Ακίνητα: Σε ποιες περιοχές της Αθήνας αξίζει περισσότερο να επενδύσετε

07:02 12/11/2024 - Πηγή: Emea.gr

Η Αθήνα παραμένει ένας πολύ ελκυστικός προορισμός για επενδύσεις σε ακίνητα τόσο για Έλληνες όσο και για διεθνείς επενδυτές και αγοραστές, καθώς η συγκεκριμένη αγορά διανύει τον έβδομο χρόνο συνεχούς ανάπτυξης.

Παρακάτω ακολουθούν οι περιοχές του κέντρου της Αθήνας ξεχωρίζουν αναφορικά με τις αποδόσεις και οι τιμές στις οποίες κινούνται τα ακίνητα.

Οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις ακινήτων

Νέες γειτονιές της

Αθήνας αναδεικνύονται ως κορυφαίες επιλογές για επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων που αναζητούν ελκυστικές αποδόσεις και ευκαιρίες αξιοποίησης. Η πιο πρόσφατη ανάλυση της Protio αποκάλυψε τις περιοχές που έχουν πλέον μετατραπεί σε εστίες επενδυτικού ενδιαφέροντος, φωτίζοντας έτσι τη συνεχιζόμενη δυναμική της αγοράς ακινήτων εισοδήματος στο κέντρο της Αθήνας και στα προάστια.

Στην κορυφή της λίστας των περιοχών με την υψηλότερη απόδοση ακινήτων εισοδήματος βρίσκεται η Άνω Δάφνη και η Πλατεία Αμερικής, με την τελευταία να συνεχίζει να βρίσκεται στην κορυφή, και οι δύο με 7,1%, υποδεικνύοντας τη σημαντική αύξηση των τιμών ενοικίων σε αυτές τις γειτονιές. Το Πολυτεχνείο με 7% και το Αιγάλεω με 6,9% διατηρούν τις υψηλές αποδόσεις τους, αποτέλεσμα που οφείλεται στην ανάπτυξη των γύρω περιοχών και την προσβασιμότητά τους σε συγκοινωνίες και κεντρικά σημεία.

Η δυναμική αυτή επεκτείνεται επίσης στη γειτονιά του Σταθμού Λαρίσης – Πλατείας Βάθης με απόδοση 6,6% και στον Κορυδαλλό με 6,5%, όπου το ενδιαφέρον για την επενδυτική αξιοποίηση ακινήτων παραμένει ισχυρό, και ολοένα και περισσότεροι προχωρούν με ανακαινίσεις ακινήτων προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν μέσω της ενοικίασης. Σταθερή είναι η απόδοση και στην Κυψέλη με 6,4%, μια περιοχή με ιστορική γοητεία που εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτές για μακροχρόνια απόδοση.

Ακολουθεί το Περιστέρι με 6,3%, το οποίο, ως μία από τις μεγαλύτερες περιοχές της Αττικής, προσφέρει ελκυστικές ευκαιρίες λόγω του μεγέθους και της ζήτησής του για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Στη λίστα ξεχωρίζουν επίσης ο Παράδεισος στο Μαρούσι με 6,1%, που αντιπροσωπεύει την έντονη ανάπτυξη των βορείων προαστίων, και το Κάτω Χαλάνδρι με 5,6%, το οποίο προστίθεται ως μια ακόμη νέα επιλογή με αξιόλογες προοπτικές αναβάθμισης.

Οι περιοχές αυτές, όπως εκτιμά η Protio, αποτελούν μια «νέα πνοή» στις επενδύσεις, προσφέροντας πολλές δυνατότητες για την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων και την αναβάθμιση ενεργειακών υποδομών. Οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές μπορούν να επωφεληθούν από τις υψηλές αποδόσεις με στρατηγικές αναβαθμίσεις, που αυξάνουν την αξία των ακινήτων και παράγουν μεγαλύτερες αποδόσεις σε σχέση με την παραδοσιακή αγορά.

Τι σημαίνει ο όρος απόδοση και γιατί η Άνω Δάφνη και η Πλ. Αμερικής υπερτερούν από το Κολωνάκι

Με τον όρο υψηλότερη απόδοση εννοούμε το ποσοστό των ετήσιων εσόδων από ενοίκια σε σχέση με την αξία του ακινήτου, εκφράζοντας έτσι την «επιστροφή» της επένδυσης μέσω των εσόδων από ενοίκια. Με απλά λόγια, η απόδοση δείχνει πόσα έσοδα φέρνει το ακίνητο κάθε χρόνο από τα ενοίκια, σε σχέση με το κόστος αγοράς του.

