA, κατά την εβδομάδα που ολοκληρώνεται στις 7 Σεπτεμβρίου η μέση πληρότητα καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας διαμορφώθηκε σε 38,1% έναντι 64,8% κατά την αντίστοιχη περυσινή εβδομάδα. Ανάλογη είναι η εικόνα για το σύνολο του Σεπτεμβρίου αλλά και για τον Οκτώβριο. Για παράδειγμα, κατά την εβδομάδα που ολοκληρώνεται στις 14 Σεπτεμβρίου, η μέση πληρότητα δεν ξεπερνάει το 28,4%, από 62,5% πέρυσι. Ακόμα κι αν υποτεθεί ότι πολλοί ξένοι επισκέπτες προτιμούν να προχωρούν σε κράτηση του καταλύματός τους ακόμα και την προηγούμενη ημέρα από την ημερομηνία του ταξιδιού τους, γνωρίζοντας ότι θα υπάρχει διαθεσιμότητα, είναι προφανές ότι η αγορά δεν μπορεί να λειτουργήσει με βάση αυτό το σκεπτικό.

Μειώθηκε κατά 38% το μέσο εισόδημα σε μία διετία

Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις και ασφαλώς αξιοποιώντας την εμπειρία από τα προηγούμενα χρόνια, το πιθανότερο είναι ότι κατά τους επόμενους μήνες και μέχρι το τέλος του έτους, ο αριθμός των ακινήτων που βρίσκονται στις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, θα μειωθεί ακόμα περισσότερο μέχρι το τέλος του χρόνου. 

Οσοι ιδιοκτήτες συνέχιζαν να δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση είχαν εναποθέσει τις ελπίδες τους στην –έστω και μειωμένη– θερινή τουριστική σεζόν. Με δεδομένο ότι αυτή οδεύει προς το τέλος της, χωρίς το προσδοκώμενο αποτέλεσμα, προβλέπεται η σταδιακή αποχώρηση και άλλων ακινήτων, ενόψει του χειμώνα, μια τάση που, ούτως ή άλλως, συνέβαινε κάθε χρόνο.

Δεν είναι όμως σαφές αν θα επιστρέψουν τα ακίνητα αυτά την άνοιξη του 2021, ενόψει της νέας τουριστικής περιόδου. Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, πρόκειται για μια απόφαση που θα εξαρτηθεί από πολλούς παράγοντες, αρχής γενομένης από την εξέλιξη της πανδημίας και κυρίως αν θα είναι ευρέως διαθέσιμο ένα αποτελεσματικό εμβόλιο. Η εξέλιξη αυτή θα επιτρέψει και το άνοιγμα των συνόρων προς το εξωτερικό, ώστε να μπορέσει να λειτουργήσει και ο τουρισμός.

Τα στοιχεία αυτά είναι κρίσιμα, προκειμένου να μπορεί κάθε ιδιοκτήτης να αξιολογήσει κατά πόσον τον συμφέρει να επιστρέψει στη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ή αν είναι προτιμότερο να συνεχίσει να εκμεταλλεύεται το ακίνητό του μέσω συμβατικών μισθώσεων μεγάλης διάρκειας. 

Ηδη, ο προβληματισμός αυτός ήταν εμφανής πριν από την έλευση της πανδημίας, καθώς, η υπερπροσφορά ακινήτων ακόμα και σε περιοχές χαμηλής ζήτησης είχε μειώσει τα έσοδα για τους ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνταν στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. 

Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2019 σημειώθηκε πτώση του μέσου ημερήσιου εισοδήματος κατά 9,4% σε 43,45 ευρώ. Το 2017 το αντίστοιχο ποσό είχε ανέλθει σε 70 ευρώ. Δηλαδή στη διετία η πτώση φθάνει το 38%. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται τόσο στην εκτόξευση της προσφοράς καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όσο και στο ότι πολλά εξ αυτών βρίσκονταν σε περιοχές χαμηλής ζήτησης από ξένους επισκέπτες, με αποτέλεσμα και οι τιμές ενοικίασης να είναι χαμηλότερες.

Υπενθυμίζεται ότι σε αντίθεση με ό,τι ισχύει στις μακροχρόνιες μισθώσεις, όπου ο ενοικιαστής πληρώνει τις δαπάνες ΔΕΚΟ και τα κοινόχρηστα, αυτό δεν ισχύει με τις βραχυχρόνιες. Εφόσον το εισόδημα υπερκαλύπτει τις δαπάνες αυτές, προφανώς συμφέρει η επίπλωση του ακινήτου και η αξιοποίησή του με τον τρόπο αυτό. Οταν όμως δεν συμβαίνει κάτι τέτοιο, είναι προφανές ότι η επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση είναι προτιμότερη ως επιλογή, ακόμα και αν το τελικό εισόδημα είναι χαμηλότερο, καθώς οι δαπάνες είναι σαφώς χαμηλότερες. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, πολύ δύσκολα οι ιδιοκτήτες αυτοί θα επιχειρήσουν να μετατρέψουν ξανά το ακίνητό τους σε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Υποχώρησαν κατά 9% τα ενοίκια στην Αθήνα το τελευταίο τρίμηνο 

