Οι επενδυτές περιμένουν να βγουν στο σφυρί τα «κόκκινα» ακίνητα

11:52 2/10/2016 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

Την αμφιταλάντευση του να θέλουν να επενδύσουν λόγω των ιστορικά χαμηλών τιμών, αλλά να διστάζουν να προχωρήσουν στο μεγάλο βήμα, έχοντας το βλέμμα στις επαφές για τα ανοιχτά θέματα της ελληνικής οικονομίας με τους θεσμούς, βιώνουν το τελευταίο διάστημα οι επενδυτές στο εγχώριο real estate, αναμένοντας παράλληλα και τα μεγάλα ακίνητα που θα βγουν στην αγορά από τα κόκκινα δάνεια.

«Αυτό που βλέπουμε το τελευταίο διάστημα είναι ότι επανέρχονται υποψήφιοι επενδυτές, οι οποίοι είχαν δείξει στο παρελθόν ενδιαφέρον

για να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα, στη συνέχεια όμως υπαναχώρησαν, ενώ τώρα επιστρέφουν εκ νέου, θεωρώντας ότι η αγορά, στο κομμάτι των επαγγελματικών ακινήτων, έχει φτάσει σε πολύ χαμηλά επίπεδα», σχολιάζει ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services Δημήτρης Ανδρίτσος, προσθέτοντας δε ότι «ο κρισιμότερος παράγοντας ώστε το ενδιαφέρον τελικά να μετουσιωθεί σε πραγματικές συναλλαγές τη δεδομένη στιγμή είναι να υπάρξει σταθερότητα στο πολιτικό σκηνικό».

Την ίδια άποψη εκφράζει και ο υποδιοικητής της Τραπέζης της Ελλάδος Θεόδωρος Μητράκος, με μεγάλη πείρα και στο Τμήμα Ανάλυσης της Αγοράς Ακινήτων της ΤτΕ, ο οποίος βλέπει μεν πτωτικές τάσεις στον κλάδο το 2016, ωστόσο με σαφώς πιο ήπιους και επιβραδυνόμενους ρυθμούς: «Ο περιορισμός της αβεβαιότητας θα είναι μια σαφώς ευπρόσδεκτη εξέλιξη για έναν κλάδο που έχει υποστεί σημαντικές πιέσεις κατά τη διάρκεια της πρόσφατης κρίσης. Η υποχώρηση στις εμπορικές αξίες και τα μισθώματα τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων συνεχίστηκε και κατά τους πρώτους μήνες του 2016, αν και με μικρότερη ένταση σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια.

Η περαιτέρω σταθεροποίηση και αναστροφή της πτωτικής τάσης που παρατηρούμε εσχάτως συναρτάται με τις γενικότερες εξελίξεις στην οικονομία, αλλά και με την υλοποίηση παρεμβάσεων για τον περιορισμό της φορολογικής επιβάρυνσης, της γραφειοκρατίας και της διαμόρφωσης ενός σταθερού πολεοδομικού και φορολογικού πλαισίου».

Επιπλέον, σημαντικό ρόλο θα παίξει και το ξεκαθάρισμα στο κομμάτι των κόκκινων δανείων, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη ότι «τα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα αποτελούν το 82% των εξασφαλίσεων που έχουν οι τράπεζες για τα δάνεια προς τις επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά (χωρίς να συνυπολογίζονται στις εξασφαλίσεις οι προσωπικές και εταιρικές εγγυήσεις).

Επομένως, η μείωση των τιμών των ακινήτων μειώνει και την αξία των εξασφαλίσεων των δανείων και φυσικά επηρεάζει αρνητικά την πιστωτική συμπεριφορά των δανειοληπτών και τις πιθανές ανακτήσεις από τη ρευστοποίηση ενεχύρου».

