Παρά το ενδιαφέρον, δύσκολα τα μεγάλα deals στον τουρισμό το 2016

12:31 31/1/2016 - Πηγή: New Money

Είναι από τα πιο καυτά θέματα στις συζητήσεις των τελευταίων μηνών αναφορικά με τις ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα, ενώ με το «καλημέρα» του 2016 ανακοινώθηκε η πρώτη μεγάλη συμφωνία με τη συμμετοχή ηχηρών ξένων ονομάτων, όπως αυτά της Oaktree, της Goldman Sachs και της Ηermes.

Της Στεφανίας Σούκη

Κι όμως, τα μεγάλα deals

στον κλάδο των ξενοδοχείων στην Eλλάδα, πλην αυτού που ήδη ανακοινώθηκε στις αρχές Ιανουαρίου και αφορά τη συγχώνευση της βορειοελλαδίτικης ΣΑΝΗ με την Ikos Resorts, όπου την πλειοψηφία έχει η αμερικανική Oaktree, είναι πολύ δύσκολο να ευδοκιμήσουν, παρά τις γενικότερες συνθήκες που δείχνουν... το ακριβώς αντίθετο: υπερδανεισμός και κόκκινα δάνεια ουκ ολίγων ξενοδόχων ανά την Ελλάδα και άρα εκατοντάδες ξενοδοχεία προς πώληση στην αγορά, προσδοκίες για ακόμη περισσότερες διεθνείς αφίξεις εφέτος από τα 26.000.000 του 2015 -ιδιαίτερα μάλιστα αν αναδειχθεί περισσότερο ο χαρακτήρας της χώρας μας ως ασφαλούς προορισμού-, αλλά και σημαντικός αριθμός πλέον 4άστερων και 5άστερων ξενοδοχείων ανά την Ελλάδα με δυνητική συνολική αξία άνω των 16,5 δισ. ευρώ...

Ενας μεγαλοεπενδυτής, ο εντεταλμένος σύμβουλος μιας εκ των κορυφαίων εταιρειών χρηματοοικονομικών συμβούλων στον τομέα των εξαγορών, αλλά και ο επικεφαλής μιας από τις πλέον γνωστές εταιρείες συμβούλων ακινήτων στην Ελλάδα αναλύουν ακριβώς τους λόγους για τους οποίους τα μεγάλα ξενοδοχειακά deals στην Ελλάδα θα κλείσουν φέτος πολύ δύσκολα.

«Οι τιμές που ζητούν οι Ελληνες ξενοδόχοι είναι πολύ υψηλές όταν πρόκειται για πωλήσεις ιδιοκτησιών τους και αυτή τη στιγμή δεν υπάρχουν πολλά "προϊόντα" στην αγορά», επισημαίνει στο «business stories» ο κ. Μίλτος Καμπουρίδης, από την πλευρά των υποψήφιων αγοραστών κι ένας από τους ανθρώπους που τρέχουν τον όμιλο της Dolphin. Η τελευταία ολοκλήρωσε πρόσφατα το βασικό κομμάτι των εγκρίσεων για τη νέα τουριστική επένδυση των 418 εκατ. ευρώ στο Πόρτο Χέλι, ενώ έχει δημιουργήσει εδώ και περίπου ενάμιση χρόνο ένα επενδυτικό όχημα με τη συμμετοχή και τρίτων επενδυτών για την αγορά παλιότερων ξενοδοχείων ανά την Ελλάδα, έχοντας εξετάσει αρκετές περιπτώσεις μονάδων εντός κι εκτός Αθηνών.

«Πωλήσεις ξενοδοχείων είναι πολύ δύσκολο να γίνουν για δύο βασικούς λόγους», επισημαίνει στο «b.s.» ο κ. Κώστας Μητρόπουλος, εντεταλμένος σύμβουλος της PricewaterhouseCoopers, η οποία μάλιστα παρουσίασε την περασμένη εβδομάδα την ετήσια έρευνά της συνολικά για τις εξαγορές και τις συγχωνεύσεις στη χώρα μας. «Τα ξενοδοχεία που πωλούνται αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα είναι σε διεθνείς τιμές, άρα δεν ανταποκρίνονται στις προσδοκίες των ξένων επενδυτών. Επιπλέον, είναι πολύ λίγα τα καλά ξενοδοχεία με προοπτικές, που είναι ενταγμένα κάτω από την ομπρέλα ενός μεγάλου ομίλου, όπως συνέβη, για παράδειγμα, με την περίπτωση του ομίλου ΣΑΝΗ και της συμφωνίας με την Oaktree, που αποτέλεσε και το πρώτο deal του 2016. Η αγορά είναι κατακερματισμένη στην Ελλάδα και δεν υπάρχουν πολύ μεγάλοι όμιλοι με πολλές ξενοδοχειακές μονάδες υπό τη σκέπη τους και στη μέση ελληνική ξενοδοχειακή επιχείρηση αντιστοιχεί... ενάμισι ξενοδοχείο».

