ΙΟΒΕ: Η υπέρογκη φορολογία των ακινήτων «μπλοκάρει» ανάπτυξη και απασχόληση

18:10 12/11/2018 - Πηγή: New Money

Η φορολογία των ακινήτων με το φόρο ιδιοκτησίας στην Ελλάδα δημιουργεί σημαντικά προβλήματα στην οικονομία και στον κλάδο των κατασκευών. Στην Ελλάδα, οι φόροι περιουσίας συμμετέχουν με υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα, σε σύγκριση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ και σε σύγκριση με αυτές, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι

στην ακίνητη περιουσία συμμετέχουν στη χώρα μας με σημαντικά υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα, μετά την κατακόρυφη αύξησή τους το 2011. Επιπλέον, η Ελλάδα κατατάσσεται σε υψηλές θέσεις στους φόρους ακίνητης περιουσίας στην ΕΕ, και ειδικά στους επαναλαμβανόμενους φόρους.

Τα στοιχεία περιέχονται στην τελευταία μελέτη του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) με θέμα τη «Φορολογία ακινήτων και το μέλλον των κατασκευών», Νίκος Βέττας Γενικός Διευθυντής ΙΟΒΕ Καθηγητής, Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών.

Οπως επισημαίνεται στη μελέτη, τα συνολικά έσοδα από τη φορολογία στην ακίνητη περιουσία διαμορφώθηκαν σε 5,7 δισ. ευρώ το 2016 ή στο 3,2% του ΑΕΠ έναντι 1,9% το 2004. «Η φορολογία ακινήτων έχει μια σειρά από επιπτώσεις στην οικονομία (σε φορολογικά έσοδα, κατανάλωση, επενδύσεις, στην αγορά ακινήτων και το τραπεζικό σύστημα), οι οποίες πρέπει να αναγνωρίζονται και να συνεκτιμώνται για τον προσδιορισμό της τελικής επίπτωσής της.

Σημειωτέον ότι η αξία των ακινήτων αποτελεί το 82% της αξίας του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων του διάμεσου νοικοκυριού στην Ελλάδα, ποσοστό που αποτελεί την υψηλότερη τιμή στην Ευρωζώνη.

Η κατάρρευση της αγοράς κατοικιών στην κρίση

Ιδιαίτερα χρήσιμα είναι τα στοιχεία της μελέτης για την κατάρρευση της αγοράς, σύμφωνα με την οποία η συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευαστικά έργα μειώθηκε από 33,6 δισ. το 2007 σε 9 δισ. ευρώ το 2017 – βρίσκεται δηλαδή στο ¼ του επιπέδου του 2007.

Οι ετήσιες επενδύσεις σε κατοικίες υποχώρησαν κατά 95,4% και διαμορφώθηκαν το 2017 σε 1,1 δισ., έναντι 24,8 δισ. το 2007. Επομένως, σχεδόν το σύνολο της πτώσης των συνολικών επενδύσεων για κατασκευαστικά έργα οφείλεται στη συρρίκνωση των επενδύσεων σε κατοικίες.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούσαν το 2017 στο 0,6% του ΑΕΠ, έναντι 10,8% το 2007, ενώ οι επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές διαμορφώθηκαν κοντά στο 2,0% το 2017, όπως και το ΠΔΕ. Η πτώση στις επενδύσεις σε κατοικίες περιόρισε το μερίδιό τους στις συνολικές επενδύσεις από 41,6% το 2007 σε μόλις 4,6% το 2017.

Επισημαίνεται εδώ ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες λειτουργούσαν ενισχυτικά στο ΑΕΠ τα περισσότερα έτη πριν το 2007, ωστόσο μετά το 2008 η μείωσή τους συνέβαλε αρνητικά στη διαμόρφωση του ΑΕΠ, επιταχύνοντας την πτώση του.

Η ύφεση επηρέασε τις επενδύσεις σε κατοικίες σε όλη την Ευρώπη, ωστόσο η πτώση τους στην Ελλάδα ήταν τριπλάσια.

Η οικοδομική δραστηριότητα – παρά τις διακυμάνσεις του σχετικού δείκτη – είναι στάσιμη σε πολύ χαμηλό επίπεδο. Οι προσδοκίες των κατασκευαστικών επιχειρήσεων στην Ελλάδα παραμένουν αρνητικές και χωρίς σαφή τάση ανάκαμψης Αντίθετα, στην ΕΕ28 οι προσδοκίες βελτιώνονταν σταδιακά μετά το 2013 και για πρώτη φορά την τελευταία δεκαετία έγιναν θετικές το τελευταίο τρίμηνο του 2017.

