Εικόνα απαξίωσης για τα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας

08:40 1/11/2017 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

Απογοητευτικά νούμερα που πόρρω απέχουν από τα χαρακτηριστικά και την εικόνα μίας ανταγωνιστικής πρωτεύουσας, παρουσιάζει αυτή τη στιγμή το κέντρο της Αθήνας, με την πρόταση των ιδιοκτητών ακινήτων να εστιάζει στην παροχή φορολογικών κινήτρων για ανακαινίσεις.

Τα νούμερα προκύπτουν από την καταγραφή και τις αυτοψίες 1650 κτιρίων της περιοχής της πλατείας Ομονοίας, που πραγματοποίησε στο πλαίσιο ερευνητικών προγραμμάτων του το Τμήμα Χωροταξίας, Πολεοδομίας και

Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας.

Με βάση λοιπόν τα στοιχεία, κάποια από τα οποία παρουσιάστηκαν και προ ημερών στο συνέδριο ακινήτων της Prodexpo από τον κ. Νικόλαο Τριανταφυλλόπουλο, Επ. Καθηγητή του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας:

-Περισσότερα από τα μισά κτίρια του κέντρου (60%) είναι προγενέστερης του 1970 κατασκευής.

-Ανω του 85% των κτιρίων χρήζουν παρεμβάσεων εκσυγχρονισμού, ενώ τα επαγγελματικά κτίρια σύγχρονων προδιαγραφών είναι σπάνια.

-Το μέσο κόστος αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του 70% περίπου των κτιρίων υπολογίστηκε σε πάνω από 400 ευρώ ανά τ.μ., συχνά υψηλότερο της αγοραίας αξίας τους.

-Πάνω από το 50% των κτιρίων έχουν κτιστεί με υψηλότερο συντελεστή δόμησης σε σχέση με τον ισχύοντα σήμερα.

-Το 55% των κτιρίων ανήκουν σε πάνω από 10 συνιδιοκτήτες, φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, το Δημόσιο και διαφόρους φορείς του, με συνέπεια τα σοβαρά προβλήματα διαχείρισης και συντήρησής τους.

-Τα ποσοστά κενών επαγγελματικών χώρων, καταστημάτων και γραφείων ανέρχονται σε περίπου 30%. Στο 20% των κτιρίων οι κενές ιδιοκτησίες ανέρχονται σε ποσοστό περίπου 50%, ενώ τα ποσοστά κενών κατοικιών είναι χαμηλότερα.

Υπό τις παρούσες συνθήκες, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, οι επενδύσεις για αναβάθμιση κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας ενέχουν υψηλό επιχειρηματικό κίνδυνο και οι ζητούμενες αποδόσεις των επενδυτών κυμαίνονται σε υψηλά επίπεδα. Για το χρηματοπιστωτικό σύστημα, η χρηματοδότηση τόσο του εκσυγχρονισμού ιδιοκτησιών όσο και η χρησιμοποίησή τους ως εμπράγματες εγγυήσεις δεν παρουσιάζει ενδιαφέρον. Λόγω του υψηλού κόστους των αναγκαίων έργων, του υψηλού βαθμού συνιδιοκτησίας και των χαμηλών μισθωμάτων, ιδιαίτερα τα επαγγελματικά κτίρια απαξιώνονται και σταδιακά εγκαταλείπονται ή καταλαμβάνονται από δραστηριότητες χαμηλής προστιθέμενης αξίας. «Εχει δημιουργηθεί ένας φαύλος κύκλος: όσο αυξάνονται τα απαξιωμένα κτίρια, το αστικό περιβάλλον υποβαθμίζεται, ενώ λόγω της υποβάθμισής του πολλαπλασιάζονται οι ιδιοκτησίες που εγκαταλείπονται», αναφέρει ο κ. Τριανταφυλλόπουλος.

«Εκτός από την ανάγκη διαμόρφωσης ευνοϊκού επιχειρηματικού περιβάλλοντος σε εθνικό επίπεδο, είναι αναγκαίο να αναληφθούν μέτρα και δράσεις για την ανάπλαση και αναζωογόνηση του κέντρου. Απαιτείται να υλοποιηθούν τόσο έργα βελτίωσης του δημόσιου χώρου, όσο και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος». Οι πρωτοβουλίες που πρέπει να αναληφθούν άμεσα είναι οι εξής:

-Πρώτον, η θεσμοθέτηση κατάλληλου νομικού πλαισίου και ευέλικτων διοικητικών διαδικασιών με στόχο την ενθάρρυνση επιχειρηματικών πρωτοβουλιών. Τα τεχνικά, οικονομικά και διαχειριστικά θέματα που πρέπει να αντιμετωπισθούν είναι πολλά, ευαίσθητα και περίπλοκα με βασικότερο όλων τη δυνατότητα παρέμβασης σε κτίρια συνιδιοκτησίας που αποτελεί το κυριότερο ζήτημα προς αντιμετώπιση.

