Η φοροκαταιγίδα απειλεί και τις Εταιρείες Επενδύσεων Ακινήτων

12:33 5/6/2016 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

Σοκ στην αγορά του real estate από τον οκταπλασιασμό των φόρων σε έναν κλάδο -από τους ελάχιστους- όπου έχουν επενδύσει ξένοι παίκτες τα τελευταία χρόνια - Τι σχεδιάζουν οι βασικοί παίκτες της αγοράς

Είναι από τους ελάχιστους κλάδους όπου ξένοι διεθνείς παίκτες όπως οι Fairfax, Fidelity, Wellington, York Capital έχουν επενδύσει τα τελευταία

χρόνια μέσω του ελληνικού Χρηματιστηρίου.

Αντίστοιχα, και από το εγχώριο επιχειρείν, ο όμιλος Στασινόπουλου, η Quest Συμμετοχών, η Coco-Mat του Παύλου Ευμορφίδη, η Alpha Bank καθώς και άλλοι, μικρότεροι ή μεγαλύτεροι παίκτες, σχεδιάζουν τις επόμενες κινήσεις τους σε ένα επιχειρηματικό πεδίο που θα μπορούσε, υπό προϋποθέσεις να παίξει καταλυτικό ρόλο στην ανάκαμψη του εγχώριου real estate. Παρ' όλα αυτά, ο πολλά υποσχόμενος, μέχρι σήμερα, θεσμός των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία απειλείται και αυτός από τη νέα φοροκαταιγίδα, σε μια περίοδο μάλιστα όπου κατεξοχήν οι εισηγμένες του χώρου ετοιμάζονται να δώσουν το «παρών» σε κρίσιμους διαγωνισμούς όπως αυτός για το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο, να διεκδικήσουν ακίνητα που θα βγουν στην αγορά από τα χαρτοφυλάκια των προβληματικών δανείων των τραπεζών ή ακόμη και να επεκταθούν στον πολλά υποσχόμενο κλάδο του τουρισμού με εξαγορές υφιστάμενων ή ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων.

Χαρακτηριστική είναι η άποψη του υποδιοικητή της Τραπέζης της Ελλάδος Θεόδωρου Μητράκου, ο οποίος παλιότερα κατείχε τη θέση του επικεφαλής του κλάδου ακινήτων της ΤτΕ και τώρα κάνει λόγο για «αρνητικό σοκ» στο εγχώριο real estate «με τη φορολογική επιβάρυνση της αγοράς ακινήτων και των χρηματοδοτικών εργαλείων γύρω από αυτή όπως οι ΑΕΕΑΠ».
Η τροποποίηση της φορολόγησης με βάση τις νέες διατάξεις που ψηφίστηκαν μέσω του πολυνομοσχεδίου αντιστοιχεί σε σχεδόν οκταπλάσια αύξηση του σημερινού φόρου, κυρίως από την αύξηση του φορολογικού συντελεστή από 0,1% σε 0,75% επί του συνόλου του ενεργητικού τους, με άμεση συνέπεια να πληγεί η διεθνής ανταγωνιστικότητα και αξιοπιστία του θεσμού και να τεθούν σε κίνδυνο τα σχέδια ελληνικών ΑΕΕΑΠ, υφιστάμενων ή υπό σύσταση, για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, είτε μέσω αύξησης μετοχικού κεφαλαίου, είτε μέσω δημιουργίας κοινοπραξιών για την είσοδο σε νέες αγορές (π.χ. ξενοδοχειακά και τουριστικά projects, logistics κ.λπ.). Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι το παζάρι μεταξύ κυβέρνησης και θεσμών για την επιπλέον φορολογική επιβάρυνση ήταν μεταξύ 0,5%-1%, με τις δύο πλευρές να τα βρίσκουν τελικά στη μέση και το εγχώριο real estate να ελπίζει, έστω και εκ των υστέρων, σε βελτιωτικούς όρους.

