ΠΟΜΙΔΑ: Αναγκαίες παρεμβάσεις σε θέματα μισθώσεων ακινήτων και διαχείρισης κτιρίων

13:42 3/2/2025 - Πηγή: Reporter

Παρεμβάσεις για την προσαρμογή της εφαρμογής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτων και του Ε2 στο νομικό πλαίσιο που διέπει τις μισθωτικές σχέσεις, τη διευκόλυνση της διαχείρισης πολυωρόφων κτιρίων, ζητάει η ΠΟΜΙΔΑ με επιστολή της προς τον Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων κ. Γιώργο Πιτσιλή, εν όψει του νέου φορολογικού έτους και της έναρξης της διαδικασίας υποβολής των δηλώσεων φόρου εισοδήματος.

Αναλυτικότερα, το περιεχόμενο της επιστολής περιλαμβάνει:

Α. ΑΝΑΓΚΑΙΕΣ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ

ΣΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΤΗΣ ΑΑΔΕ

ΠΡΟΘΕΣΜΙΑ ΔΗΛΩΣΗΣ ΛΥΣΗΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΜΕΧΡΙ ΤΗΝ ΛΗΞΗ ΤΩΝ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΩΝ ΔΗΛΩΣΕΩΝ 2025:

Μεγάλος είναι ο αριθμός των φορολογουμένων οι οποίοι δεν γνωρίζουν ότι πρέπει να δηλώνουν στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ και τη λύση των μισθώσεων των ακινήτων τους, ιδιαίτερα των παλαιοτέρων από αυτές, με αποτέλεσμα την επιβολή σε βάρος τους του προστίμου των 100€. Για το λόγο αυτό προτείνουμε με απόφασή σας να δοθεί προθεσμία μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2025 για την χωρίς πρόστιμο δήλωση της λύσης όλων των μισθώσεων που λύθηκαν οποτεδήποτε και μέχρι και την 31.12.2024.

ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΠΡΟΘΕΣΜΙΑΣ ΑΡΝΗΣΗΣ ΕΚ ΜΕΡΟΥΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ

Ενώ για τον εκμισθωτή υπάρχει θεσμοθετημένη προθεσμία δήλωσης της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα της ημέρας έναρξης της μίσθωσης, δεν υπάρχει αντίστοιχη προθεσμία τυχόν άρνησης εκ μέρους του ενοικιαστή, με αποτέλεσμα στα πλαίσια μιας αντιδικίας να μπορεί να αρνηθεί οποτεδήποτε, ακόμη και μετά πάροδο ετών, δημιουργώντας σοβαρή εμπλοκή στον εκμισθωτή. Για αυτόν το λόγο, ζητούμε να τεθεί 15θήμερη προθεσμία αιτιολογημένης άρνησης του μισθωτή μετά την ημερομηνία ειδοποίησής του, με την άπρακτη πάροδο της οποίας στην εκτύπωση της δήλωσης να αναφέρεται ότι αυτή έγινε ΔΕΚΤΗ.

ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΕΝΕΡΓΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ:

Όπως είναι γνωστό, η μισθωτική σχέση ως ενοχική, είναι δεκτική μεταβίβασης, τόσο εν ζωή όσο και λόγω θανάτου. Έτσι, η μισθωτική σχέση μπορεί να μεταβιβαστεί εν ζωή, τόσο με σύμβαση μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή, όσο και μονομερώς είτε από τον εκμισθωτή σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου είτε και από τον μισθωτή, όταν ο τελευταίος έχει σχετικό δικαίωμα από την μισθωτική σύμβαση, έτσι ώστε αυτό που συνεχίζεται να είναι η αυτή μίσθωση, και όχι μια εντελώς νέα.

