Ακίνητα: Μικρή ανάκαμψη στις τιμές από το 2019 και μετά

12:03 5/3/2017 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

2009-2019: Μία ενδεκαετία από τότε που ξεκίνησε η πτώση θα πρέπει να περάσει προκειμένου οι τιμές των κατοικιών ανά την Ελλάδα να αποκτήσουν και πάλι θετικό πρόσημο. Η ελληνική αγορά κατοικίας φαίνεται ότι το τρέχον έτος διανύει περίοδο σταδιακής σταθεροποίησης των τιμών σε ένα όμως απόλυτα ρευστό περιβάλλον. Ωστόσο το ενδιαφέρον για την επάνοδο της αγοράς έστω και σε οριακή άνοδο -η οποία εκτιμάται σε 0,8% κατά μέσο όρο πανελλαδικά- μετατοπίζεται για το 2019.

«Μετά από

μια μακρά περίοδο σε πτωτική πορεία, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων φαίνεται να έχουν φτάσει σε ένα σημείο όπου η ανάκαμψη μπορεί να είναι εφικτή. Η επαναφορά υγιών συνθηκών στην εγχώρια αγορά κατοικιών βρίσκεται σε άμεση αλληλεπίδραση με τις εξελίξεις γενικότερα στο πολιτικό πεδίο, το επίπεδο του διαθέσιμου εισοδήματος, την εξέλιξη της απασχόλησης και την αγορά της στεγαστικής πίστης», αναφέρουν χαρακτηριστικά στην ετήσια έκθεσή τους για την εγχώρια αγορά κατοικίας οι αναλυτές της Eurobank Property Services (EPS). Σύμφωνα με μια πρώτη εκτίμηση για το πώς θα κινηθεί η αγορά πανελλαδικά τη διετία 2017-2018, θα υπάρξει οριακή, σχεδόν αμελητέα, πτώση, η οποία παραπέμπει μάλλον σε σταθεροποίηση, με τις συνθήκες σε κάθε περίπτωση να είναι ευμετάβλητες και την αγορά να επηρεάζεται -θετικά ή αρνητικά (το επόμενο διάστημα θα δείξει)- από τα γεγονότα σε πολιτικό και οικονομικό επίπεδο, δεδομένης της ρευστότητας που βιώνει το τελευταίο διάστημα η χώρα.

Η αγορά των κατοικιών

Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται και από τα μεσιτικά γραφεία, καταγράφεται μεγαλύτερη και πιο σταθερή ζήτηση για κατοικία στο κέντρο της Αθήνας, και ειδικότερα στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές, όπως το Κολωνάκι και τα Ανάκτορα, στα νότια προάστια (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη) και στις παραδοσιακά ακριβές περιοχές του Παλαιού Ψυχικού, της Φιλοθέης, του Κεφαλαρίου, της Κηφισιάς και της Πολιτείας. Αντίστοιχο είναι και το σκηνικό ως προς τη β’ κατοικία, όπου παρατηρείται υψηλότερη ζήτηση στους πλέον δημοφιλείς προορισμούς της Μυκόνου και της Σαντορίνης, καθώς επίσης και στην Αττική, από τη Βάρκιζας έως το Σούνιο.

Με βάση τους δείκτες για τις τιμές των κατοικιών όπως διαμορφώνονται από τη θυγατρική του ομίλου της Eurobank, το τελευταίο τρίμηνο του 2016 σημειώθηκε πτώση 1,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2015, ενώ ειδικά στην Αθήνα το αντίστοιχο ποσοστό ήταν υψηλότερο, φτάνοντας στο 3,5%. Συνολικά για το 2016 η πτώση των τιμών πανελλαδικά ήταν 2,9% έναντι 6,9% το 2015. Ειδικά στην Αθήνα οι τιμές μειώθηκαν 5% το 2016 (5,8% το 2015) ενώ στη Θεσσαλονίκη αντίστοιχα 3%, ποσοστό σημαντικά μειωμένο έναντι του 7,9% του 2015.