-Δεύτερον για τον εκσυγχρονισμό και επανάχρηση κτιρίων υπάρχει ανάγκη παροχής κρατικών ενισχύσεων προκειμένου να δημιουργηθούν προοδευτικά προσδοκίες κέρδους και συνθήκες λειτουργίας της αγοράς. Οι ενισχύσεις θα πρέπει να παρέχονται με φειδώ και με τη μορφή χαμηλότοκων δανείων και εγγυήσεων όχι επιδοτήσεων- για την υλοποίηση έργων που θα επιλέγονται με τραπεζικά κριτήρια.

Τι λένε οι ιδιοκτήτες

Φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση κτιρίων ζητούν από την πλευρά τους και οι ιδιοκτήτες, μέσω του προέδρου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων κ. Στράτου Παραδιά:

«Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η χώρα μας διαθέτει 4.105.000 κτίρια από τα οποία τα 3.000.000 είναι αποκλειστικά κτίρια κατοικιών. Η χρονολογία κατασκευής του 41% είναι προ του '70 και και του 58% προ του 1980. Το 97% των κτιρίων της χώρας είναι ιδιωτικά και το 3% δημόσια, στα οποία περιλαμβάνονται εκκλησίες (37%) και σχολεία (15%). Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες, επί συνόλου 6.400.000 το 35% είναι κενές, ποσοστό που είναι το υψηλότερο στην Ευρώπη».

Όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, υπάρχει συνεπώς υπερπροσφορά σε όλες τις κατηγορίες κτιρίων και αυτό που χρειάζεται επειγόντως είναι η δραστική βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.

«Στις Βρυξέλλες έχει στηθεί μία πραγματική βιομηχανία παραγωγής Οδηγιών και Συστάσεων για παρεμβάσεις στα υπάρχοντα κτίρια, κυρίως ...εμπνεύσεις εκείνων που παράγουν και διαθέτουν στις αγορές τα ανάλογα προϊόντα και υπηρεσίες. Οι υπουργοί των ελληνικών κυβερνήσεων συμφωνούν πάντα στην επιβολή και νέων προδιαγραφών και ελέγχων σε βάρος των ιδιοκτητών κτιρίων, αδιαφορώντας για το ότι στη χώρα μας σήμερα είναι αδύνατη η εκτέλεση και της παραμικρής εργασίας αναβάθμισης, αφού η δημευτική φορολογία ΕΝΦΙΑ και φόρου εισοδήματος έως και 55% τους αποστερεί τέτοια δυνατότητα».

Υψηλό κόστος αυτών των τεχνικών παρεμβάσεων, δραματική μείωση των εσόδων από την ακίνητη περιουσία, γενικότερη απαξίωση της ακίνητης περιουσίας που οδήγησε ακόμη και στο νέο κίνημα «Δεν κληρονομώ'», συνεχής καθιέρωση πληθώρας άχρηστων και δαπανηρών δικαιολογητικών, δημευτική υπερφορολόγηση είναι μερικοί μόνο από τους λόγους, κατά τον κ. Παραδιά, που οδηγούν τους ιδιοκτήτες σε αδυναμία να προχωρήσουν σε εργασίες εκσυγχρονισμού. Ο ίδιος αναφέρει ότι παρολ' αυτά, υπάρχει κτιριακή ανακαίνιση στη χώρα μας η οποία διεξάγεται στην «γκρίζα ζώνη» της οικονομίας χωρίς άδειες, φόρους, τιμολόγια, ένσημα αλλά και χωρίς τεχνικές προδιαγραφές. «Γι' αυτό σε μία χώρα χωρίς δυνατότητα άμεσων επιδοτήσεων των ανακαινίσεων το μοναδικό κλειδί είναι τα φορολογικά κίνητρα, κάτι σήμερα ανύπαρκτο στη φορολογική νομοθεσία μας», καταλήγουν οι ιδιοκτήτες.