Ωστόσο, η εφαρμογή των μισθώσεων της ΑΑΔΕ επιτρέπει την δήλωση τροποποίησης μισθωτικής σύμβασης μόνο αν αυτή αφορά στη διάρκεια της μίσθωσης, το μίσθωμα, την ημερομηνία σύνταξης του συμφωνητικού και τα στοιχεία του "ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟΥ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟΥ", όχι, όμως, αν αυτή αφορά σε αναγκαία τροποποίηση των στοιχείων των συμβαλλομένων, ή άλλων στοιχείων, με αποτέλεσμα στις περιπτώσεις αυτές να πρέπει να δηλωθεί δήθεν «λύση» της αρχικής μίσθωσης και δήθεν «σύναψη νέας μίσθωσης», κάτι που δεν συνάδει με το νομοθετικό πλαίσιο των μισθώσεων και στην πράξη δημιουργεί σημαντικά προβλήματα και αντιδικίες μεταξύ των συμβαλλομένων.

Ζητούμε κατά συνέπεια η εφαρμογή να επιτρέπει την δήλωση τροποποίησης υφιστάμενης μίσθωσης συγκεκριμένου ακινήτου, αν αυτή αφορά σε αλλαγή ενός και μόνον από τα εξής στοιχεία:

α. στο πρόσωπο του εκμισθωτή (όταν υπάρχει κληρονόμος, αγοραστής, δωρεοδόχος, τέκνο από γονική παροχή και κάθε είδος νέου κυρίου του ακινήτου), ή

β. στο πρόσωπο του μισθωτή (όταν υπάρχει κληρονόμος του μισθωτή ή υπεισερχόμενο τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο βάσει συμβατικής ρήτρας της αρχικής μίσθωσης), ή

γ. στη χρήση του μισθίου (π.χ. από κατοικία σε επαγγελματική και αντίστροφα) ή

δ. σε επουσιώδεις μεταβολές στην περιγραφή του μισθίου (π.χ. στο εμβαδόν, στους βοηθητικούς χώρους ή στον αριθμό παροχής ρεύματος).

Εναλλακτικά και μέχρι να γίνει δεκτό το ανωτέρω αίτημά μας, προτείνουμε να προστεθεί άμεσα στην υπάρχουσα εφαρμογή, πεδίο στο οποίο να αναφέρεται ότι η μίσθωση που αναγκαστικά δηλώνεται ως δήθεν «νέα», αποτελεί συνέχιση συγκεκριμένης προηγούμενης μίσθωσης, πράγμα που θα διευκόλυνε εξαιρετικά τους ενδιαφερομένους και τις συναλλαγές.

Β. ΑΝΑΓΚΑΙΑ ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ ΣΤΟ Ε2 ΓΙΑ ΤΗΝ ΤΡΙΕΤΗ ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗ ΛΟΓΩ ΚΕΝΟΥ Ή ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ.

Για την εφαρμογή της απαλλαγής των μισθωμάτων κατοικιών επί μία τριετία θα πρέπει να προστεθεί ειδικό πεδίο στο Ε2 που να επισημαίνει ότι το εισόδημα αυτό πρέπει να απαλλαγεί για μια τριετία, λόγω συνδρομής της προϋπόθεσης του κενού επί τριετία ή της προηγηθείσας ετήσιας βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Γ. ΑΝΑΓΚΑΙΕΣ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΤΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΟΛΥΟΡΟΦΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ

1.ΕΚΔΟΣΗ ΑΦΜ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΜΕΣΩ GOV.GR

Ενώ σήμερα η απόκτηση ΑΦΜ από φυσικά και νομικά πρόσωπα γίνεται διαδικτυακά χωρίς να χρειάζεται αυτοπρόσωπη μετάβαση σε Φορολογική Αρχή, η απόκτηση ΑΦΜ από διαχειριστή πολυκατοικίας παραμένει εκτός αυτής της φιλικής, για τον πολίτη, δυνατότητας. Ζητούμε στις διαδικτυακές εφαρμογές της ΑΑΔΕ να προστεθεί και η δυνατότητα απόκτησης ΑΦΜ από το διαχειριστή πολυκατοικίας. Αυτό θα είναι μεγάλη διευκόλυνση στο έργο τους, στο άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και εντεύθεν στη διαφάνεια της διαχείρισης των οικονομικών των πολυκατοικιών, στην ασφάλιση των κοινοχρήστων μερών και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας και στη συμμετοχή της πολυκατοικίας σε επιδοτούμενα κρατικά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.

