Τιμές ακινήτων: «Φούσκα» ή μια νέα πραγματικότητα;

08:00 11/6/2023 - Πηγή: Emea.gr

Αναμφίβολα, ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζει η ελληνική κοινωνία είναι η αύξηση της τιμής των ενοικίων στα ακίνητα.

Με τον βασικό μισθό, μετά και τις πρόσφατες αυξήσεις, να μην φτάνει -σε καθαρές απολαβές- τα 700 ευρώ, αντιλαμβάνεται κανείς πόσο δύσκολος «γρίφος» αποδεικνύεται η εύρεση κατοικίας, όταν για ένα σπίτι 40 τ.μ. σε μια γειτονιά της Αθήνας, απαιτείται ένα ποσό κοντά στα 350 ευρώ.

Η κατάσταση γίνεται ακόμα πιο δύσκολη όταν μιλάμε για οικογένειες, αφού, για παράδειγμα, το κόστος μιας κατοικίας

που μπορεί να φιλοξενήσει ένα ζευγάρι με δύο παιδιά αγγίζει ή και ξεπερνά τον βασικό μισθό.

Πολλοί είναι εκείνοι που θεωρούν ότι είμαστε αντιμέτωποι με μια νέα «φούσκα» στην αγορά των ακινήτων, παρόμοια με αυτήν που έκανε την εμφάνισή της στη χώρα μας πριν μερικά χρόνια. Είναι όμως έτσι τα πράγματα;

Διαφορετική περίπτωση η Ελλάδα

Η αλήθεια είναι ότι ενώ παγκοσμίως υπάρχει ανησυχία για τις τιμές των ακινήτων, υπάρχουν δύο σημαντικοί παράγοντες που διαφοροποιούν την κατάσταση στη χώρα μας.

Ο πρώτος είναι ότι, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, οι τομείς που, παγκοσμίως, έρχονται αντιμέτωποι με τους μεγαλύτερους κινδύνους είναι αυτοί των εμπορικών ακινήτων, των γραφείων και των εμπορικών κέντρων. Τομείς δηλαδή που δεν σχετίζονται με το ελληνικό πρόβλημα.

Ο δεύτερος είναι ότι οι λόγοι που οδήγησαν στη φούσκα των ακινήτων το 2008 στις ΗΠΑ (και στη χώρα μας) ήταν τα τραπεζικά δάνεια με εξασφάλιση ακινήτου. Οι τράπεζες παραχωρούσαν δάνεια χωρίς αυστηρά κριτήρια με αποτέλεσμα να ανεβαίνει η ζήτηση και μαζί οι τιμές στα ακίνητα. Από ένα σημείο και μετά οι δανειολήπτες αδυνατούσαν να πληρώσουν τις δόσεις των δανείων τους, οι ασφαλιστικές δεν ήταν σε θέση να τηρήσουν τις συμφωνίες τους, και οι τράπεζες προχωρούσαν σε κατασχέσεις. Το μεγάλο πρόβλημα ήταν το γεγονός ότι η ζήτηση στα ακίνητα είχε μειωθεί αισθητά, αφού πλέον στην αγορά υπήρχαν δύο μεγάλες κατηγορίες ανθρώπων. Εκείνοι που είχαν ήδη ακίνητο και εκείνοι που τους το είχαν κατασχέσει. Αυτό οδήγησε τις τράπεζες σε αδυναμία να βρουν αγοραστές, με αποτέλεσμα η τιμή των ακινήτων να «γκρεμιστεί».

ΔΝΤ: «Ασφαλής η Ελλάδα»

Στην Ελλάδα, αυτή τη στιγμή, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για ανάλογα φαινόμενα. Μπορεί λοιπόν το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο να έχει προειδοποιήσει για τον κίνδυνο ανεξέλεγκτης διόρθωσης στην αγορά ακινήτων, ως αποτέλεσμα της αιφνίδιας και μεγάλης αύξησης των επιτοκίων, η ελληνική πραγματικότητα όμως διαφέρει. Συγκεκριμένα, το «sos» που εκπέμπεται αφορά κυρίως στις ανεπτυγμένες οικονομίες, που χαρακτηρίζονταν από υψηλές τιμές τόσο κατά τη διάρκεια της πανδημίας όσο και νωρίτερα.

