Τι συνιστούν τώρα οι ειδικοί στους δυνητικούς επενδυτές για …Airbnb στην Ελλάδα

08:34 2/2/2019 - Πηγή: New Money

της Στεφανίας Σούκη

Σε μία περίοδο κατά την οποία η αγορά των βραχυπρόθεσμων τουριστικών μισθώσεων εξακολουθεί να αυξάνεται και μάλιστα με διψήφια ποσοστά, άνω του 20% όπως προκύπτει από τις καταχωρήσεις στη χώρα μας, οι οποίες ξεπέρασαν το 2018 τις 72 χιλιάδες με βάση τα νούμερα των Airbnb και Homeaway, οι ειδικοί του κλάδου συνιστούν πλέον προσοχή κυρίως σε όσους θέλουν να επενδύσουν αυτή την στιγμή στη συγκεκριμένη αγορά, με τα δεδομένα της «κόπωσης» και της πτώσης στις ημερήσιες τιμές ενοικίασης όσο και στα έσοδα των ιδιοκτητών, όπως προκύπτει τουλάχιστον από τα επίσημα στοιχεία .

Κι

αν η συγκεκριμένη αγορά, μέσα από το «γκρίζο» πλαίσιο που έχει λειτουργήσει τα τελευταία χρόνια αποτέλεσε λύση κατά τη διάρκεια της κρίσης για πολλούς ιδιοκτήτες, ώστε να ανταποκρίνονται στις φορολογικές τους υποχρεώσεις, το γεγονός τώρα ότι έχει αποκτήσει σε μεγάλο βαθμό «επαγγελματικό» χαρακτήρα, με πολλαπλές καταχωρήσεις ανά ιδιοκτήτη κι έχει επεκταθεί ακόμη και σε ακίνητα που δεν πληρούν τις στοιχειώδεις προϋποθέσεις, φαίνεται ότι δημιουργεί προβληματισμό τόσο σε αυτούς που ήδη δραστηριοποιούνται στο συγκεκριμένο κλάδο όσο και σε αυτούς που θέλουν να αγοράσουν τώρα ένα ακίνητο για να αξιοποιήσουν τη θετική συγκυρία του ελληνικού τουρισμού και την άνοδο της αγοράς των βραχυπρόθεσμων τουριστικών μισθώσεων.

Με τα δεδομένα αυτά είναι σημαντικό, όπως επισημαίνουν άνθρωποι της αγοράς «στις επενδύσεις που θα γίνονται από εδώ και πέρα, να προβλέπονται σενάρια εναλλακτικής εκμετάλλευσης, προκειμένου χωρίς μεγάλο κόστος, να μπορεί να αλλάζει το εκάστοτε ακίνητο, όταν δεν θα 'τραβάει' πλέον σε ικανοποιητικό επίπεδο η βραχυχρόνια μίσθωση», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Αλέξανδρος Μαββίδης από την τεχνική μελετητική και συμβουλευτική εταιρεία Μαββίδης & Συνεργάτες.

Όπως αναφέρει ο ίδιος, η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφόρμων, όπως η AIRBNB και η Homeaway, για αρκετούς επενδυτές αποτέλεσε μία καλή επενδυτική ευκαιρία σε μία χώρα, που γενικά δεν προσφέρει πολλές εναλλακτικές. «Από την άλλη, αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων, που είχαν απελπιστεί επειδή τα ακίνητα τους παρήγαγαν πλέον μόνο έξοδα, βρήκαν μέσω αυτού του καναλιού έναν τρόπο, να βγάλουν κάποια χρήματα, εκμεταλλευόμενοι ίσως και το κενό, το οποίο υπήρχε στο νομικό αλλά κυρίως στο φορολογικό πλαίσιο. Να αναφερθεί, ότι η αρχική ιδέα του μοντέλου αυτού δεν ήταν η επενδυτική κατεύθυνση και ούτε η παροχή υπηρεσιών προς τρίτους, αλλά η χρονικά περιορισμένη διάθεση – συνεκμετάλλευση της ιδιωτικής κατοικίας με τρίτους προς 'βέλτιστη' εκμετάλλευση του ακινήτου και μείωση του κόστους κατοίκησης».

Εστω κι αν οι μέχρι σήμερα εκτιμήσεις για τη χώρα μας κάνουν λόγο για περαιτέρω αύξηση της τουριστικής κίνησης, «δυστυχώς, δεν μπορεί να προβλεφθεί σε ποιο βαθμό αυτό θα επηρεάσει και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Λογικά, θα προκύψουν, όμως, ανάγκες και σε αυτόν τον τομέα. Ελλείψει διαθέσιμων ακινήτων στους κεντρικούς τομείς, η περαιτέρω ανάπτυξη θα λάβει χώρα στις συνορεύουσες περιοχές, πάντα όμως σε συνάρτηση με την ύπαρξη σύνδεσης με τα μέσα μαζικής μεταφοράς. Έτσι, θα πρέπει ιδιαίτερα σε μελλοντικές επενδύσεις να γίνεται σοβαρή ανάλυση των αναγκών και της προοπτικής της συγκεκριμένης περιοχής πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε επένδυση. Θεωρώ, όμως, σίγουρα σκόπιμο και τον έλεγχο από αρμόδιο φορέα της συμβατότητας της περαιτέρω ανάπτυξης του τομέα με τους γενικούς στόχους της τουριστικής ανάπτυξης της χώρας μας, και τον έλεγχο ανάγκης ειδικής αδειοδότησης της δραστηριότητας.

Γενικότερα, είναι δύσκολο να προβλέψει κανείς την περαιτέρω εξέλιξη στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αρκετοί ειδικοί εκτιμούν, ότι η αγορά αυτή έχει ήδη πιάσει ταβάνι. Επίσης, ειδικά για τις μεγάλες πόλεις, εκτιμάται ότι είναι τεράστια η εξάρτηση της περαιτέρω εξέλιξης – ανάπτυξης από τις αποφάσεις των αεροπορικών εταιριών και δη χαμηλού κόστους, οι οποίες προφανώς υποβοηθούν αισθητά τον τομέα. Με απλά λόγια: εάν δεν αυξήσουν τα ταξίδια προς την Ελλάδα οι αεροπορικές εταιρίες, πως θα έρθουν παραπάνω τουρίστες που θα νοικιάσουν μέσω διαδικτύου τις νέες διαθέσιμες κατοικίες; Επίσης, τι θα γίνει εάν σταματήσουν οι εταιρίες χαμηλού κόστους υφιστάμενα δρομολόγια; Κατά συνέπεια, η όποια απόφαση σχετικής επένδυσης θέλει σοβαρή ενημέρωση και ανάλυση των εξελίξεων. Σε κάθε περίπτωση θα ήταν σκόπιμο, στις επενδύσεις που θα γίνονται από εδώ και πέρα, να προβλέπονται σενάρια εναλλακτικής εκμετάλλευσης, προκειμένου χωρίς μεγάλο κόστος, να μπορεί να αλλάζει το εκάστοτε ακίνητο. Επίσης, θα πρέπει να προβλέπεται κάποιο διαφοροποιητικό στοιχείο, το οποίο θα κάνει το δικό ακίνητο ξεχωριστό και ιδιαίτερα ανταγωνιστικό, σε μία αγορά, η οποία θα γίνεται όλο και πιο ανταγωνιστική. Θα πρέπει να απαντά ο ιδιοκτήτης στο ερώτημα: γιατί να επιλέξει κάποιος τη δική μου κατοικία;»

Σημειώνεται εδώ ότι με βάση τα νούμερα από τις δύο πιο δημοφιλείς ηλεκτρονικές πλατφόρμες για τις καταχωρήσεις βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων -Airbnb και Homeaway- που παρουσιάστηκαν πρόσφατα στο συνέδριο BnBGuest από την εξειδικευμένη εταιρεία αναλύσεων AirDNA, στο τέλος του 2018 έναντι του 2017 υπήρξε αύξηση των καταχωρήσεων σπιτιών για βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις στην Ελλάδα κατά 21%, ξεπερνώντας τις 72 χιλ. από 59,4 χιλ. το 2017. Ωστόσο, η μέση τιμή για τη χώρα μας έχει σημειώσει μείωση κατά 17% με βάση τα νούμερα το Δεκέμβριο του 2018, φθάνοντας τα 126 ευρώ από 153 ευρώ στο τέλος του 2017, ενώ πτώση, κυρίως λόγω του αυξημένου ανταγωνισμού, έχει σημειώσει και η μέση πληρότητα, φθάνοντας το 46,1% από 52,7% στο τέλος του 2017. Ενδιαφέρον έχουν και τα συγκεντρωτικά στοιχεία αναφορά με το μέσο εσοδο ανά ιδιοκτησία που διατίθεται προς μίσθωση και φθάνει για το 2018 στα 58 ευρώ από 81 ευρώ το 2017, έχοντας επίσης σημειώσει μείωση 28% σε σύγκριση με το αμέσως προηγούμενο έτος.

Ο κ. Μαββίδης αποτυπώνει τα μέχρι σήμερα δεδομένα για τη συγκεκριμένη αγορά, θετικά αλλά και αρνητικά: Για παράδειγμα, δε θα πρέπει να παραβλέψει κανείς ότι κατά το προηγούμενο διάστημα εισήλθαν στην αγορά δυναμικά και εταιρίες, είτε ως επενδυτές, είτε ως πάροχοι υπηρεσιών προς τους ιδιοκτήτες, ενώ ο εν λόγω τομέας βοήθησε το 2018 σημαντικά στην κίνηση του κατασκευαστικού κλάδου, κυρίως για επισκευές και ανακαινίσεις.

«Όσον αφορά το φορολογικό πλαίσιο, ως γνωστόν, ψηφίστηκε πριν λίγους μήνες νόμος, ο οποίος ρυθμίζει πλέον τη φορολογική μεταχείριση της δραστηριότητας και των εσόδων της. Εκτιμώ, πως θα υπάρξει και περαιτέρω ρύθμιση σε νομικό επίπεδο, καθότι προκύπτουν σταδιακά οι αντίστοιχες ανάγκες. Αυτά, πιθανώς, να επηρεάσουν αισθητά τη δραστηριότητα, και σε κάποιες περιπτώσεις ίσως οδηγήσουν ακόμα και στην απαγόρευσή της. Παρόμοιες εξελίξεις καταγράφονται, άλλωστε, και στο εξωτερικό. Σε κάθε περίπτωση, ήδη αλλάζει το θεσμικό πλαίσιο.

Στην αγορά του real estate, η ύπαρξη της νέας αυτής δραστηριότητας έχει φέρει κυριολεκτικά τα πάνω κάτω. Ειδικά στα 'hot spots' των μεγάλων πόλεων και των 'γνωστών' τουριστικών προορισμών, η αυξημένη ζήτηση για ακίνητα κατάλληλα για βραχυχρόνια εκμίσθωση έχει αυξήσει αισθητά τις τιμές, και σε αρκετές περιοχές δεν υπάρχουν πια διαθέσιμα ακίνητα. Στα προαναφερόμενα σημεία έχουν φτάσει και οι τιμές μακροχρόνιας ενοικίασης σε απαγορευτικά επίπεδα, οπότε λιγοστεύουν σταδιακά αντίστοιχα και οι υποψήφιοι μακροχρόνιοι ενοικιαστές. Για το κέντρο των Αθηνών αναφέρεται, για παράδειγμα, αύξηση ενοικίων μέχρι και 30%. Πάρα ταύτα, η εν λόγω δραστηριότητα παραμένει ενδιαφέρουσα και για πρόσθετους επενδυτές, οι οποίοι συνεχίζουν να ψάχνουν για 'ευκαιρίες', οπότε και δεν αποκλείεται, η άνοδος των τιμών να συνεχισθεί και το 2019, μιας και γενικότερα η αγορά των ακινήτων ανακάμπτει».

Στα θετικά λοιπόν του νέου 'επιχειρηματικού μοντέλου' είναι ότι, η ύπαρξη νέων καταλυμάτων τύπου κατοικίας φέρνει στη χώρα μας – και λόγω χαμηλότερου κόστους – τουρίστες, που μέχρι τώρα ίσως και να μην μπορούσαν να έρθουν στην Ελλάδα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε έσοδα για ιδιώτες και κράτος. «Σημειωτέον, ότι δεν επιλέγουν μόνο οι 'οικονομικοί' τουρίστες τις προσφερόμενες κατοικίες, αλλά για κάποιους αποτελεί τον ιδανικό τρόπο διακοπών. Δεύτερον, δημιουργούνται θέσεις εργασίας, και για αρκετούς ιδιοκτήτες η διαχείριση και συντήρηση των ακινήτων είναι η νέα κύρια δραστηριότητά τους. Τρίτον, κινείται η αγορά των ακινήτων, ο κατασκευαστικός κλάδος και άλλοι βοηθητικοί κλάδοι.

Σε δεύτερη ανάγνωση, όμως, θα πρέπει να δούμε και τα αρνητικά στοιχεία, καθώς και την πιθανή μελλοντική εξέλιξη. Έτσι, στα αρνητικά σίγουρα θα πρέπει να συγκαταλέγεται η προκληθείσα στρέβλωση στην αγορά των ακινήτων με τη μεγάλη αύξηση των τιμών που επιφέρει. Ενδεικτικά αναφέρονται για την Αθήνα αυξήσεις στις τιμές πώλησης έως 35% και τη Θεσσαλονίκη έως 20%. Επίσης, σε μεγάλα κομμάτια των πόλεων (κυρίως κεντρικά) δεν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα, και αυτό από τη μία σημαίνει πως δεν υπάρχουν ακίνητα, είτε προς αγορά, είτε ενοικίαση, για κατοικία ή επαγγελματική χρήση, από την άλλη σημαίνει, όμως, ότι σταδιακά μπορεί να αλλάξει η χρήση ολόκληρων γειτονιών. Μην εκπλαγούμε, αν για παράδειγμα σε λίγα χρόνια το Μεταξουργείο θα έχει διαμορφωθεί σε ένα απέραντο κέντρο κατοικιών βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σίγουρα αυτό θα πρέπει να ελεγχθεί ως προς τη συμβατότητα με την αειφόρο ανάπτυξη των πόλεων. Επίσης, θα πρέπει να αναμένουμε και νομικά προβλήματα, π.χ. με συνιδιοκτήτες ακινήτων, που κατοικούν σε οικοδομές, όπου θα λαμβάνει χώρα 'εντατική' βραχυχρόνια μίσθωση, και δει, εάν αυξηθεί η φθορά του κοινόκτητου χώρου, δημιουργηθούν προβλήματα λόγω θορύβου κ.τ.λ.».