Αντίβαρο στα ξένα funds

«Ο ρόλος των ελληνικών ΑΕΕΑΠ είναι πολύ σημαντικός για το εγχώριο real estate ειδικά κατά τη σημερινή συγκυρία, με το σκεπτικό ότι μπορούν να λειτουργήσουν ως σημαντικό εργαλείο ιδιαίτερα στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, συμβάλλοντας έως έναν βαθμό στη συγκράτηση των αγοραίων τιμών», επισημαίνει ο κ. Μητράκος στο «business stories». «Mπορούν δηλαδή να δημιουργήσουν εφεξής έναν μηχανισμό-αντίβαρο στα ξένα επενδυτικά funds τα οποία έρχονται στην Ελλάδα με σκοπό να τοποθετηθούν σε καλά επαγγελματικά ακίνητα, προσφέροντας όμως χαμηλότερες τιμές. Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ μπορούν να συμβάλουν ώστε να μην απαξιωθεί περαιτέρω η αγορά». Ακόμη, ο ίδιος επισημαίνει σχετικά ότι οι τιμές στα επαγγελματικά ακίνητα την περίοδο 2010-2015, με βάση τα επίσημα στοιχεία που συγκεντρώνει η ΤτΕ από το 2010 και μετά, έχουν μειωθεί σε ποσοστό 30%, «χωρίς ωστόσο να συμπεριλαμβάνεται σε αυτό το νούμερο η πτώση που είχε συντελεστεί νωρίτερα, από το 2008, για την οποία δεν υπάρχουν επίσημα, ακριβή στοιχεία».

Ο κ. Μητράκος κάνει ιδιαίτερη αναφορά και στις κατηγορίες των ακινήτων -ξενοδοχεία και logistics- που προσελκύουν αυτή τη στιγμή τόσο το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον, με τα ξένα funds να βρίσκονται ante portas, όσο και τους εγχώριους παίκτες όπως η Grivalia, η Εθνική Πανγαία, αλλά και ο όμιλος Πειραιώς, βασικός μέτοχος της Trastor AEΕΑΠ.

«Στον τουρισμό, οι επιδόσεις του οποίου ήταν καθοριστικής σημασίας στην -καλύτερη της αναμενόμενης- επίδοση της ελληνικής οικονομίας το τελευταίο διάστημα, οι προοπτικές είναι μεγάλες, καθώς ο κλάδος παραμένει στο επίκεντρο του διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος. Οι επενδύσεις σε τουριστικές μονάδες υψηλών προδιαγραφών, αλλά και σε νέα τουριστικά προϊόντα όπως εκείνα της τουριστικής κατοικίας και των μονάδων ειδικού τουρισμού (ιατρικός, αθλητικός, συνεδριακός τουρισμός κ.τ.λ.), στις οποίες έχει περιορισμένο απόθεμα η χώρα μας, αναμένεται να ενταθούν τα επόμενα χρόνια για να καλύψουν τη μεγάλη διεθνή ζήτηση τέτοιων καταλυμάτων. Εκτός του τουρισμού, σημαντικές επενδύσεις για τις οποίες υπάρχει προσφορά κεφαλαίων συνδέονται και με τη δημιουργία ολοκληρωμένων δικτύων αποθήκευσης και μεταφοράς προϊόντων και πρώτων υλών, λόγω της στρατηγικής θέσης της Ελλάδας. Αυτός ο ρόλος άρχισε να αναδεικνύεται την τελευταία εξαετία με τη ραγδαία ανάπτυξη της διακίνησης εμπορευμάτων από το λιμάνι του Πειραιά, στην οποία συνέβαλε η παρουσία ξένων στρατηγικών επενδυτών. Η ευρύτερη ανάδειξη της Ελλάδας ως διαμετακομιστικού κέντρου της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, μέσω της ενίσχυσης του τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας, των logistics και των δικτύων μεταφορών, μπορεί και πρέπει να αποτελέσει στρατηγικό στόχο για την οικονομική ανάπτυξη. Στο πλαίσιο αυτό, είναι επιβεβλημένη η άμεση δρομολόγηση και ολοκλήρωση των έργων υποδομής που θα υποστηρίξουν τα δίκτυα μεταφορών, αλλά και η αξιοποίηση και ανάπτυξη των υπόλοιπων σημαντικών λιμένων της χώρας. Παράλληλα, βαρύτητα θα πρέπει να δοθεί στην ανάπτυξη επιχειρηματικών και βιομηχανικών πάρκων και εξαγωγικών εμπορευματικών κέντρων, όπως αυτό του Θριασίου, το οποίο μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά και ενισχυτικά προς το λιμάνι του Πειραιά».

