Χαρτογράφηση των νεόδμητων διαμερισμάτων στο νομό Αττικής

14:50 24/10/2020 - Πηγή: ΕΡΤ

του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

Μικρή καταγράφεται η διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών στο Νομό Αττικής σε σχέση με το σύνολο των προς πώληση ακινήτων. Βάσει των υπολογισμών μας, θεωρούμε ότι ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν. Αττικής. Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και

θεωρούμε ότι δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού ― ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό.

Μπορεί οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά μην ξεχνάμε ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει καταχωρηθεί 2-3-4 ή/και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα, ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν.Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κλπ.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Νότια Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στη Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07%, η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5% , το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6%, το Χαλάνδρι με 6,19%, ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, ο Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Στην τρίτη θέση βρίσκονται τα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στη Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32%  και το Ίλιον με 5,53% το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Κεντρικών & Δυτικών Προαστίων.

Γιατί καταγράφονται αποκλίσεις ακόμη και 1.000€/τμ μεταξύ κατώτατης και ανώτατης ζητούμενης τιμής πώλησης;

Οι περισσότεροι κατασκευαστές, ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής, προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια, μέσω φωτορεαλιστικών απεικονίσεων, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.

Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης είναι διότι είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 – αρχές του 2019, ή έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.

Παράλληλα, μην ξεχνάμε πως όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ― ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

Ενώ, σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα, χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.

του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates 

Που υπάρχουν τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματαΝ.Αττικής Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων Κεντρικά & Νότια Προάστια22,2%Βόρεια & Ανατολικά Προάστια13,7%Κεντρικά & Δυτικά Προάστια4,94%Κέντρο Αθήνας2,58%Υπόλοιπο Αττικής1,6%Πειραιάς3,88%Υπόλοιπο Πειραιά4,18%

Κεντρικά & Νότια ΠροάστιαΠοσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτωνΓλυφάδα19,97%Π. Φάληρο14,1%Άλιμος13,7%Ηλιούπολη7,84%Ν. Σμύρνη6,62%Βούλα5,19%Άγιος Δημήτριος3,5%Ελληνικό3,2%

Βόρεια & Ανατολικά ΠροάστιαΠοσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων Ηράκλειο21,2%Βριλήσσια17,9%Μαρούσι6,6%Χαλάνδρι6,19%Γέρακας5,95%Αγία Παρασκευή4,49%Χολαργός2,91%Κηφισιά2,79%

Κεντρικά & Δυτικά ΠροάστιαΠοσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτωνΠετρούπολη26%Γαλάτσι12,6%Περιστέρι7,5%Άγιοι Ανάργυροι6,32%Ίλιον5,53%Οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων στο Ν.ΑττικήςΒΟΡΕΙΑ & ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑΚΑΤΩΤΑΤΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΑΝΩΤΑΤΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ2.2502.826ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ2.6213.103ΜΕΛΙΣΣΙΑ2.4773.191ΓΕΡΑΚΑΣ2.1432.660ΜΑΡΟΥΣΙ2.9353.299ΠΑΠΑΓΟΥ2.8953.120ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ2.6253.563ΔΡΟΣΙΑ2.5222.589ΧΟΛΑΡΓΟΣ2.6443.261ΧΑΛΑΝΔΡΙ2.6323.250ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ2.5223.167ΝΕΑ ΚΗΦΙΣΙΑ3.8464.111ΗΡΑΚΛΕΙΟ2.3002.718ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ2.3812.718ΠΕΥΚΗ2.7052.976

ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ2.1052.182ΚΗΠΟΥΠΟΛΗ2.1002.338ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ2.1002.500ΙΛΙΟΝ1.9182.188ΓΑΛΑΤΣΙ2.0792.600ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ2.2002.353ΑΓΙΑ ΒΑΡΒΑΡΑ1.6771.988ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ1.8001.900ΑΧΑΡΝΕΣ1.2501.413ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ1.7862.600

ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ2.3442.586ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ2.2562.800ΚΑΛΛΙΘΕΑ2.2002.796Π.ΦΑΛΗΡΟ2.5003.317ΓΛΥΦΑΔΑ – ΠΑΝΙΩΝΙΑ2.7163.182ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ2.7113.041ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΑΙΞΩΝΗ3.3644.471ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΚΕΝΤΡΟ4.2355.980ΓΛΥΦΑΔΑ – ΓΚΟΛΦ4.3936.706ΑΝΩ ΒΟΥΛΑ2.9824.300ΚΑΤΩ ΒΟΥΛΑ3.3915.474ΒΟΥΛΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ3.0704.091ΒΑΡΚΙΖΑ3.4384.483ΒΑΡΗ – ΚΕΝΤΡΟ2.5943.519ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ – ΚΑΒΟΥΡΙ6.4817.700ΑΝΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ3.0003.800ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ2.8903.900ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΟΛΥΜΠΙΑΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ3.7083.978ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΓ.ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ3.7084.368ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΝΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ2.7753.000ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΚΑΤΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ2.7943.471ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ2.0882.816ΔΑΦΝΗ2.2052.800ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ2.8363.708ΑΛΙΜΟΣ – ΚΥΘΗΡΙΩΝ- ΠΑΝΙ3.5054.022ΑΛΙΜΟΣ – ΕΚΤΕΛΩΝΙΣΤΩΝ – ΕΦΟΡΙΑΚΩΝ2.7273.000ΑΛΙΜΟΣ – ΑΜΠΕΛΑΚΙΑ3.0633.600ΑΛΙΜΟΣ – ΑΝΩ ΚΑΛΑΜΑΚΙ2.6442.947ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ2.5003.200ΑΝΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ2.3813.415ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ2.4383.152ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ – ΑΓ.ΜΑΡΙΝΑ2.4233.218ΖΩΓΡΑΦΟΥ2.5292.898ΒΥΡΩΝΑΣ2.0002.514ΥΜΗΤΤΟΣ2.2002.477

ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΓΚΑΖΙ2.2003.200ΕΛΛΗΝΟΡΩΣΩΝ2.7523.050ΜΕΤΣ3.3784.955ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ2.6373.100ΠΑΤΗΣΙΑ1.9521.963ΚΟΥΚΑΚΙ3.4673.750ΚΟΛΩΝΑΚΙ6.5889.471ΠΑΓΚΡΑΤΙ2.3612.818ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ2.2002.800ΠΛΑΤΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ1.4381.882ΚΕΡΑΜΕΙΚΟΣ2.6673.200ΑΓΙΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ – ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΑΘΗΣ2.5002.800

ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΛΑΥΡΙΟ1.2221.644ΝΕΑ ΜΑΚΡΗ1.6001.800ΡΑΦΗΝΑ2.0002.500

ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΠΕΙΡΑΙΑΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ1.7002.400ΠΕΙΡΑΪΚΗ2.6003.300ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ2.4293.100ΤΑΜΠΟΥΡΙΑ1.7201.850ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ2.6293.137ΜΟΣΧΑΤΟ2.2062.700ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ1.6672.326ΝΙΚΑΙΑ1.7571.895ΠΕΡΑΜΑ1.4771.750

Πηγή: E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, Διαμέρισμα 90τμ-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

www.ert.gr