«Τσίμπησαν» οι τιμές για β’ κατοικία

08:22 9/3/2019 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

Αλλαγή σκηνικού για την παραθεριστική κατοικία στη χώρα μας, η οποία είχε υποστεί απώλειες λόγω της κρίσης και τώρα φαίνεται να προσελκύει σταδιακά το ενδιαφέρον κυρίως από το εξωτερικό αλλά και- πιο δειλά- από την Ελλάδα.

Τα στοιχεία παρουσιάστηκαν στην πρόσφατη ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής στη Βόρεια Ελλάδα και όπως προκύπτει, γενικά, η εξοχική κατοικία κυρίως λόγω των μισθώσεων Airbnb δίνει κινητικότητα,

ενδιαφέρον και ζωή στην αγορά, σε αντίθεση με την στασιμότητα πολλών άλλων κατηγοριών αστικών ακινήτων (σε υποβαθμισμένες περιοχές, παλαιά, κ.λ.π.) όπου στο κλίμα δεν φαίνονται ακόμα σημάδια ανάκαμψης.

Ειδικότερα, στον κλάδο της β' κατοικίας, συνολικά, αυτή την στιγμή υπάρχουν τα εξής δεδομένα:

-Σταθερά ελεγχόμενη άνοδος των τιμών των ακινήτων, αναστρέφοντας το κλίμα του παρελθόντος.

-Με πρωτοπόρα την Χαλκιδική, είναι ορατή η άνοδος σε παραθαλάσσια αγροτεμάχια και ακίνητα και ζήτηση για αγροτεμάχια με ρεύμα και νερό.

-Η αγοραστική δύναμη των ελληνικών νοικοκυριών παραμένει ασθενής και ευάλωτη. Αντισταθμίζεται από την αγοραστική δύναμη ξένων κεφαλαίων.

-Τα αποθέματα κατοικιών είναι παραμένουν αρκετά, προκαλώντας υπερπροσφορά ακινήτων, με την ζήτηση να βελτιώνεται.

Ειδικά για τη Βόρεια Ελλάδα, υφίσταται πλέον επενδυτικό ενδιαφέρον ανάπτυξης ξενοδοχειακών μονάδων υψηλών προδιαγραφών μέσω του οποίου διαπιστώνεται η αύξηση των πωλήσεων κατοικιών στις γύρω περιοχές (χαρακτηριστικό παράδειγμα η ευρύτερη περιοχή του Παλιουρίου, Πευκοχωρίου, Γλαρόκαβου, κ.λ.π.) Επίσης, ακόμα και σε περιοχές εκτός Χαλκιδικής, π.χ. όπως η Καβάλα, παρατηρείται σημαντική αντοχή των τιμών, παρόμοια με προ κρίσης επίπεδα, με εμφαινόμενη κι εδώ, τάση ανόδου.

Η πορεία της αγοράς

«Σε όλα τα τελευταία χρόνια λέγαμε ότι η εξοχική κατοικία έχει χειρότερη εικόνα από τη γενική εικόνα της κτηματαγοράς, καθόσον δεν εξυπηρετεί την πρώτη στεγαστική ανάγκη, αφού νέα ακίνητα β' κατοικίας καθημερινά ξεκινούν να διατίθενται προς πώληση, σε μία αγορά η οποία ολοένα και περισσότερο τείνει να βασίζεται σε αλλοδαπούς ιδιώτες επενδυτές, κυρίως από τις ανατολικές χώρες και όχι μόνο, ενώ οι προηγούμενες γενιές που απέκτησαν εξοχικές κατοικίες σκέφτονται την πώληση τους, αφού αντιμετωπίζουν σήμερα σε μεγάλο βαθμό δυσκολίες λόγω των εξόδων συντήρησης τους, αλλά και λόγω των αυξημένων εξόδων από αποπληρωμή φόρων, εξόδων μετακίνησης κ.λ.π. Η παραπάνω διαπίστωση τείνει να αναιρεθεί, λόγω της τουριστικής δυναμικής της χώρας και των μισθώσεων Airbnb. Επίσης, έχει μεγαλώσει η διαφορά στην ζήτηση μεταξύ της παραθαλάσσιας και της ορεινής εξοχικής κατοικίας, με κερδισμένους φυσικά, τους παραθαλάσσιους προορισμούς», ανέφερε στην παρουσίασή του στην ημερίδα του ΕΛΙΕ ο κ. Χρήστος Μιχαλέρης REV, Αγρον. Τοπογράφος Μηχανικός -ξωτερικός συνεργάτης της Εθνικής Τράπεζας.

