Πόσο θα ακριβύνουν τα στεγαστικά δάνεια – Έρχεται νέα επιβάρυνση στις μηνιαίες δόσεις

09:06 13/3/2023 - Πηγή: Enikos

Πιο… ακριβά γίνονται τα στεγαστικά δάνεια. Η ΕΚΤ αναμένεται να δώσει το «πράσινο φως» για άνοδο κατά 50 μονάδες βάσης στη συνεδρίασή της την Πέμπτη. Πιέσεις στους δανειολήπτες, αναπροσαρμογή σχεδίων για τράπεζες και servicers.

Της ΣΙΣΣΥΣ ΣΤΑΥΡΟΠΙΕΡΡΑΚΟΥ

Σε κατάσταση συναγερμού βρίσκονται οι δανειολήπτες, καθώς οι συνεχείς αυξήσεις επιτοκίων και όσες σχεδιάζονται από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα

από αυτή την εβδομάδα και έως τον Ιούλιο έχουν «φουσκώσει» τις δόσεις των δανείων έως και 30% μηνιαίως, με αποτέλεσμα να δυσκολεύονται να τις εξυπηρετήσουν. Εκτός από τους ευάλωτους δανειολήπτες, έχουν αρχίσει να πιέζονται και οι υπόλοιποι, οι οποίοι βρίσκονται αντιμέτωποι με τη μείωση της αγοραστικής δύναμης των εισοδημάτων εξαιτίας της ακρίβειας. Ήδη ένα στα πέντε νοικοκυριά δεν μπορεί να πληρώσει τη δόση, όπως έδειξε η πρόσφατη έρευνα του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ.

Παράλληλα, σε κατάσταση αυξημένης ετοιμότητας βρίσκονται τόσο οι τράπεζες όσο και οι servicers όσον αφορά στα ρυθμισμένα στεγαστικά δάνεια, καθώς ο κίνδυνος για δημιουργία νέας γενιάς «κόκκινων» δανείων είναι πολύ πιθανός. Από το χρέος αυτό, 112,4 δισ. ευρώ βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών και 86,8 δισ. ευρώ στα funds μέσα από τις αγορές κυρίως «κόκκινων» δανείων τα τελευταία χρόνια. Καθώς όλες οι εκτιμήσεις συγκλίνουν σε νέα άνοδο κατά 50 ακόμη μονάδες βάσης στη συνεδρίαση της ΕΚΤ της 16ης Μαρτίου 2023, δηλαδή την προσεχή εβδομάδα, τα νέα δεδομένα θα αποτυπώνονται καθημερινά στο euribor, συμπαρασύροντας σε διαδοχικές αυξήσεις και τους επόμενους μήνες.

Η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει σημαντικά όλα τα δάνεια που είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο και συνδέονται ευθέως με το euribor, με έμφαση τόσο στα επιχειρηματικά όσο και στα στεγαστικά, που αποτελούν περίπου το 90% του χαρτοφυλακίου των τραπεζών, αλλά και όλα τα δάνεια που έχουν πουληθεί σε funds.

Σε αυτό το κλίμα, άλλωστε, η επικεφαλής της ΕΚΤ Κριστίν Λαγκάρντ, πριν από λίγες ημέρες, απηύθυνε παραίνεση στις τράπεζες της ευρωζώνης να διευκολύνουν τους δανειολήπτες που πιέζονται από τα αυξημένα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, τονίζοντας ότι υπάρχει κίνδυνος να μείνουν με «κόκκινα» δάνεια στους ισολογισμούς τους. Η ΕΚΤ δεν έχει ανώτατο όριο για το ύψος των επιτοκίων αλλά στόχο πληθωρισμού 2%, την ώρα που οι ειδικοί μιλούν για αύξηση επιτοκίων στο 4% και δεν αποκλείουν το ενδεχόμενο περαιτέρω αύξησης το 2024.

Είναι ενδεικτικό ότι πριν αρχίσει, το περασμένο καλοκαίρι, η αύξηση των επιτοκίων από την ΕΚΤ, το μέσο επιτόκιο στα στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου ήταν 2%, ενώ τον Ιανουάριο είχε φτάσει στο 4% και πλέον διαμορφώνεται στο 5%. Με δεδομένες τις πρόσθετες αυξήσεις των επιτοκίων από τώρα μέχρι και τον Ιούλιο, εκτιμάται ότι τα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών είναι πολύ πιθανό να προσεγγίσουν ακόμα και το 7% στο τέλος αυτού του ανοδικού γύρου των ευρωπαϊκών επιτοκίων, επιβαρύνοντας σημαντικά τον προϋπολογισμό πολλών νοικοκυριών, τα οποία ήδη πιέζονται από τη μεγάλη αύξηση του κόστους ζωής.

