Οι οδηγίες και οι φορολογικές «παγίδες» για την μεταβίβαση ακινήτων

13:58 29/12/2023 - Πηγή: Emea.gr

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ανακοινώνει δημοσίως συγκεκριμένες ρυθμίσεις που λαμβάνονται για τις ληξιπρόθεσμες οφειλές που αφορούν τις υποβολές του τρέχοντος έτους της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου εάν το τίμημα υπολείπεται του ύψους των ληξιπρόθεσμων οφειλών του φορολογούμενου.

Οι φορολογούμενοι στην Ελλάδα πολίτες, θα μπορούν, μέσω του MyAADE, να βλέπουν ολοκληρωμένη την εικόνα για την ψηφιακή φορολογική τους ενημερότητα σε περίπτωση που θελήσουν να μπ0ουν σε οποιαδήποτε είδους συνδιαλλαγή για την

μεταβίβαση ακινήτων.

Συγκεκριμένα, το πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας εκδίδεται μέσω του MyAADE ακόμη και σε περιπτώσεις «κόκκινης» οφειλής με κλιμακωτή παρακράτηση στο ποσό του χρέους.

Ωστόσο, η εφορία μπορεί να απαιτήσει έως και το 100% της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου εάν το τίμημα υπολείπεται του ύψους των ληξιπρόθεσμων οφειλών του φορολογούμενου. Αν το τίμημα είναι υψηλότερο τότε η παρακράτηση μπορεί να φτάσει ακόμα και το 70%, απαλλάσσοντας τον φορολογούμενο από τα χρέη του, αφήνοντας τον με το 30% της αξίας του ακινήτου που μεταβιβάζει, στην τσέπη.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο στην περίπτωση όπου αιτία χορήγησης του αποδεικτικού είναι η μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία με τίμημα, το ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, ορίζεται ως εξής:

α. Όταν ο αιτών το αποδεικτικό έχει ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές, 70% επί του τιμήματος και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών. Οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση δεν προσμετρούνται κατά τον υπολογισμό των ανωτέρω.

β. Όταν ο αιτών το αποδεικτικό έχει συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές άνω των 50.000 ευρώ σε καθεστώς αναστολής είσπραξης, ανεξαρτήτως εάν έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής, 50% επί του τιμήματος και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε αναστολή είσπραξης συμπεριλαμβανομένων των επιβαρύνσεων αυτών, ήτοι των προσαυξήσεων/τόκων και του προστίμου εκπρόθεσμης καταβολής.

Αν υφίστανται οφειλές του αιτούντος το αποδεικτικό ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία που εμπίπτουν και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, εφαρμόζονται σωρευτικά οι ανωτέρω κανόνες παρακράτησης επί του τιμήματος ή επί της αντικειμενικής αξίας που ισχύουν για κάθε περίπτωση και μέχρι το 70% επί του τιμήματος ή επί της αντικειμενικής αξίας αντιστοίχως.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία, (πώληση ακινήτου).

• Ο φορολογούμενος έχει:

α. συνολικές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 70.000 ευρώ, οι οποίες αναλύονται σε ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους 20.000 ευρώ 

– λοιπές ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές ύψους 50.000 ευρώ.

β. επιπλέον των ανωτέρω οφειλών, υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης ύψους (εκτός ρύθμισης) 45.000 ευρώ.

• Οι συνολικές ληξιπρόθεσμες βασικές οφειλές σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (εντός και εκτός ρύθμισης) είναι άνω των 50.000 ευρώ.

• Οι λοιπές προϋποθέσεις αποδεικτικού ενημερότητας πληρούνται.

• Η αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είναι 100.000 ευρώ.

• Το δηλούμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 120.000 ευρώ.

Σε αυτή την περίπτωση το ποσοστό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ορίζεται αθροιστικά και έως το 70% τοις εκατό επί του τιμήματος ως εξής:

– το 70% επί του τιμήματος (ήτοι 84.000 ευρώ) και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών (ήτοι 50.000 ευρώ) και

– το 50% επί του τιμήματος (ήτοι 60.000 ευρώ) και έως το ύψος των συνολικών ληξιπρόθεσμων οφειλών σε καθεστώς αναστολής είσπραξης (ήτοι 65.000 ευρώ).

Επομένως, το συνολικό ποσό παρακράτησης ορίζεται στο ποσό του αθροίσματος (50.000 + 60.000 = 110.000 ευρώ) και έως το 70% επί του τιμήματος (ήτοι 84.000 ευρώ). Συνεπώς:

Το ποσό παρακράτησης επί του αποδεικτικού ενημερότητας ανέρχεται στο ποσό των 84.000 ευρώ.

Σε άλλη περίπτωση, φορολογούμενος ζητά την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία, (πώληση ακινήτου).