«Τα τελευταία χρόνια, οι αξίες υποχώρησαν σε σχέση με το έτος 2008 από 40 % - 60 % σε περιπτώσεις πολυτελών ακινήτων που δύσκολα βρίσκουν αγοραστή, με μεγαλύτερη πτώση σε κατοικίες μεγάλης παλαιότητας, που δεν έχουν ανακαινιστεί κ.λ.π. Για τους Ελληνες ενδιαφερόμενους αγοραστές, η εμπειρία δείχνει ότι σημαντικά ελκυστικότερα ακίνητα β' κατοικίας αποτελούν όσα βρίσκονται κάτω της συνολικής αξίας των 50.000 - 100.000 ευρώ, ενώ φαίνεται πως τα «καλά» ακίνητα «αντέχουν» και διατηρούν ολοένα και καλύτερη δυναμική και ευκολότερη διάθεση τους. Γενικά, η αυξανόμενη τουριστική δυναμική του ευρύτερου βορειοελλαδικού χώρου σε συνδυασμό με τις μισθώσεις Airbnb που επεκτείνονται με ταχύτατους ρυθμούς και έχουν διεισδύσει παντού, όχι μόνο έχουν συγκρατήσει σημαντικά τις τιμές, αλλά σε πάρα πολλές περιοχές πλέον παρουσιάζεται άνοδος, ακόμα και σε σημαντικά ποσοστά κατά περίπτωση. Αξιοσημείωτο είναι ότι, διατίθενται πλέον ακίνητα προς πώληση και μέσω της πλατφόρμας eBay στην πλειονότητα τους τουριστικά και σε δημοφιλείς προορισμούς».

Καθ' όλη την διάρκεια των περασμένων ετών, η ύπαρξη μεγάλου αριθμού προς διάθεση νεόδμητων εξοχικών κατοικιών σε συνδυασμό με την μειωμένη ζήτηση, έχει οδηγήσει επιχειρηματίες που είχαν προχωρήσει στην ανέγερση τους με σκοπό την πώληση τους, να στρέφονται σε εναλλακτικούς τρόπους διαχείρισης τους είτε μετατρέποντας συγκροτήματα σε ξενοδοχειακές μονάδες είτε σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

Ειδικά σε ότι αφορά την μετατροπή των ιδιόκτητων κατοικιών σε ενοικιαζόμενα δωμάτια έχει παγιωθεί πλέον η διάθεση των κατοικιών μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες (Airbnb, booking.com, Homeaway κ.α.), όπου είναι συνηθισμένο πλέον φαινόμενο αναλόγως της θέσης του ακινήτου και της επιφάνειας του, ακόμα κι αν θα πήγαιναν οι ιδιοκτήτες το καλοκαίρι, να προτιμούν να το μισθώνουν και να καρπώνονται μη ευκαταφρόνητα εισοδήματα. «Επίσης, το νομικό και φορολογικό πλαίσιο που θεσπίστηκε τα τελευταία χρόνια για παρόμοιες πλατφόρμες, δεν έχει αποθαρρύνει τον οποιονδήποτε επενδυτή, μικρού ή μεγάλου οικονομικού βεληνεκούς, έτσι ώστε να παρατηρούνται και πολλά «φαινόμενα» αγοραπωλησιών από κατοίκους των βαλκανικών χωρών, που αγοράζουν παλιά εξοχικά διαμερίσματα, με μοναδικό σκοπό την ανακαίνιση τους και την μετέπειτα μίσθωση τους μέσω των πλατφορμών τύπου Airbnb. Απόρροια των παραπάνω συμβολαίων είναι και η κίνηση όλης της τοπικής παράπλευρης αγοράς που σχετίζεται με τα ακίνητα, και μάλιστα, επειδή οι αξίες των ακινήτων που αλλάζουν χέρια είναι σχετικά μικρής αξίας, έχουν παρατηρηθεί περιπτώσεις, όπου τα έξοδα που χρεώνονται οι αγοραστές είναι μάλλον υψηλά», όπως αναφέρθηκε στην ημερίδα του ΕΛΙΕ.