ΕΚΔΟΣΗ ΑΦΜ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΛΕΙΟΨΗΦΙΑ ΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΠΟΛΥΟΡΟΦΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ:

Πέρα από την δυνατότητα έκδοσης ΑΦΜ από τα πολυώροφα κτίρια με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας χωρίς πρόστιμα, πρακτική δυνατότητα ευχερούς απόκτησης ΑΦΜ για όλους τους παραπάνω λόγους θα πρέπει να υφίσταται και για την απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών πολυωρόφων κτιρίων:

α. χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα άρθρα 785 και 789 του Α.Κ. περί «κοινωνίας» και τακτικής διαχείρισης του επίκοινου πράγματος, ή

β. με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, αλλά χωρίς κανονισμό πολυκατοικίας, δεδομένου ότι η εκλογή διαχειριστή με παμψηφία σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις του ν. 3741/1929, είναι δυσχερέστατη και τις περισσότερες φορές πρακτικά αδύνατη.

ΑΥΤΟΤΕΛΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΩΝ ΑΠΟ ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΧΩΡΩΝ:

Όπως είναι γνωστό, μέχρι το 2013 ήταν ευχερέστατη η νόμιμη εκμίσθωση κοινόκτητων χώρων των πολυκατοικιών (π.χ. παλαιά θυρωρεία, αποθήκες, επιγραφές, κεραίες κινητής τηλεφωνίας κλπ.) και η δήλωση του μισθώματος με το ΑΦΜ της πολυκατοικίας από το διαχειριστή, ο οποίος κατέβαλε εφάπαξ το φόρο εισοδήματος στο τέλος κάθε έτους. Τα σχετικά μικρά έσοδα, κατά κανόνα χρησιμοποιούντο για τη συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών.

Με τον ισχύοντα ΚΦΕ, για λόγους επαύξησης των φορολογικών εσόδων, νομοθετήθηκε η υποχρέωση ξεχωριστής δήλωσης από κάθε συνιδιοκτήτη τόσο του ιδιοκτησιακού ποσοστού στο Ε9, όσο και του μεριδίου του μισθώματος που του αναλογεί. Αυτό είχε ακριβώς αντίθετα αποτελέσματα, διότι ιδιαίτερα σε μεγάλες πολυκατοικίες, ουδείς συνιδιοκτήτης ποτέ ασχολήθηκε να δηλώσει οτιδήποτε από αυτά. Έτσι οι χώροι αυτοί είτε παρέμειναν κενοί και άχρηστοι, είτε μισθώθηκαν υπό συνθήκες φορολογικής αδιαφάνειας, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει όλα τα σχετικά φορολογικά έσοδα κάθε χρόνο.

Ζητούμε να επανέλθει η προϊσχύουσα αυτοτελής φορολόγηση των μισθωμάτων των κοινόκτητων χώρων, με το ΑΦΜ της πολυκατοικίας και με αναλογικό συντελεστή 20%. Το Δημόσιο θα εισπράξει πολύ περισσότερα έσοδα, πολύ ευκολότερα, γιατί τα σχετικά μισθώματα θα δηλώνονται και θα πληρώνεται ολόκληρος ο αναλογών φόρος, ενώ παράλληλα θα υπάρχει διαφάνεια και στη δήλωση των μισθώσεων αυτών και των ακριβών στοιχείων των μισθωτών τους.

#ΠΟΜΙΔΑ #ΑΑΔΕ #πολυκατοκίες #Ε2 #φοροαπαλλαγή #ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ_ΑΚΙΝΗΤΩΝ #ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ #εκμισθώσεις_ακινήτων