Οι κινήσεις των υφιστάμενων ΑΕΕΑΠ

Ακριβώς σε αυτό το πλαίσιο κινούνται και οι υφιστάμενες ΑΕΕΑΠ, με την Grivalia και την Εθνική Πανγαία να ενώνουν τις δυνάμεις τους μαζί με την Cosco, συζητώντας να υποβάλουν προσφορά για το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο, για το οποίο έχουν ζητήσει, κατά τις πληροφορίες, αλλαγή συγκεκριμένων όρων του διαγωνισμού από τη ΓΑΙΑΟΣΕ (η οποία τρέχει τη διαγωνιστική διαδικασία), με σημαντικότερο αυτόν για την ένταξη στον διαγωνισμό και όμορων εκτάσεων. Για τον ίδιο διαγωνισμό ενδιαφέρον διατηρεί και ο όμιλος Πειραιώς, μέσω της ΕΤΒΑ από κοινού με την Goldair και διεθνή όμιλο από τον χώρο των logistics. «Η στρατηγική της Εθνικής Πανγαία στον τομέα των logistics είναι μακροπρόθεσμη και επικεντρώνεται σε στρατηγικά projects σε συνεργασία με άλλους, αξιόπιστους ομίλους που θα γνωρίζουν πώς να τρέξουν το επιχειρηματικό κομμάτι», αναφέρουν σχετικά στελέχη της εταιρείας. Μετά τις νέες φορολογικές επιβαρύνσεις, πάντως, η διοίκηση της Πανγαία προβληματίζεται με τη σχεδιαζόμενη αύξηση κεφαλαίου -κατ' ελάχιστον 250 εκατ. ευρώ- ώστε να καλύψει και τη θεσμική υποχρέωση για τη βελτίωση της διασποράς των μετοχών. Σημειωτέον ότι κατά την τελευταία τριετία, από τον Ιανουάριο του 2013 έως και σήμερα, ο όμιλος έχει επενδύσει συνολικά 587 εκατ. ευρώ σε ακίνητα εντός και εκτός Ελλάδας, ενώ επιπλέον 87 εκατ. ευρώ αφορούν νέες συμβάσεις προς υπογραφή.
Μακροπρόθεσμες είναι και οι σχεδιαζόμενες επενδύσεις της Grivalia στον ξενοδοχειακό κλάδο, με την εταιρεία να έχει συστήσει περίπου εδώ και έναν χρόνο χωριστό όχημα, την Grivalia Ηοspitality, και να έχει βολιδοσκοπήσει ουκ ολίγα τουριστικά projects ανά την Ελλάδα. «Mας ενδιαφέρουν τα resorts, τα 5άστερα σε δημοφιλείς προορισμούς και κατά βάση κοιτάμε υφιστάμενα ακίνητα με δυνατότητα για επέκταση», ανέφερε ο κ. Στέφανος Βλαστός, επικεφαλής του κλάδου φιλοξενίας της εταιρείας στο πλαίσιο του 11ου RED Business Forum που πραγματοποιήθηκε την περασμένη εβδομάδα. Μέχρι στιγμής και με μεγάλο εμπόδιο το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, ο όμιλος δεν έχει επενδύσει σε ξενοδοχεία, ενώ οι συνολικές επενδύσεις του σε επαγγελματικά ακίνητα μόνο την τελευταία διετία έχουν διαμορφωθεί στα 285 εκατ. ευρώ. Ενδιαφέρον για τον ξενοδοχειακό κλάδο, ενδεχομένως και με νέο επενδυτικό όχημα, διατηρεί και ο όμιλος Πειραιώς. Στην παρούσα φάση, πάντως, η διοίκηση βρίσκεται στη φάση του ανασχεδιασμού της στρατηγικής της εισηγμένης του ομίλου Trastor ΑΕΕΑΠ, με ανοιχτό το ενδεχόμενο εισόδου στο μετοχικό κεφάλαιο της τελευταίας μεγαλοεπενδυτή (οι πληροφορίες κάνουν λόγο για αμερικανικό fund) κατά το μοντέλο που ακολουθήθηκε με την είσοδο της Fairfax στην Grivalia.