Τα σημάδια ανάκαμψης στην αγορά παραθεριστικής κατοικίας στην Ελλάδα διαπιστώθηκαν ήδη από το 2016, με τη ζήτηση να επικεντρώνεται κυρίως σε επενδυτές από το εξωτερικό. Ειδικά για την Χαλκιδική, και κατά το 2018 συντελέστηκαν αναλογικά με προηγούμενα έτη, πολλές αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών, όχι μόνο από ξένους αγοραστές, προερχόμενοι κυρίως από τις ανατολικές και βαλκανικές χώρες, αλλά και από εγχώριους αγοραστές. Φυσικά, λόγω της συνεχιζόμενης πολυετούς πτώσης των τιμών, στις περισσότερες πλέον περιπτώσεις προσεγγίζονται αγοραστές χαμηλών εισοδημάτων από τις γειτονικές χώρες. Ειδικά για την περιοχή της Χαλκιδικής, είναι πλέον πολύ η έντονη η ζήτηση για νέες επενδύσεις, στον χώρο του τουρισμού, μέσω των τρεχόντων προγραμμάτων ΕΣΠΑ, ή ακόμα και για μισθώσεις υφιστάμενων μικρών τουριστικών μονάδων (ενοικιαζόμενα δωμάτια), ειδικά σε περιοχές που λειτουργούν μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα, που αποτελούν τουριστικό πόλο έλξης, αλλά και σε περιοχές που δεν εμφάνιζαν έντονη τουριστική ανάπτυξη. Μάλιστα, παρ' όλα τα υψηλά μισθώματα, νέες παρόμοιες τουριστικές επιχειρήσεις (εφ' όσον ξεπεράσουν τους σκοπέλους των αδειοδοτήσεων) αναπτύσσονται χωρίς προβλήματα.

Τα αγκάθια

Τα αγκάθια βέβαια για την αγορά παραμενουν κι έχουν να κάνουν με την υψηλή εποχικότητα, τις πρόχειρες εργολαβικές κατασκευές χωρίς προδιαγραφές τουριστικής αξιοποίησης, χωρίς μελέτη και υποδομή για οικονομική επένδυση, την άναρχη δόμηση με αποτέλεσμα την καταστροφή και υποβάθμιση του περιβάλλοντος, την υπερπροσφορά κατοικιών. Επίσης, τα διαχρονικά ζητήματα όπως η έλλειψη εθνικού κτηματολογίου, η αυθαίρετη δόμηση, τα εγκεκριμένα Γ.Π.Σ χωρίς την ολοκλήρωση όλων των επιπέδων πολεοδομικού σχεδιασμού (πολεοδομικές μελέτες, πράξεις εφαρμογής κτλ), τη Βαβέλ πολυνομίας, τη γραφειοκρατία, τη φορολογική αβεβαιότητα κ.τ.λ..

Αντίστοιχα και σε ό,τι έχει να κάνει με το οικονομικό κλίμα και τα ελληνικά νοικοκυριά και συγκεκριμένα την αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον, τη συρρίκνωση των εισοδημάτων , το μεγάλο κόστος μεταβίβασης, την αδυναμία τραπεζικής χρηματοδότησης.