Σημειώνεται εδώ ότι η Τράπεζα της Ελλάδος διοργάνωσε την περασμένη εβδομάδα εκδήλωση για την παρουσίαση της ελληνικής έκδοσης των εκτιμητικών - επαγγελματικών προτύπων του RICS, του γνωστού «Red Book», το οποίο ουσιαστικά τυποποιεί και περιορίζει μέρος της ασάφειας ως προς τις εκτιμήσεις ακινήτων για αυθαίρετες επιφάνειες, αιγιαλούς, αρχαιολογικούς χώρους, ημιυπαίθριους χώρους και όλες αυτές τις ιδιαίτερες και συχνά ασαφείς έννοιες που επηρεάζουν σημαντικά την αξία της ιδιοκτησίας στη χώρα μας.

Οι τιμές των ακινήτων το 2016

Oσον αφορά στην πορεία των τιμών, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία που συλλέγει η ΤτΕ από τα πιστωτικά ιδρύματα, το α' εξάμηνο του 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 3,7% συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο του 2015, ενώ για το σύνολο του 2015 η υποχώρηση ανήλθε σε 5% έναντι 7,5% το 2014. Σωρευτικά από το 2008 έως το β' τρίμηνο του 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων, σε ονομαστικούς όρους, μειώθηκαν κατά 41,4% (-45,5% σε πραγματικούς όρους), με την πτώση για την Αθήνα να διαμορφώνεται στο 44% και για τη Θεσσαλονίκη στο 45,1%. Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία που συλλέγονται στην ΤτΕ από τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και τα πιστωτικά ιδρύματα, το 2015 αλλά και τους πρώτους μήνες του 2016 οι αγοραίες αξίες των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητες, ενώ οι αντίστοιχες τιμές καταστημάτων παρουσίασαν μείωση περίπου 3,5% στο σύνολο της χώρας. Σωρευτικά, από το 2010 έως το τέλος του 2015, περίοδος κατά την οποία υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, οι ονομαστικές αξίες για την πώληση σε γραφειακούς χώρους και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών στο σύνολο της χώρας υποχώρησαν περίπου κατά 30%. Στο ίδιο ακριβώς ποσοστό διαμορφώνεται, με βάση πάντα την ΤτΕ, και η πτώση στα ενοίκια των γραφείων ανά την Ελλάδα, ενώ μεγαλύτερη, στο 36%, υπολογίζεται η μείωση στις τιμές των ενοικίων των καταστημάτων.

Η ΤτΕ συγκέντρωσε επιπλέον και τους βασικούς δείκτες για το εγχώριο real estate με βάση τα νούμερα της τελευταίας δεκαετίας και πλέον, από τα οποία προκύπτει και η απόλυτη στρέβλωση -προς τα κάτω- της αγοράς, η οποία έχει συρρικνωθεί στο 1/10 και ακόμη πιο κάτω σε σύγκριση με τις καλές εποχές της προηγούμενης δεκαετίας. Ενδεικτικά, ο όγκος της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας, σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα που χτίζονται πλέον στην Ελλάδα, έχει μειωθεί κατά 93% (!) για την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του α' εξαμήνου του 2016, ενώ ακόμη μεγαλύτερη πτώση έχει σημειωθεί στο κομμάτι των επενδύσεων σε κατοικίες από το 2007 έως το β' εξάμηνο του 2016, προσεγγίζοντας... αισίως το 95%, όπως προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής.

Η εξέλιξη του ελληνικού real estate την τελευταία 10ετία

-41,4% οι τιμές οικιστικών ακινήτων (2008 - β' τρίμηνο 2016)

-30,4% οι τιμές πώλησης γραφείων (2010-2015)

-29,2% τα ενοίκια γραφείων (2010-2015)

-36% τα ενοίκια καταστημάτων (2010-2015)

-29,5% οι τιμές πώλησης καταστημάτων (2010-2015)

-79,8% ο αριθμός συναλλαγών στην αγορά ακινήτων (2005-2014)

-92,9% η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σε τ.μ. κτιρίων (2005 - α' εξάμηνο 2016)

-60,8% η εργασία στις κατασκευές - συνολικά στοιχεία (2008 - β' τρίμηνο 2016)

-82,2% η εργασία στις κατασκευές - αριθμός ασφαλισμένων (2006-2015)

-74,2% ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές (2008 - β' τρίμηνο 2016)

-74% οι επενδύσεις στις κατασκευές (2007 - β' τρίμηνο 2016)