Ο προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων (οικοπέδου και κτίσματος)

02:08 15/9/2018 - Πηγή: TaxHeaven

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

Η αξία ενός ακινήτου είναι πολύ σημαντικό στοιχείο για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Πάνω στην αξία αυτή υπολογίζονται οι κάθε είδους φόροι και επιβαρύνσεις στο ακίνητο.

Η αξία αυτή προσδιορίζεται από πολλούς παράγοντες: Το είδος του ακινήτου, η περιοχή στην οποία ευρίσκεται, εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, το μέγεθος, η ποιότης κατασκευής, η παλαιότης, η απόσταση από την θάλασσα, οι προσόψεις του κ.ά.

1. Ακίνητα εντός Αντικειμενικού Συστήματος

(άρθρο 41 Ν. 1249/1982)

Για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου λαμβάνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης,
• κατά ζώνες ή
• οικοδομικά τετράγωνα και
• κατ' είδος ακινήτου, όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα.
• Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως:
για τα διαμερίσματα
• η παλαιότητα,
• η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή
• στον όροφο της πολυκατοικίας,
για τα καταστήματα
• η εμπορικότητα δρόμου,
• το πατάρι,
• το υπόγειο,
για τα αγροκτήματα
• η καλλιεργητική αξία,
• η τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα.
• Οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομείωσής τους καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών,

2. Ακίνητα εκτός Αντικειμενικού Συστήματος (άρθρο 41α΄ Ν. 1249/1982)

Η φορολογητέα αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες δεν έχει εφαρμοστεί το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας τους, είτε αυτές είναι εντός είτε εκτός σχεδίου πόλης, υπολογίζεται:

α. χωριστά για τα κτίσματα που ευρίσκονται στο οικόπεδο ή στο γήπεδο

β. χωριστά για το οικόπεδο ή το γήπεδο, ως εξής:
α) KTIΣΜΑΤΑ: Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των κτισμάτων εφαρμόζεται ένα αντικειμενικό σύστημα, κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου, οι οποίες καθορίζονται και αναπροσαρμόζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών.
Οι τιμές αυτές αφετηρίας αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση κτιρίου, όπως:
• το μέγεθος,
• την ποιότητα κατασκευής,
• την παλαιότητα
• και άλλα.
β) OIΚΟΠΕΔΟ ή ΓΗΠΕΔΟ: Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου ή γηπέδου έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 3 του α.ν. 1521/1950 (συγκριτικά στοιχεία).
ΘΥΜΙΖΟΥΜΕ ότι η παρ. 2 του άρθρου 3 του Ν.1521/1950 ορίζει ότι: «Διά τον προσδιορισμόν της αξίας του ακινήτου ή του πραγματικού επί του ακινήτου δικαιώματος ή του πλοίου λαμβάνεται υπ΄ όψει και συντεκτιμώνται τα στοιχεία μεταβιβάσεων παρομοίων περιουσιακών στοιχείων, τα οποία προκύπτουσιν εξ ετέρων συμβολαίων ή εξ εκτιμήσεως γενομένης δια την επιβολήν του φόρου κληρονομιών, δωρεών και προικών ή εξ άλλων εκτιμήσεων. Εν περιπτώσει καθ΄ ην ελλείπουν τα στοιχεία ταύτα ή, κατά την κρίσιν του Οικονομικού Εφόρου, τά υπάρχοντα είναι ανεπαρκή ή απρόσφορα ενεργείται υπό τούτου προσδιορισμός τής αξίας διά χρήσεως παντός άλλου μέσου.»

3. Προσδιορισμός της αξίας γης, που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού (και δεν έχει Ειδικούς Όρους Δόμησης)

Α. Αρχική Βασική Αξία Γης (Α.Β.Α.)
ΑΒΑ είναι η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία αγροτικής γης:
• Ημιορεινής
• μη αρδευόμενης,
Αρδευόμενες αγροτικές εκτάσεις είναι αυτές που αρδεύονται με οποιονδήποτε τρόπο (δημόσιο ή ιδιωτικό αρδευτικό σύστημα, γεώτρηση, γειτνίαση με ποτάμι ή λίμνη κ.λπ.). Δεν θεωρούνται αρδευόμενες όταν εξυπηρετούνται με μεταφορά νερού με βυτίο ή από δίκτυο πόσιμου νερού.
• με μονοετή καλλιέργεια,
• που δεν έχει πρόσωπο σε Εθνικό, Επαρχιακό, Δημοτικό ή Κοινοτικό δρόμο ή σε κοινόχρηστο χώρο αιγιαλού ή παραλίας
• απέχει από τη θάλασσα απόσταση μεγαλύτερη από 800 μ.

Η Α.Β.Α. ορίζεται και αναπροσαρμόζεται για κάθε Δήμο ή Δημοτικό Διαμέρισμα, Κοινότητα ή Κοινοτικό Διαμέρισμα ή για επί μέρους εδαφικές εκτάσεις με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών ΠΟΛ.1310/31.12.1998 ΥΠΟΥΡΓΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ 1020567/488/00ΤΥ/Δ/2007 - ΦΕΚ 270/Β'/28.2.200

Έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ

Για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας της γης που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών και δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης, συμπληρώνεται ειδικό έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ. Με το έντυπο αυτό υπολογίζεται η

Συνολική Αντικειμενικά Αξία της Γης

Για όλες τις κατηγορίες των κτισμάτων χρησιμοποιούνται τα έντυπα Κ1–Κ9

Δηλαδή: Όταν στα παραπάνω (εκτός σχεδίου γήπεδα που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης) υπάρχουν και κτίσματα, χρησιμοποιούνται τα έντυπα Κ1 – Κ9

Β. Ειδική Βασική Αξία Γης (Ε.Β.Α.) είναι η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία αγροτικής γης:
• μη αρδευόμενης,
• με μονοετή καλλιέργεια
• και λαμβάνεται υπόψη μόνο για εδαφικές εκτάσεις που έχουν πρόσωπο σε οδό ή
• απέχουν μέχρι και 800μ. από τη θάλασσα.

ΥΠΟΥΡΓΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ 1020567/488/00ΤΥ/Δ/2007-ΦΕΚ 270/Β'/28.2.2007
Πολ.1130/30-12-1998
Ν.2386/1996 άρθρο 10
Ν.1473/1984 άρθρο 14