Επενδύσεις και τιμές στην αγορά γραφείων της Αθήνας

08:52 22/2/2017 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

Aνοδικές τάσεις, υπό τις βασικές προϋποθέσεις φυσικά της σταθεροποίησης και της άρσης της αβεβαιότητας, βλέπουν για τη διετία 2017 -2018 στην εγχώρια αγορά γραφείων οι αναλυτές της NAI Hellas, μέλος του ομίλου της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων NAI Global.

Mετά από ένα έτος σταθεροποίησης των τιμών των ενοικίων, όπως ήταν το 2016 και μία οκταετία παρατεταμένης πτώσης, οι επενδυτές φαίνεται να «κοιτούν» την ελληνική αγορά, ελάχιστες πράξεις

όμως πραγματοποιούνται.

Μάλιστα, με βάση τα στοιχεία της εταιρείας για τη διετία 2015- 2016, ο επενδυτικός όγκος στην ελληνική αγορά γραφείων, με βάση τις μεγαλύτερες, καταγεγραμμένες επενδύσεις κυμάνθηκε μόλις στα 100 εκατ. ευρώ, κυρίως από τις εγχώριες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, την Grivalia Properties AEEΑΠ, την Eθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, την Ιntercontinental International, αλλά και εταιρείες όπως ο ΟΠΑΠ, η Εurolife, ο τουρκικός όμιλος Dogus (MK Mykonos Hotel Company) κ.α..

Οι αναλυτές της ΝΑΙ Hellas εκτιμούν ότι το περασμένο έτος οι νέες μισθώσεις σε γραφειακούς χώρους στην Αθήνα ήταν μόλις κάτι παραπάνω από ...40.000 τ.μ., την ίδια στιγμή που ο αντίστοιχος αριθμός το επίσης δύσκολο για το εγχώριο επιχειρείν 2015 ήταν στα 60.000 τ.μ.. Στους σημαντικότερους παίκτες της αγοράς, η εταιρεία σημειώνει την Grivalia, η οποία ολοκλήρωσε πέρυσι την ανακατασκευή και διαμόρφωση σε ''πράσινο'' κτίριο του συγκροτήματος γραφείων Green Plaza επί της λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι, ενώ συμμετέχει και στην πρώτη φάση της μεγάλης ανάπλασης που επιχειρεί η Dimand στα πρώην κτίρια ιδιοκτησίας της Παπαστράτος στον Πειραιά.

Οριακή αύξηση μισθωμάτων

Το 2016, τα μισθώματα για πρώτης κατηγορίας γραφεία παρουσιάζουν οριακή αύξηση συγκριτικά με το 2015 ως αποτέλεσμα της συνεχούς μείωσης της προσφοράς.
Σύμφωνα με την NAI Hellas, η απουσία νέων έργων ανάπτυξης ή ανακαίνισης τέτοιων ακινήτων έχει οδηγήσει στη μείωση κενών χώρων του υπάρχοντος αποθέματος ποιοτικών γραφείων, τα οποία μισθώθηκαν με οριακά υψηλότερο μίσθωμα.

Το ποσοστό κενών χώρων για πρώτης κατηγορίας γραφειακούς χώρους στις βασικές περιοχές γραφείων της Αθήνας είναι αισθητά μικρότερο από αυτό για β' κατηγορίας γραφειακούς χώρους και κυμαίνεται από 4,50% έως 7%. Τα μισθώματα για πρώτης κατηγορίας γραφεία σε μεγάλους δρόμους του κέντρου της Αθήνας, όπως είναι η Πανεπιστημίου και η Λ. Βασ. Σοφίας φθάνουν τα 18 ευρώ/τ.μ., ενώ στα Βόρεια προάστια που διαθέτουν και το μεγαλύτερο απόθεμα α' και β' κατηγορίας γραφειακών χώρων (44% του συνολικού αποθέματος) τα μισθώματα για α' κατηγορίας γραφεία φθάνουν τα 16 ευρώ/τ.μ.. Ακολουθούν τα νότια προάστια με τα μισθώματα για αυτή την κατηγορία γραφείων να φθάνουν τα 13 ευρώ /τ.μ. και τα Δυτικά προάστια και τον Πειραιά με τα μισθώματα να φθάνουν τα 12 ευρώ /τ.μ.

Το ποσοστό κενών χώρων για β' κατηγορίας γραφεία στις βασικές περιοχές της αγοράς γραφείων της Αθήνας κυμαίνεται από 7,5% έως 10,5%, αισθητά υψηλότερο από το αντίστοιχο ποσοστό για α' κατηγορίας γραφεία, ενώ τα μισθώματα παρουσιάζουν οριακή μείωση συγκριτικά με το 2015.

Συνολικά, το ποσοστό κενών χώρων στις τρεις μεγαλύτερες περιοχές γραφείων της Αθήνας (κέντρο, βόρεια προάστεια, νότια προάστια) έχει μειωθεί τα τελευταία δύο χρόνια τόσο για γραφειακούς χώρους Α' κατηγορίας όσο και για Β' κατηγορίας. Αύξηση του ποσοστού κενών χώρων παρατηρείται στα Δυτικά προάστια της Αθήνας καθώς και στην αγορά γραφείων του Πειραιά που φαίνεται να επηρεάζεται από τα επερχόμενα έργα στα Νότια προάστια της πόλης χάνοντας μεγάλο αριθμό ενοίκων. Αναφορικά στα γραφεία μικρότερης κατηγορίας (γ' & δ') τα ποσοστά κενών χώρων αυξάνονται διαρκώς και πλησιάζουν σε περιπτώσεις και το 30%. Τα υψηλότερα μισθώματα για Β' κατηγορίας γραφεία καταγράφει η Λ. Βασ. Σοφίας με 12 ευρώ/τ.μ. ενώ στο κέντρο της Αθήνας τα μισθώματα για αυτή την κατηγορία γραφείων φθάνουν τα 10 ευρώ/τ.μ.

Στις υπόλοιπες αγορές γραφείων, τα μισθώματα για Β' κατηγορίας χώρους φθάνουν τα 8 ευρώ/τ.μ. στα Δυτικά προάστια, τα 9 ευρώ/τ.μ. στα νότια προάστια και τα 11 ευρώ /τ.μ. στα βόρεια προάστια. Για τα γραφεία μικρότερης κατηγορίας, μισθώσεις πραγματοποιούνται με μειώσεις που φθάνουν το 40% ανάλογα με την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.