Ακίνητα: Οι τάσεις στις τιμές- Τι προβλέπουν άνθρωποι της αγοράς

12:41 29/7/2024 - Πηγή: Reporter

Το στεγαστικό πρόβλημα αναδεικνύεται ως κορυφαίο στην ελληνική κοινωνία, με τις έρευνες να δείχνουν πως τα 3/4των πολιτών δεν διαθέτουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν σπίτι ή για να αντέξουν ένα ακριβότερο ενοίκιο. Το 66% των πολιτών χαρακτηρίζει «παράλογη», «ακατανόητη» και «φούσκα» την άνοδο των τιμών, ωστόσο, δεν βλέπει αποκλιμάκωση. Τι λένε οι άνθρωποι της αγοράς;

Του Σπύρου Πολυχρονόπουλου

Τα αποτελέσματα της έρευνας «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων. Τι περιμένουν οι Έλληνες», που παρουσιάστηκαν πρόσφατα, έφεραν στο φως

σημαντικές νέες πληροφορίες και τάσεις της αγοράς ακινήτων. το 65% της αγοράς περιμένει άνοδο, ωστόσο, οι πωλητές (54,5%) και οι επαγγελματίες του κλάδου (53,5%) είναι εμφανώς πιο συγκρατημένοι.

Για τα παλιά ακίνητα, ενώ άνοδο περιμένει το 55,5% της κοινωνίας, οι πωλητές (47%) και οι επαγγελματίες (46,5%) είναι λιγότερο αισιόδοξοι. Η κατάσταση αυτή ανατρέπεται, όταν ερωτώνται για τα νεόδμητα ακίνητα, όπου η προοπτική ανόδου θεωρείται βέβαιη από πολύ περισσότερους πολίτες (75%).

Ενδεικτικό των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν οι πολίτες είναι πως το 72,5% των Ελλήνων δηλώνουν ότι έχουν λιγότερα / μάλλον λιγότερα χρήματα για αγορά ή ενοικίαση ακινήτων. Προκύπτει δηλαδή ένα σαφές χάσμα ανάμεσα περίπου στο 1/4 της κοινωνίας που μπορεί και στα 3/4 που δυσκολεύονται να επενδύσουν ή να πληρώσουν μεγαλύτερα ενοίκια».

Πέντε διαφορετικές αγορές ακινήτων

Την έρευνα επιμελήθηκε ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, ο οποίος μίλησε στο Reporter Magazine και μοιράστηκε τα δικά του συμπεράσματα για όλα τα παραπάνω.

Του ζητήσαμε επίσης να κάνει τις δικές του προβλέψεις για το πώς θα κινηθούν οι τιμές και ήταν αναλυτικός:

«Οι 5 διαφορετικές αγορές ακινήτων της Ελλάδας (γιατί δεν υπάρχει μία αγορά) εμφανίζουν όλο και περισσότερες αποκλίσεις από την αρχή της χρονιάς. Η ζήτηση για σπίτια δεν έχει υποχωρήσει στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όμως πλέον φαίνεται πως οι υποψήφιοι αγοραστές απορρίπτουν όποιο ακίνητο δουν να έχει τιμή πάνω από αυτή που θεωρείται «λογική» στην αγορά, με τον αριθμό των συναλλαγών να εκτιμάται ότι μειώνεται, λόγω έλλειψης αρκετών ακινήτων που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των αγοραστών, αλλά και λόγω των άπειρων γραφειοκρατικών προβλημάτων που έχουν προκύψει με την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου», τόνισε αρχικά και συμπλήρωσε:

«Τα νότια προάστια της Αττικής συνεχίζουν να αυτονομούνται με τη ζήτηση (κυρίως από ξένους) να παραμένει σημαντική, ενώ οι τιμές ενοικίασης σε Αττική και Θεσσαλονίκη δεν δείχνουν τάσεις υποχώρησης. Το κατά πόσο κάποιος μπορεί να βρει καλύτερο ενοίκιο, εξαρτάται από την περιοχή, την περίοδο που αναζητά το ακίνητο και τις ελάχιστες απαιτήσεις του. Πάντως μέχρι το τέλος της χρονιάς δεν αναμένονται μεγάλες εκπλήξεις, με πιθανές μικρές περιπτώσεις ανόδου να μην αποκλείονται ανάλογα με την περιοχή».

Επίσης, ο κ. Παπαγεωργιάδης σημειώνει πως «στο 2ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων που ετοίμασε για το Blog www.iliaspapageorgiadis.com το Πανεπιστήμιο Μακεδονίας, διαπιστώσαμε πως συναντάμε ταυτόχρονα την εκτίμηση της πλειοψηφίας των πολιτών πως οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, με την εκτίμηση πως η ως τώρα άνοδος είναι αδικαιολόγητη. Παράλληλα ενώ η πλειοψηφία περιμένει υψηλότερες τιμές, την ίδια ώρα δηλώνει πως η οικονομική της κατάσταση έχει χειροτερέψει το τελευταίο 6μηνο, η πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό είναι δύσκολη και τα επιτόκια δανεισμού πολύ υψηλά.

Τέλος, η πλειοψηφία των πολιτών ζητά να συνεχίσει να υφίσταται η δόμηση σε εκτός σχεδίου ακίνητα, με μεγάλο μέρος αυτής να ζητά αυστηροποίηση των κανόνων».

Υψηλά ενοίκια

Η έλλειψη ακινήτων για ενοικίαση, τα πολύ υψηλά σε σχέση με τον μισθό ενοίκια και οι απρόσιτες τιμές αγοράς ακινήτων, δημιουργούν ασφαλώς κοινωνικό πρόβλημα. Ένα πρόβλημα, που θα εντείνεται και το οποίο αντιμετωπίζεται αναγκαστικά με την παραμονή των νέων στα οικογενειακά σπίτια μέχρι μεγάλη ηλικία. Και αυτό προκαλεί άλλου είδους προβλήματα στους ίδιους, αλλά και στις κοινωνίες. Για την ώρα η κυβέρνηση έχει λάβει κάποια μέτρα, όπως η αύξηση του ορίου της χρυσής βίζας στα 800.000 στην Αθήνα και στις 500.000 σε άλλες περιοχές ή η φορολογία των Airbnb και το Πρόγραμμα «Σπίτι μου».

Τι προβλέπει η ΤτΕ

Με βάση αυτά, η Τράπεζα της Ελλάδος είχε προβλέψει αποκλιμάκωση του ρυθμού ανόδου τιμών και ενοικίων, αλλά αυτή δεν επιβεβαιώθηκε. Αντίθετα, το πρώτο τρίμηνο του έτους οι τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 10,4%.

Πηγές της ΤτΕ, αναγνωρίζουν στο Reporter Magazine «το σοβαρό πρόβλημα του κόστους στέγασης το οποίο έχει προκύψει κατά τα τελευταία έτη» και εκτιμούν πως είναι «απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας και επιβάλλει τη λήψη μέτρων από την πολιτεία».

Παραπέμποντας σε πρόσφατη τοποθέτηση του διοικητή της ΤτΕ, Γιάννη Στουρνάρα, σημειώνουν επίσης πως «παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς και του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) σε περιοχές πρώτης κατοικίας, εκτιμάται ότι θα μετριάσουν τους ρυθμούς αύξησης των τιμών και των μισθωμάτων και ενδεχομένως θα οδηγήσουν τοπικά και σε διορθώσεις τιμών».

«Βραχυπρόθεσμα πάντως, και όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τάση τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές», προσθέτουν.

Έχει ακόμα... ανηφόρα

Ανάλογη είναι η εικόνα που έχει και ένας πολύπειρος άνθρωπος της αγοράς ακινήτων, ο Θεμιστοκλής Μπάκας.

Ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates μίλησε στο Reporter Magazine για το στεγαστικό πρόβλημα, το οποίο είναι αλήθεια πως ήταν από τους πρώτους που το είχαν αναδείξει, πριν ασχοληθούν με αυτό επί της ουσίας τα κόμματα εξουσίας στην Ελλάδα.