«Οσον αφορά την εξέλιξη των τιμών από τα ανώτερα επίπεδα του 2008, η μείωση των τιμών στην αγορά κατοικίας έως το τέλος του 2016 τοποθετείται πανελλαδικά, κατά μέσο όρο, στο 38,7%, με μεγαλύτερη πτώση στην Αθήνα με 42,7%, ενώ στη Θεσσαλονίκη κυμάνθηκε στο 41%», αναφέρουν τα τελικά νούμερα της Eurobank Property Services.
Eνδεικτικά και με δεδομένες τις δυσκολίες λόγω της έλλειψης σημαντικού όγκου αγοραπωλησιών, για τις ακριβές γειτονιές της Αθήνας, όπως το Κολωνάκι και τα Ανάκτορα, η ελάχιστη τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 1.900 ευρώ και η μέγιστη στα 7.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στις περιοχές του Παλαιού Ψυχικού και της Φιλοθέης το αντίστοιχο εύρος τιμών είναι μεταξύ 1.750-5.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα βόρεια προάστια η χαμηλότερη τιμή ξεκινάει από τα 1.500 ευρώ και φτάνει έως τα 4.000 ευρώ κατά μέσο όρο, ενώ αντίστοιχα στα νότια προάστια από τα 1.300 ευρώ έως τα 4.000 ευρώ ανά τ.μ. Οσον αφορά τη β’ κατοικία στους πλέον δημοφιλείς προορισμούς, το αντίστοιχο εύρος τιμών είναι μεταξύ 1.800 και 5.000 ευρώ ανά τ.μ.

Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές των κατοικιών παρέμειναν σταθερές το 2016, σύμφωνα πάντα με την ανάλυση της EPS, με τη ζήτηση να επικεντρώνεται κυρίως στο κέντρο της συμπρωτεύουσας και στα πέριξ αυτού. Επιπλέον, μεγάλος είναι ο αριθμός των ιδιοκτητών που πλέον βάζει πωλητήριο λόγω της υψηλής φορολογίας - εξ ου και η παρατηρούμενη αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων στο κέντρο της πόλης, κάτι που δεν υπήρχε στο πρόσφατο παρελθόν. «Σε άλλες περιοχές της Θεσσαλονίκης υπάρχει ιδιαίτερα περιορισμένος αριθμός αγοραπωλησιών και σε μεγάλο ποσοστό αυτών αφορούν τις λεγόμενες ευκαιρίες σε χαμηλές τιμές», αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Oι προβλέψεις για γραφεία και καταστήματα

Την ίδια στιγμή κλειστά χαρτιά κρατούν επί του παρόντος οι επιχειρήσεις -βασικοί παίκτες στην αγορά γραφείων-, έχοντας το βλέμμα στη σταθεροποίηση ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον αλλά και στις εξελίξεις σε επίπεδο φορολογίας.

Οι τιμές, πάντως, στους γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας, στη λεωφόρο Κηφισίας και τη λεωφόρο Συγγρού σημείωσαν μικρές αυξήσεις τόσο ως προς τα ενοίκια όσο και ως προς τις πωλήσεις, ενώ η ζήτηση για τα παλιότερα γραφεία σε δευτερεύουσες αγορές της πρωτεύουσας παραμένει χαμηλή, με σχεδόν μηδενικές συναλλαγές, επιβεβαιώνοντας την ύπαρξη μιας αγοράς δύο ταχυτήτων.

Σε συνεργασία με τα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία της χώρας, τα αποτελέσματα της έρευνας της θυγατρικής του ομίλου της Eurobank για το 2016 παραπέμπουν σε ένα εύρος τιμών 12-17 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα για τα ενοίκια γραφείων στον κεντρικό επιχειρηματικό άξονα, τη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας. Συγκεκριμένα, κοντά στην πλατεία Συντάγματος τα ενοίκια καταγράφονται στα 14-17 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Σε μία ακόμη σημαντική περιοχή ενδιαφέροντος, τη λεωφόρο Κηφισίας, τα ενοίκια για τα καλά γραφεία διαμορφώνονται μεταξύ 11 και 15 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τα παλιότερα κτίρια σε σημεία με χαμηλότερη ζήτηση το αντίστοιχο εύρος τιμών κυμαίνεται μεταξύ 7 και 9 ευρώ ανά τ.μ.

Στις περιοχές της λεωφόρου Συγγρού με την υψηλότερη ζήτηση τα μισθώματα για καινούρια ή πρόσφατα ανακαινισμένα ακίνητα 10-14 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τα παλιότερα κτίρια αντίστοιχα 7-9 ευρώ ανά τ.μ. Σημειωτέον ότι στη λεωφόρο Συγγρού είναι σε εξέλιξη μία από τις μεγαλύτερες επενδύσεις στον τομέα των γραφείων του ομίλου Γιάννη Αγγελικούση (Anangel Maritime Group), για το νέο γραφειακό συγκρότημα των 29.300 τ.μ., αξίας 47 εκατ. ευρώ, το οποίο περιλαμβάνει μουσείο, βιβλιοθήκη, γυμναστήριο, αμφιθέατρο, εστιατόριο κ.λπ. Το νέο κτίριο θα είναι, κατά τις πληροφορίες, έτοιμο τα τέλη του 2017.

Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές των ενοικίων για τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών στη λεωφόρο Τσιμισκή, όπως και στην Αριστοτέλους, είναι μεταξύ 5 και 8 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ αντίστοιχα στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου 3- 5 ευρώ το τ.μ.

Στην κατηγορία των καταστημάτων, καλύτερη εικόνα σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν παρουσιάζουν πλέον οι εμπορικές πιάτσες της Ερμού, του Χαλανδρίου, της Κηφισιάς και της Γλυφάδας. Σε αυτές τις αγορές είναι πλέον σχετικά δύσκολο για έναν μισθωτή να βρει καλούς χώρους, ειδικά όταν πρόκειται για καταστήματα επιφάνειας από 80 έως 150 τ.μ. Οι τιμές των ενοικίων για τα καλά καταστήματα στο κέντρο της Αθήνας, κυρίως την Ερμού και το Κολωνάκι, διαμορφώνονται μεταξύ 100-140 ευρώ το τ.μ. τον μήνα, ενώ στις άλλες πρωτοκλασάτες πιάτσες κυμαίνονται πέριξ των 90 ευρώ ανά τ.μ. Η μέση τιμή των ενοικίων στα εμπορικά κέντρα για καταστήματα άνω των 100 τ.μ. είναι 60 και 100 ευρώ ανά τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια στην οδό Τσιμισκή, τη βασική εμπορική πιάτσα, κυμαίνονται ανάλογα με τη θέση ξεκινώντας στα καλύτερα σημεία από 65 έως 95 ευρώ ανά τ.μ., και πέφτοντας στα 28-65 ευρώ ανά τ.μ. ή ακόμη και στα 15-25 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα στα πιο περιφερειακά σημεία της.

Ανάμεσα στις σημαντικότερες νέες συμφωνίες της ελληνικής αγοράς καταστημάτων περιλαμβάνονται το νέο κατάστημα-ναυαρχίδα 3.000 τ.μ. της αλυσίδας Forever 21 στην οδό Ευαγγελιστρίας και Ερμού, η επέκταση της ελληνικής αλυσίδας καλλυντικών Dust + Cream με πέντε καταστήματα σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Χανιά και Καβάλα, η επέκταση της αλυσίδας οικιακού εξοπλισμού Jysk κ.ά.

Ως προς τις προβλέψεις για τη νέα χρονιά, οι αναλυτές της Eurobank Property Services εκτιμούν ότι οι επαναδιαπραγματεύσεις ενοικίων που πραγματοποιούνται καθ’ όλη τη διάρκεια της κρίσης θα συνεχιστούν κυρίως για τις δευτερεύουσες εμπορικές πιάτσες λόγω της αυξανόμενης προσφοράς καταστημάτων σε συνδυασμό με τη χαμηλή ζήτηση. Υπάρχει ενδιαφέρον για νέα επενδυτική δραστηριότητα (χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του «Smart Par» στα Σπάτα, του ομίλου Ελλάκτωρ, που προωθεί ήδη τη σταδιακή επέκταση του εμπορικού πάρκου), ενώ θα συνεχιστεί και η επέκταση, κυρίως, των μεγάλων αλυσίδων σε σημεία μεγαλύτερου εμπορικού ενδιαφέροντος.

Επενδυτικό ενδιαφέρον

Οσον αφορά το ενδιαφέρον επενδυτών, ανοδικές τάσεις παρατηρούνται στον τουριστικό κλάδο, ο οποίος προσελκύει και τους περισσότερους υποψήφιους αγοραστές, με επίκεντρο της ζήτησης τα ξενοδοχεία, τις παραθεριστικές κατοικίες, τις μαρίνες και τις παραθαλάσσιες καινούριες αναπτύξεις. «Θα πρέπει να σημειωθεί ότι μια θετική μεταστροφή στο εγχώριο real estate θα ήταν πιο εφικτή εφόσον επιλυόταν μέρος των εγγενών προβλημάτων της αγοράς (γραφειοκρατία, αβεβαιότητα σε σχέση με το χωροταξικό και το θεσμικό πλαίσιο, έλλειψη διαφάνειας, Κτηματολόγιο κ.τ.λ.). Επιπλέον, η πρόοδος στο μέτωπο των ιδιωτικοποιήσεων (ΟΛΠ, Ελληνικό), αλλά και μεγάλα έργα όπως το Κέντρο Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος αναμένεται να έχουν θετικά αποτελέσματα συνολικά στον τομέα του real estate στην Ελλάδα», αναφέρουν οι επιτελείς της EPS.

*Όπως δημοσιεύτηκε στο Business Stories της 26ης Φεβρουαρίου