Η ραγδαία υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας αποτυπώνεται και στα στοιχεία των νέων αδειών οικοδομών (στις 14 χιλ. οι άδειες το 2017, έναντι 79 χιλ. στο μέγιστο του 2007, ενώ αντίστοιχη είναι η εξέλιξη στις νέες οικοδομές και με βάση τον όγκο σε εκατ. κυβικά μέτρα).

Ο αριθμός συναλλαγών ακινήτων συγκριτικά με το απόθεμα κατοικιών έχει υποχωρήσει δραματικά (στο 8‰), 4,5 φόρες κάτω από τα επίπεδα του 2005. Η ένταση συναλλαγών ακινήτων στην Ελλάδα είναι σημαντικά μικρότερη από τις περισσότερες χώρες, υποδηλώνοντας το «πάγωμα» της εγχώριας αγοράς ακινήτων.

Ο δραστικός περιορισμός της ζήτησης για ακίνητα οδήγησε – μεταξύ άλλων – σε μείωση των τιμών των διαμερισμάτων κατά 41% μεταξύ 2007 και 2017 (2η μεγαλύτερη στην ΕΕ-28). Η πτώση στις τιμές φαίνεται να επιταχύνεται ακριβώς μετά το 3ο τρίμηνο του 2011, καθώς σε συνδυασμό με τη σωρευτική μείωση των εισοδημάτων και την αβεβαιότητα στην οικονομία, η επιβολή της πρόσθετης φορολογίας στην ιδιοκτησία των ακινήτων επηρέασε αρνητικά τις τιμές τους.

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα υποχώρησαν ταχύτερα από το κόστος κατασκευής, καθιστώντας λιγότερο αποδοτική την κατασκευή κτηρίων. Η γενικευμένη τάση μείωσης των τιμών των ακινήτων, όπως αυτή που καταγράφεται στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια – με δεδομένο το κόστος κατασκευής – αποδυναμώνει τα κίνητρα κατασκευής νέων κτηρίων και περιορίζει την οικοδομική δραστηριότητα.

Τα σενάρια αλλαγών στη φορολόγηση των ακινήτων

Το ΙΟΒΕ εξετάζει δύο σενάρια αλλαγών στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας υπολογίζοντας τις επιπτώσεις στην οικονομία (ΑΕΠ, απασχόληση και φορολογικά έσοδα).

Το πρώτο σενάριο έχει να κάνει με την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ (με αντίκτυπο στη βελτίωση αποδόσεων, την αναζωογόνηση αγοράς ακινήτων και τις θετικές επιπτώσεις στην οικονομία) και τη μείωση συντελεστή ΦΠΑ νέων κατοικιών (με συνακόλουθα τον περιορισμό της στρέβλωσης που προκαλεί ο ΦΠΑ στην αγορά ακινήτων και την αύξηση επενδύσεων).

H κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων θα βελτίωνε σημαντικά την εικόνα των αποδόσεων των ακινήτων παρέχοντας:

-Μεγαλύτερη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων

-Διευκόλυνση πρόσβασης των ιδιοκτητών στις αποταμιεύσεις τους (ακίνητα)

-Ανοδική ώθηση στις τιμές των ακινήτων και τόνωση οικονομικής δραστηριότητας

Τα αποτελέσματα είναι θετικά και για την απασχόληση, η οποία εκτιμάται ότι μπορεί να είναι υψηλότερη κατά 33.000 θέσεις εργασίας το 2022. Επιπλέον, η δημοσιονομική επίπτωση περιορίζεται σημαντικά, φτάνοντας τα €29 εκ. το 2022 – έναντι 382 εκατ. αναμενόμενων εσόδων από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ.

Η μείωση του ΦΠΑ στις νέες κατοικίες θα άρει μια σημαντική στρέβλωση και θα αυξήσει τις επενδύσεις σε κατοικίες

Άλλες ενδεικτικές παρεμβάσεις που προτείνονται είναι η ανάπτυξη συστήματος αποτίμησης αξίας ακινήτων που θα ανταποκρίνεται στις εξελίξεις στις αγορές ακινήτων και η μείωση του ύψους του κύριου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων.