Κίνητρα για την προστασία εμπορικών και οικιστικών μισθώσεων

07:59 9/3/2021 - Πηγή: Reporter

Γράφει ο Θεμιστοκλής - Ανδρέας Μπάκας, πρόεδρος του E-Real Estates Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών

Η παγκόσμια κοινότητα διανύει μια πρωτόγνωρη καθημερινότητα εδώ και 12 μήνες, μια καθημερινότητα που απειλεί τόσο την δημόσια υγεία, όσο και την οικονομία της εκάστοτε χώρας στο σύνολο των κλάδων της.

Σύμφωνα με την έρευνα που δημοσιοποίησε η Κομισιόν στις 5 Νοεμβρίου του 2020, η ανεργία στην Ελλάδα θα αγγίξει 17,5% το 2021 και στο 16,7% το 2022. Παράλληλα, σύμφωνα με τις χειμερινές προβλέψεις που δημοσίευσε στις

11 Φεβρουαρίου 2021 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, το ΑΕΠ υποχώρησε το 2020 κατά 10%, ποσοστό που ήταν το δεύτερο μεγαλύτερο στην Ευρωζώνη μετά την Ισπανία. Η Κομισιόν αποδίδει την επιδείνωση της κατάστασης στη μείωση του τουρισμού και στην υποχώρηση της εσωτερικής κατανάλωσης λόγω των περιοριστικών μέτρων για την αντιμετώπιση της πανδημίας.

Σύμφωνα με το 6ο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων του Ινστιτούτου Εργασίας της ΓΣΕΕ προέβλεπε δραματικές επιπτώσεις στην αγορά εργασίας, με μείωση της απασχόλησης 192.000 άτομα εφόσον το ΑΕΠ μειωθεί κατά 10% το 2020.

Παράλληλα σύμφωνα με έρευνα του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών που δημοσιεύτηκε 22 Δεκεμβρίου του 2020, προκύπτει εντός άλλων ότι το 86% των επιχειρήσεων έχουν υποστεί οικονομική ζημιά από την αρχή της πανδημίας έως σήμερα, ενώ το 80% αναμένουν η ζημιά αυτή θα επιβαρυνθεί από το δεύτερο lockdown.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το εύρημα ότι το 23% των Επιχειρήσεων δηλώνουν ως πολύ ή αρκετά πιθανόν να κλείσουν. Στην εστίαση το ποσοστό αυτό φτάνει το 41.7% και στο Εμπόριο το 34%. Έτσι, θεωρείται φυσιολογικό, όταν το 24% των επιχειρήσεων δηλώνουν ότι μπορεί να αναγκαστούν να προβούν σε απολύσεις. Το ποσοστό αυτό μάλιστα, φτάνει το 49.5% στην εστίαση και το 41.6% και 39.8% στις Επιχειρήσεις που απασχολούν 11-20 και 6-10 εργαζομένους αντίστοιχα.

Μη ξεχνάμε ότι σύμφωνα με την έρευνα της Κομισιόν, το διαθέσιμο εισόδημα του τομέα των νοικοκυριών και των μη κερδοσκοπικών ιδρυμάτων που εξυπηρετούν νοικοκυριά το β' τρίμηνο του 2020 μειώθηκαν κατά 3,87 δισ. ευρώ ή κατά 11,8%, ενώ η τελική καταναλωτική δαπάνη μειώθηκε κατά 4,1 δισ. ευρώ ή κατά 12,7%.

Τα άνωθεν δεδομένα αποδεικνύουν εμπράκτως την δεινή οικονομική κατάσταση που έχουν επέλθει τόσο οι επιχειρήσεις, όσο και οι εργαζόμενοι λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού.

Τα μέτρα στήριξης της οικονομίας που έχει θεσπίσει η πολιτεία, αποτελούν ανάσα στο μεγαλύτερο μέρος των επαγγελματιών που πλήττονται και εντάσσονται σ΄αυτά, αλλά λόγω της πρωτόγνωρης κατάστασης που διανύουμε σε πολλές περιπτώσεις, απλά «μεταφέρουν» το πρόβλημα από μήνα σε μήνα.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2020 και για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35 %-40 % σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3-4 ετών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος επί της οδού Αμερικής όπου το μισθωτήριο συμβόλαιο έληξε τέλη Οκτωβρίου του 2020 και από ενοίκιο 1.100€/μήνα, ο ιδιοκτήτης ζήτησε 2.000€/μήνα με αποτέλεσμα το συγκεκριμένο κατάστημα να κλείσει οριστικά.

Παρόμοια περίπτωση καταγράφεται και σε εργαζόμενη που διαμένει με την αδερφή της που εργάζεται σε επιχείρηση μέσω τηλεργασίας καταβάλλοντας το 60% του μισθίου ως μέτρο στήριξης. Το μισθωτήριο συμβόλαιο έληξε εντός του 2020 και έως και σήμερα διανύουν την σιωπηρή παράταση. Η ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος στο Γαλάτσι, δεν ανανέωνε μέχρι και σήμερα το μισθωτήριο συμβόλαιο με στόχο την εξάντληση των 12 μηνών, ενώ πριν λίγες ημέρες ενημέρωσε τις μισθώτριες ότι αν επιθυμούν να ανανεώσουν την μισθωτική σύμβαση θα πρέπει να αυξηθεί το μίσθιο κατά 15% τουλάχιστον.

Παρόμοιες ενέργειες από μέρος των ιδιοκτητών καταγράφηκαν και από δηλώσεις διαφόρων εκπροσώπων εμπορικών συλλόγων της χώρας μας αλλά και από τον Πανελλήνιο σύλλογο προστασίας ενοικιαστών.

Σύμφωνα με την Eurostat , μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμές αγοράς το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1 % των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40 % του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν το μέσο όρο δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1%.

Μη ξεχνάμε ότι το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10% και το 2020 άγγιξε το +6,5%.

Σήμερα το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά ο ενοικιαστής στην χώρα μας αγγίζει το 60%-70% του μέσου μισθού (Με βάση τα στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€) σύμφωνα με τα ζητούμενα μισθώματα.

Σίγουρα ο εκάστοτε ιδιοκτήτης έχει την δυνατότητα νομίμως να αξιοποιεί όπως επιθυμεί την ακίνητη περιουσία του και να προσβλέπει στο μεγαλύτερο δυνατόν έσοδο, αλλά την δεδομένη χρονική στιγμή και εφόσον ο ενοικιαστής καταβάλει κανονικά το μηναίο μίσθιο είναι μη ηθικό να απαιτεί ραγδαίες αυξήσεις.

Επιπλέον, θα πρέπει και η πολιτεία να κατανοήσει ότι όταν δεν αποζημιώνει ορθά και στους χρόνους που έχουν οριστεί τους ιδιοκτήτες των ακινήτων για τις μειώσεις που έχουν δεχθεί στα εισοδήματα τους που για πολλούς αποτελούν και τα μόνα έσοδα για να βιοποριστούν ή/και αντιστοιχούν σε δόσεις δανείων κλπ., συντελεί ενεργά στην «ρήξη» των δυο μερών της μισθωτικής σύμβασης.

Τι μπορεί να κάνει η Ελλάδα

Ίδρυση Οργανισμού Κοινωνικής Κατοικίας

Τα αρμόδια στελέχη της κυβέρνησης καθώς και οι αρμόδιοι φορείς, θα μπορούσαν να οικειοποιηθούν τη στεγαστική πολιτική της Κυπριακής κυβέρνησης, να εκμεταλλευτούν την έκρηξη που καταγράφεται ήδη και αναμένεται μεγαλύτερη στην οικοδομική δραστηριότητα και να την συνδέσουν με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25 % στους κατασκευαστές που επιλέξουν να συνεργαστούν με τον Οργανισμό Κοινωνικής Κατοικίας.

Πιο συγκεκριμένα, να παραχωρείται επιπλέον συντελεστής δόμησης κατά 25% όπως και στη Κύπρο. Οι επιχειρηματίες θα κρατούν για λογαριασμό τους μέρος του συντελεστή για να τον αξιοποιήσουν όπως οι ίδιοι κρίνουν, ενώ ο υπόλοιπος συντελεστής θα χρησιμοποιηθεί για στέγαση των ευάλωτων ομάδων πληθυσμού. Δηλαδή, δημιουργία οικιστικών αναπτύξεων προσιτού ενοικίου για φοιτητές, αλλά και εργαζομένους, με όρο την ενοικίαση για ελάχιστη περίοδο 8 ετών ή/και να αναλάβουν να κτίσουν διαμερίσματα τα οποία θα πουλήσουν σε ευάλωτες ομάδες με βάση το κατασκευαστικό κόστος.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό αυτόν, απαλείφεται η περίπτωση χαρακτηρισμού μιας περιοχής ως «εργατικές ή/και κοινωνικές κατοικίες» .

Φορολογικά κίνητρα

Παράλληλα, το Υπουργείο Οικονομικών θα μπορούσε, με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, να προωθήσει φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη, ενώ τα ίδια κίνητρα θα μπορούσε να προωθήσει και για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2021 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή με την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος να ρυθμίζεται με βάση τον πληθωρισμό.

Τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή, η κυβέρνηση μπορεί να δώσει λύση στο νέο κοινωνικό φαινόμενο που σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης έχει μετατραπεί σε πολιτικό πρόβλημα. Τα φορολογικά κίνητρα μέσω της προοδευτικής φορολογικής απαλλαγής και η σύνδεση της αναστολής ΦΠΑ 24% για τρία χρόνια με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% στους κατασκευαστές που επιλέξουν να συνεργαστούν με τον νέο Οργανισμό Κοινωνικής Κατοικίας, θα κατασκευάσουν κοινωνικές κατοικίες εντελώς δωρεάν, χωρίς να επιβαρυνθεί ο οικονομικός προϋπολογισμός του κράτους.

Παράταση της λήξης των μισθωτηρίων συμβολαίων

Η οποιαδήποτε παράταση των μέτρων στήριξης των επαγγελματιών που πλήττονται, είτε των εργαζόμενων αυτών, μέσω έκπτωσης του μηνιαίου μισθώματος, δεν αποτελεί μέτρο που μπορεί να θωρακίσει την επαγγελματική ή/και οικιστική μίσθωση όταν λήγει ή/και διανύει περίοδο σιωπηρής παράτασης και ο ιδιοκτήτης ζητάει ραγδαία αύξηση του μισθώματος .

Η πολιτεία θα μπορούσε να νομοθετήσει τουλάχιστον την 12μηνη παράταση όλων των μισθωτηρίων συμβολαίων επαγγελματικής στέγης και κατοικιών για τις πληττόμενες επιχειρήσεις και τους εργαζόμενους αυτών με αναπροσαρμογή του μισθίου με βάση τον πληθωρισμό.

Στην άνωθεν νομοθετική ρύθμιση θα μπορούσαν να ενταχθούν προδιαγραφές, π.χ. ο μισθωτής να μην έχει οφειλές στον ιδιοκτήτη του ακινήτου ή/και όσοι έχουν οφειλές , με άρση του τραπεζικού απορρήτου και με αποδεικτικά στοιχεία αδυναμίας καταβολής του μισθώματος που ήταν υπόχρεοι να καταβάλουν, να ενταχθούν σε νέα μέτρα στήριξης του ταμείου ανάκαμψης.

Η άνωθεν νομοθετική πράξη συντελεί στην στήριξη και ανάπτυξη της επιχειρηματικότητας διότι ο εκάστοτε ελεύθερος επαγγελματίας – επιχείρηση που καταβάλει κάθε μήνα το μέρος που του αναλογεί ή/και ολόκληρο το μίσθιο (ανάλογα με το ΚΑΔ που εντάσσεται με την ανάλογη έκπτωση ενοικίου ) αλλά και ο εργαζόμενος, δεν θα έρθουν αντιμέτωποι με την «αισχροκέρδεια» μέρος των ιδιοκτητών που επιχειρήσουν να «ρεφάρουν τη χασούρα», απαιτώντας αυξημένο ενοίκιο ή/και με την «τιμωρία» από μικρό ποσοστό ιδιοκτητών που ζητούσαν το σύνολο του ενοικίου με την απειλή της μη ανανέωσης του μισθωτηρίου ακόμη και αν εντάσσονταν οι εκμισθωτές σε μέτρα έκπτωσης του μισθώματος.

Η ελληνική οικονομία για να ανακάμψει ιδιαίτερα μετά να σενάρια για lockdown “ακορντεόν” έως την Άνοιξη, θα πρέπει την επόμενη ημέρα όλοι οι πολίτες της να είναι ενεργοί.

Ακίνητα Αγνώστου Ιδιοκτήτη / Τοπική Αυτοδιοίκηση / Δημόσιο

Ο οργανισμός Κοινωνικής Κατοικίας , μπορεί να διαχειριστεί ακίνητα που ανήκουν ιδιοκτησιακά στην τοπική αυτοδιοίκηση ή άλλους φορείς και να προσφέρονται για εκμίσθωση με ευνοϊκούς όρους σε οικογένειες ενοικιαστών με χαμηλά εισοδήματα. Παράλληλα, τα αδήλωτα ακίνητα – αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, βάσει του οποίου όλα τα αδήλωτα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη, αστικά και αγροτικά, εκατοντάδες χιλιάδες σε όλη τη χώρα μετά το πέρας όλων των προθεσμιών δήλωσης και δικαστικής τους διεκδίκησης, θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο.

Τα ακίνητα αυτά μπορούν να περιέλθουν στον οργανισμό Κοινωνικής Κατοικίας και σε συνεργασία με τους οικείους Δήμους, οι οποίοι γνωρίζουν και μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα αστικά ακίνητα για τις ευπαθείς οικονομικά ομάδες.

Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

ΚίνητραμισθώσειςΕΛΛΑΔΑπροστασίαακίνηταεμπορικάοικιστικά