Ο κ. Μπάκας σημειώνει πως οι τιμές πώλησης κατοικίας στην Αττική βρίσκονται πλέον πάνω από το προηγούμενο υψηλό τους, που είχε σημειωθεί το 2008. Συνεπώς, μιλάμε για ρεκόρ τιμών, με τον κ. Μπάκα να συμπληρώνει πως «μετά και την ετήσια αύξηση κατά 9,4% που σημειώθηκε κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, οι τιμές των κατοικιών στο λεκανοπέδιο της Αττικής έχουν καταγράψει συνολική αύξηση κατά 85% σε σχέση με τις αρχές του 2017, όταν ξεκίνησε η πορεία ανάκαμψης της κτηματαγοράς».

Σε πανελλαδικό επίπεδο, φαίνεται ότι πλέον «τη σκυτάλη» παίρνουν από την Αττική και άλλες περιοχές της χώρας, όπου ο ρυθμός της ανόδου των τιμών θα είναι ταχύτερος. Αλώστε, σε αντίθεση με τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, οι τιμές στην υπόλοιπη χώρα δεν έχουν ακολουθήσει τον ίδιο ρυθμό αύξησης.

Σύμφωνα με τον ίδιο «σημαντικός παράγοντας στην ραγδαία αύξηση των τιμών πώλησης, είναι το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον που καταγράφει η εγχώρια κτηματαγορά, τόσο σε τουριστικά ακίνητα, όσο και σε οικιστικά, τα οποία πλέον καταγράφουν εντυπωσιακές αποδόσεις (τόσο μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, όσο και μέσω βραχυχρόνιας).

Παράλληλα, τα τελευταία 2-3 χρόνια, καταγράφεται συσσωρευτικό ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας σε περιοχές που το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000€ (Πειραιάς, Δυτικά και Ανατολικά Προάστια). Περιοχές που την τελευταία διετία καταγράφουν αυξήσεις άνω του 15%-20%, δεδομένο που θα συνεχιστεί και την φετινή χρονιά – τουλάχιστον έως τα τέλη Αυγούστου, πριν την αλλαγή των ορίων επένδυσης.

Αυξητικά πιέζονται οι τιμές και λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης των οικοπέδων, του ποσοστού αντιπαροχής και του συνεχώς αυξανόμενου κόστους κατασκευής και ενέργειας. Το κόστος κατασκευής από 1.000€/τμ -1.200€/τμ που ήταν πριν μερικά χρόνια πλέον, αγγίζει τα 1.500€/τμ -1.700€/τμ, δηλαδή μια αύξηση κατά 50%-60%».

Σε σχέση με το τι έπεται αναφέρει πως «αναμένουμε νέες αυξήσεις των τιμών πώλησης νεόδμητων κατοικιών (συμπαρασέρνουν και τις τιμές των παλαιότερων) το επόμενο διάστημα, τόσο λόγω της πληθωριστικής πίεσης, αλλά και λόγω της αύξησης του κόστους κατασκευής. Σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, η αύξηση των τιμών πώλησης θα είναι σε μικρότερο ρυθμό, ενώ, η αγορά θα «διορθωθεί» μετά από 18-24μήνες στις περιοχές που καταγράφηκε μαζικό ενδιαφέρον σε σύντομο χρονικό διάστημα για την απόκτηση της golden visa με όριο 250.000€».

Όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης σχολιάζει πως η ραγδαία αύξησή τους αποτελεί «μείζον» θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας, δεδομένο που θα μας απασχολήσει και το 2023. Η αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης από το 2018 έως και το 2023 κυμάνθηκε από 42% έως 53% αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία, ενώ, για κατοικία κατάλληλη για νέους ή/και φοιτητές αγγίζει το 60%.

Τη φετινή χρονιά αναμένονται νέες αυξήσεις, με το κόστος στέγασης οικογενειακής κατοικίας να αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού και για κατοικία κατάλληλη για νέους, ακόμη και το 60%-70% του εισοδήματος τους. Όσο δεν υπάρχει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής με άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης και «πραγματική» προσβασιμότητα για αγορά κατοικίας , οι τιμές θα καταγράφουν αυξητικές τάσεις».

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στο Reporter Magazine Ιουλίου

#Τιμές #τάσεις #πωλήσεις #ενοίκια