Η επιστροφή αρκετών διαμερισμάτων στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων έχει ασφαλώς ήδη αρχίσει να επηρεάζει καθοριστικά τα ενοίκια, αλλά και τη διαθεσιμότητα, προσφέροντας στους ενδιαφερομένους σαφώς περισσότερες επιλογές. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos (www.spitogatos.gr), ναι μεν συνεχίζεται η ανοδική πορεία των ενοικίων, πλην όμως ο ρυθμός της αύξησης των τιμών έχει ανακοπεί, ενώ σε αρκετές περιοχές καταγράφονται ακόμα και μειώσεις τιμών, ιδίως σε σχέση με πριν από τρεις μήνες. Σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα του δικτύου, με αφορμή την αναζήτηση φοιτητικής στέγης, η προσφορά διαμερισμάτων προς ενοικίαση στην Αττική έχει αυξηθεί κατά 80%, κυρίως λόγω της επιστροφής αρκετών διαμερισμάτων, τα οποία μέχρι πρόσφατα αξιοποιούνταν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς στη Θεσσαλονίκη αγγίζει το 25%, ενώ ο αριθμός διαθέσιμων φοιτητικών σπιτιών στην υπόλοιπη Ελλάδα παραμένει στα ίδια επίπεδα.

Το αποτέλεσμα της εξέλιξης αυτής είναι να καταγράφονται μειώσεις στις τιμές των ενοικίων, οι οποίες πάντως άρχισαν να κάνουν την εμφάνισή τους κυρίως κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού. Στο κέντρο της Αθήνας, το τελευταίο τρίμηνο, τα ενοίκια έχουν μειωθεί κατά 9%, ενώ σε ετήσια βάση η μείωση διαμορφώνεται σε 2%. Ειδικότερα, στην Καισαριανή, η πτώση των τελευταίων τριών μηνών αγγίζει το 30%, ενώ στον Νέο Κόσμο διαμορφώνεται σε 15%. Μείωση 11% καταγράφεται επίσης σε Κουκάκι – Μακρυγιάννη και Βύρωνα, ενώ στα Ιλίσια και στο Παγκράτι η πτώση το τελευταίο τρίμηνο ανέρχεται σε 9% και στη Νέα Σμύρνη σε 7%. Πτώση σημειώνεται επίσης στου Ζωγράφου (-6%), στο Μετς (-7%), στα Εξάρχεια (-5%), αλλά και στο τρίγωνο Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός (-5%).

Ωστόσο, σε ετήσια βάση, οι τιμές εξακολουθούν να είναι αρκετά υψηλότερες στις περισσότερες περιοχές. Για παράδειγμα, καταγράφονται ακόμα ετήσιες αυξήσεις 6% στην Καλλιθέα, 14% στο Αιγάλεω, 7% στην περιοχή πέριξ των Λ. Πατησίων και Λ. Αχαρνών, 11% στην Καισαριανή, 10% στα Εξάρχεια, 6% στο Μετς. Βέβαια, υπάρχουν και σημεία με διορθώσεις των τιμών, όπως π.χ. στον Βύρωνα, όπου έχουν μειωθεί κατά 6% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, ενώ μειώσεις σημειώνονται επίσης σε Ιλίσια (-7%), Ζωγράφου (-1%), Παγκράτι (-5%) και Νέα Σμύρνη (-8%).

Αυτό που καθίσταται πλέον ευδιάκριτο, είναι ότι ο ρόλος των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αναφορικά με την επίδραση στις τιμές των ενοικίων, μοιάζει να είναι ακόμα μικρότερος σε σχέση με το παρελθόν. Η τάση αυτή εκτιμάται ότι θα παγιωθεί, τουλάχιστον στις περισσότερες περιοχές του κέντρου, με εξαίρεση βέβαια τις συνοικίες που βρίσκονται κοντά στην Ακρόπολη. Σε κάθε περίπτωση, η κρίση που έχει προκληθεί λόγω της πανδημίας, θα ασκήσει πιέσεις και στις τιμές των ενοικίων. Υπενθυμίζεται ότι το 2018, με βάση τα στοιχεία του Spitogatos.gr, η μέση αύξηση των ενοικίων στην Αττική διαμορφώθηκε σε 7%, ενώ πέρυσι υπολογίζεται ότι η μέση άνοδος προσέγγισε το 10%. 

Ωστόσο, στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση προσέγγισε ή και ξεπέρασε το 25% κατά την ίδια περίοδο (2018-2019). Σημαντικό ρόλο στην εξέλιξη αυτή διαδραμάτισε η σταθερά αυξανόμενη ζήτηση για ενοικίαση ακινήτων, όπως επίσης και η βελτίωση του οικονομικού κλίματος που είχε διαμορφωθεί την περίοδο αυτή. Οι δύο αυτοί παράγοντες, σε συνδυασμό και με τη μειωμένη προσφορά, λόγω του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, προκάλεσαν τις παραπάνω αυξήσεις.