Οι ΑΕΕΑΠ που περιμένουν στην ουρά

Πέραν των τριών βασικών παικτών, στην ουρά για νέες ΑΕΕΑΠ βρίσκονται και άλλοι μικρότεροι ή μεγαλύτεροι επενδυτές, αν και το ζήτημα που τίθεται σε αυτή τη φάση, μετά τις νέες φορολογικές επιβαρύνσεις, είναι αν και σε ποιον βαθμό θα επηρεαστούν τα σχέδιά τους. Στάση αναμονής για την είσοδό της στο Χ.Α. εξακολουθεί να τηρεί η Intercontinental International του Ελληνοαμερικανού επιχειρηματία Αριστείδη Χαλικιά, δεδομένου του γενικότερου οικονομικού κλίματος. Η εταιρεία πρόσφατα πήρε για μία ακόμη φορά εξάμηνη παράταση -την τελευταία, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες- για την είσοδό της στο ελληνικό Χρηματιστήριο. Στο χαρτοφυλάκιο της ICI Reic, με εύλογη αξία ύψους 54 εκατ. ευρώ, περιλαμβάνονται συνολικά 17 ακίνητα, με καταστήματα και γραφεία σε όλη την Ελλάδα και βασικούς μισθωτές την Alpha Bank (μακροχρόνια σύμβαση), το ΙΚΑ-ΕΤΑΜ και τη Σκλαβενίτης. Ελληνοαμερικανός είναι και ο επιχειρηματίας που επίσης έχει δρομολογήσει, κατά τις πληροφορίες, τις διαδικασίες για τη δημιουργία ΑΕΕΑΠ διαθέτοντας ένα μικρό αλλά δυνατό χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων, αξίας 30 εκατ. ευρώ. Τα ακίνητα περιλαμβάνουν κυρίως καταστήματα στο κέντρο της Αθήνας, και δη στο Κολωνάκι, μεταξύ των οποίων και το κατάστημα όπου στεγάζεται η Louis Vuitton στην οδό Βουκουρεστίου.

Σχέδια επί χάρτου για επέκταση στον κλάδο έχει και ο πολυπράγμων κ. Παύλος Ευμορφίδης της Coco-Mat, η οποία, ως γνωστόν, επενδύει εκτός του παραδοσιακού της αντικειμένου και στον ξενοδοχειακό κλάδο. Στόχος, η ένταξη κάτω από την ομπρέλα μιας Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ακινήτων του ομίλου στην Κηφισιά, στο κέντρο της Αθήνας κ.τ.λ. Σε πιο προχωρημένο στάδιο και με σαφώς μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο αξίας άνω των 150 εκατ. ευρώ έχει ήδη κινητοποιηθεί στον χώρο ο όμιλος Στασινόπουλου. Η ΒΙΟΧΑΛΚΟ έχει ήδη δρομολογήσει τις διαδικασίες, έχοντας θέσει στόχο έως τις αρχές του 2017 να έχει οριστικοποιήσει τον σχεδιασμό «ανάλογα βέβαια με το πώς θα εξελιχθεί η κατάσταση», σύμφωνα με στελέχη του ομίλου. Η αξία επενδύσεων του ομίλου στο real estate αντιστοιχεί αυτή τη στιγμή σε 156 εκατ. ευρώ, με έξι περιουσιακά στοιχεία-κλειδιά: το ξενοδοχείο επί της πλατείας Καραϊσκάκη, το οποίο θα λειτουργήσει αρχές του 2017 κάτω από την ομπρέλα του αμερικανικού ομίλου Wyndham, το εμπορικό κέντρο στον Κηφισό River West - IKEA, τα βιομηχανικά κτίρια, μαζί με αποθήκες και γραφεία της οδού Πειραιώς 252, τους γραφειακούς χώρους επί της λεωφόρου Κηφισίας 115 στους Αμπελοκήπους, τα γραφεία της Εθνικής Αντιστάσεως 57 στο Χαλάνδρι και το νέο εμπορικό πάρκο Mare West στην Κόρινθο.

Με χαρτοφυλάκιο ακινήτων που περιλαμβάνει ιδιόκτητα επαγγελματικά ακίνητα κυρίως στην Αθήνα θέλει να ξεκινήσει τη δραστηριότητά του στον χώρο των ΑΕΕΑΠ ο όμιλος Quest, ο οποίος έχει ήδη υποβάλει από τον περασμένο Μάρτιο τον σχετικό φάκελο στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Τα ακίνητα περιλαμβάνουν γραφεία στην Καλλιθέα, αποθήκες στον Αγιο Ιωάννη Ρέντη κ.α.. Την τακτική τού μπρος - πίσω ως προς τον σχεδιασμό για νέα ΑΕΕΑΠ φαίνεται να ακολουθεί ο όμιλος της Αlpha Bank, ο οποίος εξετάζει κατά την τελευταία διετία πολλά διαφορετικά σενάρια για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του. Ωστόσο, οι οικονομικές εξελίξεις και η αστάθεια έχουν καθυστερήσει την οριστικοποίηση των αποφάσεών του