Ακίνητα: Πώς κινείται τώρα η εγχώρια αγορά κατοικιών – Ποιοι παράγοντες θα καθορίσουν την «νέα κανονικότητα»

15:41 22/12/2021 - Πηγή: New Money

Σε μεταβατικό στάδιο με δυνάμεις που ωθούν την αγορά ανοδικά αλλά και άλλες δυνάμεις που δρουν στην αντίθετη κατεύθυνση βρίσκεται συνολικά η εγχώρια αγορά ακινήτων.

Αυτές οι δύο τάσεις προς τη νέα κανονικότητα θα δημιουργήσουν μια νέα βάση (ή και περισσότερες) που θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάστασή του, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του. Ειδικά πάντως για τις κατοικίες στην

παρούσα φάση παρατηρείται ότι είναι περίπου 22% έως και 35% πιο φτηνές από το 2007, παρά την άνοδο που έχει παρατηρηθεί την περίοδο από το 2018 έως και το τρίτο τρίμηνο του 2021, με βάση τον επίσημο δείκτη οικιστικών ακινήτων από την Τράπεζα της Ελλάδος. Ενδεικτικά, η Αθήνα για τη συγκεκριμένη περίοδο είδε μια ανατίμηση 30% έως 32%, η Θεσσαλονίκη 21% έως 25%, οι άλλες πόλεις 9% έως 14% και οι υπόλοιπες περιοχές από 10% έως 16%.

Τα στοιχεία περιέχονται στην τελευταία ανάλυση για την αγορά ακινήτων από τον κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, τ. πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. ορκωτό εκτιμητής κι επιστημονικό σύμβουλο της εταιρείας συμβούλων SOLUM Property Solutions με ενδιαφέροντα στοιχεία ειδικά για την αγορά κατοικιών.

«Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα ή τον άλλο βαθμό τις τιμές. Επιπλέον, οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε αυξητικές τάσεις», αναφέρει σχετικά η ανάλυση. Σε κάθε περίπτωση, το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια  περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες.

Ως προς τις παλαιότερες κατασκευές, εφόσον βρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό. Οσον αφορά τα σπίτια στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές, θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δε θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών.

Στο μέτωπο της εξοχικής κατοικίας και στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος) «η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα. Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως π.χ. στη Βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη προσελκύουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως για την άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο».

Ποιες παράμετροι επηρεάζουν την αγορά

Η ανάλυση στέκεται και πολλές άλλες παραμέτρους που διαμορφώνουν το σκηνικό στον τομέα των ακινήτων, με πολύ σημαντικό το δημογραφικό της χώρας που είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθός τους.

Επιπλέον, «η χώρα έχει μεγάλο αριθμό κατοικιών που μπορούσε να στεγάσει όλους τους κατοίκους της, αλλά και τους ξένους που εργαζόντουσαν εδώ, πρo της δεκαετούς κρίσης, ενώ κατά τη διάρκεια της κρίσης έφυγαν πολλοί ξένοι εργάτες και μετανάστευσαν γύρω στις 500.000 Έλληνες σε αναζήτηση εργασίας (το γνωστό brain drain). Αυτό που κυρίως χρειάζεται σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών, είναι ο εκσυγχρονισμός μέσω ανακαίνισης, η ενεργειακή αναβάθμιση και όπου είναι απαραίτητο η αντισεισμική ενίσχυση. Ένα άλλο τμήμα των κατοικιών πρέπει να οδηγηθεί στην κατεδάφιση διότι είναι σε πολύ κακή κατάσταση και είναι ασύμφορη η ενίσχυση και η ριζική ανακαίνιση».

Από την άλλη πλευρά, οι τράπεζες δίνουν τώρα περισσότερα στεγαστικά δάνεια αφού εξετάσουν προσεκτικά τις δυνατότητες του δανειολήπτη και εφόσον διαθέτει περί το 25% ίδια κεφάλαια. «Πολλοί όμως είναι εκείνοι που είναι διστακτικοί, λόγω των κακών εμπειριών που έχουν αποκτηθεί από …τα κόκκινα δάνεια. Επιπλέον, η πανδημία έχει σοβαρές επιπτώσεις στην οικονομία, που δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο. Από την άλλη πλευρά, το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων βαίνει βελτιούμενο πράγμα που καθιστά την τοποθέτηση σε αυτά αρκετά συμφέρουσα, ιδίως αν ληφθούν υπόψη τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων στις τράπεζες, ενώ οι αποδόσεις στα ακίνητα είναι μεγαλύτερες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου και τα άλλα βασικά χαρακτηριστικά του», επισημαίνεται στην ανάλυση.

Επιπλέον:

-Βαίνει αυξανόμενη η ζήτηση ποιοτικών, πράσινων και έξυπνων κτιρίων. Είναι γνωστό ότι υπάρχουν, σε κάποιο βαθμό, στρώματα κατοίκων που επιθυμούν και έχουν τη δυνατότητα, να αγοράσουν νεόδμητα σύγχρονα διαμερίσματα.

-Η τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι, έρχεται να ζητήσει ένα έστω μικρό χώρο στην κατοικία, προκειμένου να εξυπηρετηθεί.

-Οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα για να δουλεύουν εξ αποστάσεως για εταιρία που έχει έδρα στο εξωτερικό, αποτελούν μια κατηγορία που ζητά κατοικία, είτε με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.

-Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) επανήλθαν σε πολλούς προορισμούς.

– Η αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa, έχει σημειώσει κατακόρυφη πτώση λόγω πανδημίας και όχι μόνο, ενώ παράλληλα η ΕΕ είναι σκεπτική για τα προγράμματα αυτά, ανησυχώντας μήπως αποτελούν σημεία ξεπλύματος χρήματος.

-Δόθηκε στις 16/12 το τελικό σχέδιο νέας οδηγίας της ΕΕ που θα επιβάλλει την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων των δυο τελευταίων ενεργειακών κατηγοριών μέχρι το 2030 – 2032 (για κατοικίες), πράγμα που αναμένεται να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα σε πολλούς ιδιοκτήτες που δε διαθέτουν τα απαραίτητα οικονομικά.

Διαβάστε ακόμη:

Αλεξάντερ Χαντιταγκί: Ο Ιρανοκαναδός επενδυτής που θα παίξει «μπάλα» στις εκτάσεις «φιλέτα» της Β. Ελλάδας

CNN: Το καλύτερο ελληνικό τυρί δεν είναι η φέτα

ΔΕΗ: Είσοδος στα telecoms με πιλοτικό σχέδιο στο Περιστέρι αρχές του 2022