Αντιθέτως, η Ελλάδα, θεωρείται χώρα χαμηλού ρίσκου, σύμφωνα με την αξιολόγηση των κριτηρίων που θέτει το ΔΝΤ.

Ειδικότερα, σε ανάλυσή της στο blog του Ταμείο, η οικονομολόγος Νίνα Μπιλιανόφσκα σημειώνει πως η Ελλάδα δεν διατρέχει κίνδυνο. Η χώρα μας εμφάνισε μόνο έναν μέτριο βαθμό επικινδυνότητας (4/7) όσον αφορά αλλαγές στην πολιτική των επιτοκίων το πρώτο εννεάμηνο του 2022. Στον αντίποδα, σε όλα τα άλλα κριτήρια, δηλαδή την έκθεση στα χρέη των νοικοκυριών ως ποσοστό του καθαρού διαθέσιμου εισοδήματος, το ποσοστό του χρέους με κυμαινόμενο επιτόκιο και το μερίδιο των νοικοκυριών με στεγαστικό δάνειο, ο κίνδυνος που διατρέχει η Ελλάδα είναι είτε χαμηλός είτε πολύ χαμηλός.

Εξάλλου, στη χώρα μας, οι βασικότεροι παράγοντες που οδηγούν στην αύξηση των τιμών είναι α) η διάθεση πολλών ακινήτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, β) η πώληση σε ξένους επενδυτές για την απόκτηση «χρυσής βίζας», γ) η κατακόρυφη πτώση οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία 10-15 χρόνια.

«Ελκυστική η Ελλάδα για επενδύσεις»

Όπως αναφέρουν άνθρωποι με γνώση της αγοράς, κατά τη διάρκεια της κρίσης είχαμε μία μείωση των τιμών των ακινήτων στο 40% με 42%. Ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος από το 100 το 2008 έφτασε στο 58, με χαμηλό το 2016. Από τότε και μέχρι το 2022 η αγορά έχει καλύψει περίπου το 85% των απωλειών αυτών.

Στις άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης στη διάρκεια αυτού του χρονικού διαστήματος οι τιμές των ακινήτων κατέγραψαν άνοδο κατά μέσο όρο περίπου 40%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία, η χώρα μας υπολείπεται σε ποσοστό περίπου 12% από τις υψηλές τιμές που καταγράφηκαν το 2008. Θα πρέπει ακόμα να υπολογιστεί το γεγονός ότι στην Ελλάδα δεν ακολουθήσαμε το «ράλι» των τιμών των ακινήτων της Ευρώπης, της Αμερικής, του Καναδά και πολλών άλλων ανεπτυγμένων χωρών. Ακόμα, ενώ η τιμή του τετραγωνικού έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, παραμένει ακόμη σε ελκυστικά επίπεδα για τους επενδυτές, σε σύγκριση πάντα με τις άλλες χώρες.

Σε κάθε περίπτωση, μπορεί η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα να μην κινδυνεύει, αυτοί που κινδυνεύουν σίγουρα είναι οι εγχώριοι υποψήφιοι ενοικιαστές και αγοραστές, που δυσκολεύονται εξαιρετικά να βρουν σπίτι. Φαινόμενα χωρών όπως η Πορτογαλία (με το ενοίκιο των σπιτιών να φτάνει τις 2.000 ευρώ και τον βασικό μισθό να είναι στα 700) θα πρέπει να προβληματίσουν την όποια κυβέρνηση αναλάβει τις τύχες της χώρας στις εκλογές της 25ης Ιουνίου, αν δε θέλουμε να τα ζήσουμε και στην Ελλάδα.