Τη μεγαλύτερη επιβάρυνση στη μηνιαία δόση την έχουν υποστεί οι δανειολήπτες που έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου χρονικής διάρκειας 15 ετών. Από την αρχή πλήρωναν μεγαλύτερη δόση, ωστόσο τώρα η μηνιαία αύξηση της δόσης έχει ξεπεράσει σε ποσοστό το 100%. Αντίθετα, όσο μεγαλύτερη είναι η χρονική διάρκεια του δανείου, τόσο μικρότερη είναι η επιβάρυνση της μηνιαίας δόσης.

Το euribor τριμήνου

Η αύξηση της δόσης είναι σε συνάρτηση με το ποσό, τη διάρκεια του δανείου αλλά και με το αν ο δανειολήπτης έχει αποπληρώσει το τμήμα των τόκων που συσσωρεύεται στο μεγαλύτερο μέρος του στα δύο τρίτα της συνολικής διάρκειας. Με την αύξηση που θα ανακοινωθεί, το euribor τριμήνου, που αποτελεί τη βάση υπολογισμού για τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, θα παραμείνει σε υψηλά επίπεδα και συγκεκριμένα κοντά στο 3,5% ή ακόμα και υψηλότερα καθ’ όλη τη διάρκεια του 2023.

ΠαραδείγματαΓια ένα στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκειας 15 ετών, όταν το euribor ήταν μηδενικό και το επιτόκιο 3%, η μηνιαία δόση ήταν 690 ευρώ. Πλέον, η δόση έχει διαμορφωθεί στα 820 ευρώ, ενώ με τη νέα αύξηση η δόση θα φτάσει τα 837 ευρώ. Η συνολική επιβάρυνση για έναν δανειολήπτη θα ανέλθει στα 147 ευρώ μηνιαίως ή στα 1.764 ευρώ ετησίως.Για στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου 100.000 ευρώ, διάρκειας 20 ετών, όταν το euribor τριμήνου ήταν μηδενικό και το επιτόκιο 3%, η μηναία δόση ήταν 560,62 ευρώ. Πλέον, με το euribor τριμήνου πέριξ του 3% και το επιτόκιο κοντά στο 6%, η δόση του δανείου έχει διαμορφωθεί στα 690 ευρώ, ενώ με τη νέα αύξηση θα φτάσει τα 710 ευρώ. Η συνολική επιβάρυνση για έναν δανειολήπτη θα ανέλθει στα 150 ευρώ τον μήνα ή 1.800 ευρώ ετησίως.Η μηνιαία δόση για ένα στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου 100.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών, με επιτόκιο 3%, ήταν 442 ευρώ. Με το euribor στο 3,5%, από τον Μάρτιο και μετά η δόση θα εκτοξευθεί στα 607 ευρώ. Η συνολική επιβάρυνση θα ανέλθει στα 165 ευρώ τον μήνα ή σχεδόν στα 2.000 ευρώ ετησίως.Κόστος

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΕΚΤ για τον μήνα Δεκέμβριο, το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 52 μονάδες βάσης (0,52% ) και διαμορφώθηκε στο 3,61% (συν spread) από 3,09% τον περασμένο Ιούνιο. Ετσι, η Ελλάδα καταλαμβάνει την 5η θέση στην Ευρώπη με το υψηλότερο κόστος δανεισμού για τα νοικοκυριά, μετά τις Λιθουανία (4,34%), Λετονία (4,27%), Εσθονία (4,1%) και Σλοβενία (3,65%). Στον αντίποδα, τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια προσφέρουν οι Φινλανδία, Αυστρία, Ιρλανδία, Μάλτα και Γαλλία, με επιτόκια 2,89%, 2,85%, 2,76%, 2,27% και 2,05% αντίστοιχα. Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία που δημοσιοποίησε η Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι το επιτόκιο των νέων δανείων αυξήθηκε τον Ιανουάριο του 2023 στο 5,36%, ενώ το περιθώριο επιτοκίου μεταξύ των νέων καταθέσεων και δανείων αυξήθηκε στις 5,24 εκατοστιαίες μονάδες. Πιο συγκρατημένες είναι οι αυξήσεις στα κυμαινόμενα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια, που μεσοσταθμικά διαμορφώθηκαν τον Ιανουάριο στο 3,90% από 3,81% τον Δεκέμβριο.