Για παράδειγμα η Άνω Δάφνη έχει απόδοση 7,1%. Όπως επεξηγεί η Protio, αυτή η τιμή σημαίνει ότι εάν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο εκεί, τα ετήσια έσοδα από το ενοίκιο αντιστοιχούν στο 7,1% της αξίας αγοράς του ακινήτου.

Πιο συγκεκριμένα με ένα παράδειγμα σε ακίνητο 70 τμ:

Η τιμή πώλησης ανά τ.μ. στην Άνω Δάφνη είναι περίπου 2.409 ευρώ.Το μέσο μηνιαίο ενοίκιο ανά τ.μ. είναι 14,3 ευρώ.

Άρα:

Τιμή πώλησης: 70 τ.μ. x 2.409 ευρώ/τ.μ. = 168.658 ευρώΜηνιαίο ενοίκιο: 70 τ.μ. x 14,3 ευρώ/τ.μ. = 1.001 ευρώΕτήσια έσοδα από ενοίκια: 1.001 ευρώ x 12 μήνες = 12.012 ευρώ

Για να υπολογίσουμε την απόδοση, διαιρούμε τα ετήσια έσοδα από ενοίκια με την τιμή αγοράς και πολλαπλασιάζουμε με το 100:

Απόδοση = (12.012/168.658) times 100=7,1%

Όσο για το Κολωνάκι, η απόδοση κυμαίνεται σε αρκετά χαμηλότερα επίπεδα, γύρω στο 3-4%. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η τιμή πώλησης στο Κολωνάκι είναι περίπου 6.097 ευρώ ανά τ.μ., ενώ το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται σε 20,1 ευρώ ανά τ.μ. Η χαμηλότερη απόδοση στο Κολωνάκι είναι αποτέλεσμα της υψηλής αξίας των ακινήτων στην περιοχή, γεγονός που μειώνει την αναλογία ενοικίου-αγοράς. Παρόλο που η περιοχή παραμένει ελκυστική λόγω του κύρους και της αυξημένης ζήτησης, η απόδοσή της είναι πιο συγκρατημένη σε σχέση με περιοχές όπως η Άνω Δάφνη ή η Πλατεία Αμερικής.

Πώς έχουν μεταβληθεί οι τιμές στα ακίνητα

Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 78%, οδεύοντας προς τον διπλασιασμό της τιμής, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Διαμερισμάτων της GEOAXIS, πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα. Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 8,51% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 24,7% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη (7,81% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 22,68% σε σχέση με δύο χρόνια πριν).

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της GEOAXIS, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2024 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 8,51% για τα νεόδμητα και 7,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα.

Νεόδμητα Διαμερίσματα (έως 5 ετών)

Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 105 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.267 ευρώ/τ.μ. από 4.048 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 5,41%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.715 ευρώ/τ.μ. από 3.400 ευρώ /τ.μ. με ετήσια άνοδο 9,26%), στο Μαρούσι (3.600 ευρώ/τ.μ. από 3.304 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,96%), στους Αμπελόκηπους (3.080 ευρώ/τ.μ. από 2.795 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 10,20%) και τέλος στο Περιστέρι (2.610 ευρώ/τ.μ. από 2.401 ευρώ /τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,70%). Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Παλαιότερα Διαμερίσματα (35+ ετών)

Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 106 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 44 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.432 ευρώ/τ.μ. από 2.235 ευρώ /τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,81%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.000 ευρώ/τ.μ. από 1.850 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Παλαιό Φάληρο (1.893 ευρώ/τ.μ. από 1.751 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Περιστέρι (1.588 ευρώ/τ.μ. από 1.487 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 6,79%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.562 ευρώ /τ.μ. από 1.457 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 7,21%).

Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Περιστέρι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενήργησε η GEOAXIS καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για πέντε ενδεικτικές αγορές διαμερισμάτων, στο διάστημα του 3ου τριμήνου 2024. Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής: Αμπελόκηποι (Κέντρο), Μαρούσι (Βόρεια), Παλαιό Φάληρο (Νότια), Περιστέρι (Δυτικά), Χολαργός (Ανατολικά).

Πρόβλεψη 12 μηνών

Σύμφωνα με την GEOAXIS, η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει βέβαιο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο, σε σχέση με την ζήτηση.