Η ίδια η PricewaterhouseCoopers μάλιστα προέβλεψε στην ετήσια έρευνά της ότι το 2016 θα είναι ένα συνολικά καλό έτος για εξαγορές και συγχωνεύσεις στην ελληνική αγορά, με τον τουρισμό να περιλαμβάνεται στους έξι βασικούς οδηγούς των deals του νέου έτους, των παραγόντων δηλαδή που θα μπορούσαν να κινητοποιήσουν κεφάλαια γι' αυτό τον σκοπό (μαζί με τις τράπεζες, τις ιδιωτικοποιήσεις, τις ιδιωτικές συναλλαγές, τις distressed συναλλαγές και τις επενδύσεις σε υποδομές). Ωστόσο, η ίδια η εταιρεία προβλέπει, από την άλλη πλευρά, ότι «με τις τιμές σε διεθνή επίπεδα, είναι δύσκολο να υπάρξουν σημαντικές συναλλαγές το 2016 στον τουρισμό, εκτός αυτής που έχει ήδη ανακοινωθεί».

Σύμφωνα με τον κ. Μητρόπουλο, οι εξελίξεις στο εξωτερικό που αναδεικνύουν ως μείζον για φέτος το θέμα της ασφάλειας, ευνοούν πράγματι τη συγκέντρωση της τουριστικής ζήτησης στην Ελλάδα για το 2016. «Επιπλέον, η μεγάλη έλξη για τους ξένους επενδυτές στον τουρισμό είναι ότι δεν εξαρτάται από την ελληνική οικονομία και οδηγείται κυρίως από μη ελληνικό ΑΕΠ. Παρ' όλα αυτά, ο κλάδος είναι κατακερματισμένος και ως προς τις τιμές οι ξενοδόχοι δεν θεωρούν ότι θα πρέπει να υπάρχει οποιαδήποτε... έκπτωση στις ιδιοκτησίες τους, πολύ περισσότερο δεδομένων και των θετικών επιδόσεων του κλάδου. Εμείς, από την πλευρά μας, θεωρούμε πως ο θρύλος ότι υπάρχουν εκατοντάδες ξενοδοχεία σε δύσκολη κατάσταση προς πώληση σε ξένους επενδυτές στην Ελλάδα είναι... θρύλος. Η PwC εξέτασε τις περιπτώσεις συνολικά 780 μεγάλων ξενοδοχείων που θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο μιας συμφωνίας και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι από αυτά μόλις τα οκτώ μπορεί να έχουν επενδυτικό ενδιαφέρον, πληρώντας τα κριτήρια που θέτουν οι ξένοι επενδυτές. Ητοι, για ξενοδοχεία άνω των 50 εκατ. ευρώ και με ξεκάθαρες συνθήκες σε όλα τα επίπεδα (σ.σ.: ιδιοκτησιακό, χωροταξικό κ.ά.). Γι' αυτό και εκτιμάμε ότι είναι πολύ δύσκολο να γίνουν άλλες συναλλαγές αντίστοιχες των ομίλων ΣΑΝΗ - Oaktree. Ενας ξένος επενδυτής για μία συναλλαγή, είτε είναι των 25 εκατ., είτε των 250 εκατ. ευρώ, θα χρειαστεί να περάσει από χρονοβόρες διαδικασίες και σίγουρα, όταν είναι για τον τουρισμό στην Ελλάδα, ζητάει μεγαλύτερα νούμερα».

Ο επικεφαλής της PwC υποστηρίζει ότι ουσιαστικά μεγάλοι επιχειρηματικοί ξενοδοχειακοί όμιλοι που διαθέτουν έναν ικανοποιητικό όγκο και θα μπορούσαν να συνδιαλλαγούν με ξένους είναι άνετοι στην Ελλάδα και επιπλέον η ζήτηση και η προσφορά μονάδων δεν συγκλίνουν αυτή τη στιγμή, έστω κι αν πωλούνται εκατοντάδες μικρά ξενοδοχεία σε όλη τη χώρα από μικρότερους, χρεωμένους ξενοδόχους.

«Επίσης, δεν θεωρούμε ότι ισχύει στη δεδομένη συγκυρία ο μύθος της μεγάλης παραθεριστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα, η οποία θέλει ακόμη πολλά χρόνια για να αποκτήσει οργάνωση. Αντίθετα, είναι υπαρκτή η προοπτική της τουριστικής ανάπτυξης για την οποία υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον».

O ρόλος των τραπεζών

Ενδεια στο κομμάτι των συναλλαγών, παρά το ενδιαφέρον από το εξωτερικό για ξενοδοχεία στην Ελλάδα, διαπιστώνει και ο κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Δανός στην Ελλάδα η οποία συνεργάζεται για τη χώρα μας με την BNP Paribas Real Estate.

«Η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση ξενοδοχειακών μονάδων, η οποία όμως προς το παρόν δεν μεταφράζεται σε συγκεκριμένες συναλλαγές. Στις περισσότερες περιπτώσεις υπάρχει υψηλός δανεισμός των τουριστικών επιχειρήσεων και αδυναμία εξεύρεσης λύσης εκ μέρους των τραπεζών.