Ακόμη, τα στοιχεία της ΤτΕ για την εξέλιξη των επιτοκίων σε ό,τι αφορά τα νέα δάνεια τον Ιανουάριο του 2023 δείχνουν ότι τη μεγαλύτερη επιβάρυνση έχουν υποστεί τα επιχειρηματικά δάνεια, τα οποία έχουν αυξηθεί έως και 50 μονάδες βάσης, με έμφαση στα επιτόκια δανεισμού των πολύ μικρών επιχειρήσεων και συγκεκριμένα για δάνεια έως 250.000 ευρώ, που έχουν αυξηθεί στο 6,34%, αλλά και για δάνεια από 250.000 έως 1 εκατ. ευρώ, που έχουν αυξηθεί στο 5,63%.

Φρένο στα στεγαστικά δάνεια

Λόγω των υψηλών επιτοκίων φρέναρε η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Το ύψος των στεγαστικών δανείων στις τέσσερις συστημικές τράπεζες διαμορφώνεται μεταξύ 80.000-100.000 ευρώ και η μέση διάρκεια από 20 έως 25 έτη. Ένα στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό για την «υγεία» των στεγαστικών δανείων που χορηγούνται είναι ο δείκτης Loan Τo Value (LTV) , δηλαδή το ποσοστό της εμπορικής αξίας του ακινήτου το οποίο χρηματοδοτείται από την τράπεζα μέσω δανεισμού και κατά συνέπεια η συμμετοχή του δανειολήπτη με ίδια κεφάλαια, καθώς έχουν περάσει ανεπιστρεπτί οι εποχές που οι τράπεζες χορηγούσαν δάνειο για το 100% της αξίας του ακινήτου. Σήμερα, ο δανειολήπτης πρέπει να καταβάλει από δικά του χρήματα τουλάχιστον το 20% της αξίας, ενώ αυτός ο δείκτης διαμορφώνεται κατά μέσο όρο μεταξύ 60%-65%. Για παράδειγμα, για ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ, η τράπεζα χορηγεί δάνειο 60.000 ευρώ και τα υπόλοιπα 40.000 ευρώ αποτελούν ίδια κεφάλαια του αγοραστή. Όσο μικρότερο είναι το LTV ενός δανείου, τόσο καλύτερη είναι η τιμολόγησή του, καθώς η τράπεζα αναλαμ-βάνει μικρότερο κίνδυνο.

Aίσιο τέλος για τον «Ηρακλή»

Η Εurostat πείστηκε από τα επιχειρήματα του υπουργείου Οικονομικών για το θέμα των εγγυήσεων του προγράμματος «Ηρακλής» και δεν θα γραφτούν στο χρέος οι εγγυήσεις ύψους περίπου 18 δισ. ευρώ που δόθηκαν για τις τιτλοποιήσεις αλλά δεν έχουν καταπέσει. Η αναδρομική εξέταση θα οδηγούσε στο να προσμετρηθεί στο χρέος το σύνολο σχεδόν των κρατικών εγγυήσεων, οι οποίες δόθηκαν επί των senior notes ομολογιών υφιστάμενων τιτλοποιήσεων.

Το θέμα αφορά και στην Ιταλία, που είχε δώσει πολλαπλάσιες εγγυήσεις στο πλαίσιο του αντίστοιχου προγράμματος, του GACS, που ξεκίνησε το 2016 και έχει ανανεωθεί τρεις φορές και πάνω στο οποίο «πάτησε» και η Ελλάδα ώστε να δημιουργήσει το δικό της πρόγραμμα, το «Ηρακλής». Επί της ουσίας, η διαπραγμάτευση Ελλάδας και Ιταλίας με την Eurostat ήταν για το αν τα νέα guidelines που ισχύουν από 1 Φεβρουαρίου 2023 θα έχουν αναδρομική ισχύ σε ό,τι αφορά τις εγγυήσεις των τιτλοποιήσεων.