Σημαντικό ρόλο για την πορεία της ξενοδοχειακής - τουριστικής αγοράς, θα παίξουν:
■ Οι τελικές αποφάσεις και η διάθεση των τραπεζών για την αντιμετώπιση των κόκκινων δανείων που αφορούν ξενοδοχειακές επιχειρήσεις.
■ Η έλευση διεθνών σημάτων που δείχνουν μεγάλο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά, προχωρώντας όμως μόνο σε μισθώσεις ή franchise agreements.
■ H ολοκλήρωση σημαντικών επενδύσεων που χειρίζεται το ΤΑΙΠΕΔ, όπως ο «Αστέρας» Βουλιαγμένης, η Κασσιόπη, το Παλιούρι κ.λπ.

Η αγορά των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων ως η μόνη στην οποία παρατηρείται ενδιαφέρον για ανάπτυξη θα δώσει και αυτή τον δικό της τόνο, προσδοκώντας τη συνολική ανάπλαση περιοχών και στη δημιουργία ενός πιο οργανωμένου και σύγχρονου τουριστικού προϊόντος. Το μεγάλο στοίχημα στη συγκεκριμένη προσπάθεια ιδιωτικών αναπτύξεων σε τουριστικές περιοχές είναι ότι θα λειτουργήσουν στην πράξη τα νέα εργαλεία του ΕΣΧΑΔΑ και του ΕΣΧΑΣΕ, καθώς και η διαδικασία του fast track. Σε περίπτωση θετικών εξελίξεων και απομάκρυνσης του κινδύνου πισωγυρισμάτων (π.χ. με κάποια αλλαγή στη μέχρι σήμερα αντιμετώπιση των παραπάνω θεμάτων) είναι σίγουρο πως θα υπάρξουν σημαντικές επενδύσεις».

Από την πλευρά τους, πάντως, οι τουριστικοί φορείς ήδη παρακολουθούν στενά τις πρωτοβουλίες των τραπεζών, οι οποίες στο πλαίσιο του ξεκαθαρίσματος δρομολογούν κινήσεις που περιλαμβάνουν, από το πακετάρισμα μικρότερων «κόκκινων» μονάδων και τις επαφές με όσους ιδιοκτήτες-ξενοδόχους θα μπορούσαν να φέρουν ένα βιώσιμο σχέδιο, μέχρι τις μεμονωμένες πωλήσεις φιλέτων για τα οποία ήδη έχουν δεχθεί κρούσεις από ξένους μεγαλοεπενδυτές.

Ανω των 16,5 δισ. το στοκ των μονάδων 4 και 5 αστέρων

Την άποψη ότι η αγορά των ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων στην Ελλάδα είναι αυτή που προσελκύει τους ξένους επενδυτές εκφράζει και μία ακόμη εταιρεία συμβούλων ακινήτων, η NAI Hellas, μέλος του διεθνούς ομίλου της NAI Global, η οποία μάλιστα εκτίμησε ότι η αγορά των δύο αυτών κατηγοριών ξεπερνά σε αξία αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα τα 16,5 δισ. ευρώ.

Από αυτά, τα 10 δισ. αντιστοιχούν στα 5άστερα και τα 6,5 δισ. ευρώ στα 4άστερα. Ειδικά η κατηγορία των 5άστερων μονάδων είναι αυτή που έχει τετραπλασιαστεί τη δεκαπενταετία 2000-2015 (α' εξάμηνο), σημειώνοντας τη μεγαλύτερη ανάπτυξη σε όλες τις κατηγορίες -11% κατ' έτος-, από τις 83 μονάδες του 2000 στις 395 μονάδες του 2015. Για τα ξενοδοχεία των 4άστερων η ανάπτυξη αντιστοιχεί σε ένα 66%, με ένα 3% κατ' έτος, από 792 μονάδες το 2000 σε 1.314 στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2015.

Πόσο αξίζει η αγορά ενός δωματίου για τις δύο ανώτερες κατηγορίες στην Ελλάδα για έναν επενδυτή; Η ΝΑΙ Hellas αποτιμά το δωμάτιο σε ένα 4άστερο, όχι τόσο υψηλών προδιαγραφών, μεταξύ 35.000 και 65.000 ευρώ, αναλόγως της περιοχής, του μεγέθους, της ηλικίας κ.λπ., ενώ στα καλύτερα 4άστερα η αντίστοιχη τιμή διαμορφώνεται μεταξύ 65.000 και 95.000 ευρώ. Αναλόγως της περιοχής όπου βρίσκεται το ξενοδοχείο, η τιμή του δωματίου σε ένα 5άστερο εκτιμάται από 100.000 έως 160.000 ευρώ, ενώ στην κατηγορία πολυτελείας το νούμερο είναι κατά πολύ υψηλότερο, μεταξύ 200.000 και 400.000 ευρώ.