«Πράσινα» γραφεία και υποδομές logistics: Ζήτηση, επενδύσεις και τιμές

12:11 22/8/2023 - Πηγή: Reporter

Επενδύσεις που φτάνουν το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους τα 92,7 εκατ. ευρώ σε γραφειακούς χώρους και στα 50,4 εκατ. ευρώ σε αποθηκευτικούς χώρους εντοπίζει η τελευταία έκδοση της μελέτης της Danos (μέλος της BNP Paribas Real Estate) για την Αθήνα, που καταγράφει έντονη ζήτηση για «πράσινες» υποδομές ποιοτικής κατηγορίας Α (Grade A), δηλαδή εκείνες που διασφαλίζουν μεγάλες εξοικονομήσεις

σε ενέργεια και φυσικούς πόρους «κλειδώνοντας» οικονομίες κλίμακας για τους χρήστες.

Όπως αναφέρει η μελέτη, ειδικά για τα γραφεία, οι ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), επικεντρώνονται σε επενδύσεις σε τέτοιους είδους υποδομές καθώς σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις. Την ίδια στιγμή, το ενδιαφέρον για τα κτίρια χαμηλότερων κατηγοριών, Β και C βαίνει μειούμενο. Όπως αναφέρεται στη μελέτη της Danos, δεν υπάρχουν κενοί ποιοτικοί χώροι γραφείων, ενώ ένα περίπου 15% από τις κατηγορίες B και C είναι κενό.

Οι τιμές

Πάντως, κενοί χώροι, ολοένα και λιγοστεύουν καθώς βέβαια δεν υπάρχουν και υποδομές υψηλότερης ποιότητας. Στο φόντο αυτό, οι τιμές έχουν ανέβει σημαντικά σε σχέση με προηγούμενα χρόνια. Στις βασικές περιοχές (prime), όπως το κέντρο της πόλης, η Λεωφόρος Κηφισίας, η Βασιλίσσης Σοφίας και η Λεωφόρος Μεσογείων, τα ενοίκια διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 25 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Τα 22 ευρώ/τ.μ. φτάνουν σε οδικούς άξονες όπως η Λεωφόρος Συγγρού και η Λεωφόρος Βουλιαγμένης, ενώ σε άλλες περιοχές έχουν διαμορφωθεί κατά μέσο όρο στα 13 ευρώ το τετραγωνικό.

Σύμφωνα με τη μελέτη, το μέσο ενοίκιο συνολικά για τα γραφεία (για όλες τις περιοχές, τόσο στις prime όσο και στις υπόλοιπες) διαμορφώνεται στα 18 με 19 ευρώ/τ.μ./μήνα. Αντίστοιχα, βάσει των στοιχείων της Danos, το 2015 οι τιμές μίσθωσης για το σύνολο των γραφείων ήταν 7 με 8 ευρώ/τ.μ. και για τα κατηγορίας Α ανέρχονταν στα 12 ευρώ/τ.μ., ενώ τη διετία 2019-2020 ήταν 14 με 15 ευρώ/τ.μ. και 20 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα (prime rents).

Έτσι, πλέον, οι αποδόσεις (yields) διαμορφώνονται σε 6% με 6,5% στις βασικές περιοχές, 7% με 7,5% σε αυτές της κατηγορίας B και 8% με 8,5% στις υπόλοιπες.

Η εφοδιαστική αλυσίδα

Στο μεταξύ οι επενδύσεις στα logistics, που υπάρχει μεγάλη ζήτηση, ανήλθαν περίπου στα 50,4 εκατ. ευρώ. Μάλιστα στην έρευνα εκτιμάται ότι ο κλάδος θα εξακολουθήσει να αναπτύσσεται και τα ενοίκια θα έχουν θετική τάση το 2023, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να είναι υψηλή εξαιτίας της ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου και των data centers, ειδικά για πρώτης κατηγορίας χώρους. Οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής διαθέτουν μεγάλο περιθώριο ανάπτυξης, σύμφωνα με την Danoς, η οποία προβλέπει περαιτέρω άνοδο των τιμών μίσθωσης για τους πρώτης κατηγορίας χώρους.

Όπως αναφέρεται, τα ενοίκια για μεγάλα, σύγχρονα και βιώσιμα ακίνητα logistics αυξάνονται, οι αποδόσεις περιορίζονται, ενώ συνεχίζεται η έλλειψη σύγχρονου αποθέματος χώρων logistics.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2023 τα μισθώματα διαμορφώθηκαν σε 5 ευρώ/τ.μ. για grade A χώρους και σε 3,5 ευρώ ανά τ.μ. για τα δεύτερης κατηγορίας logistics. Όπως αναφέρει η Danos, δεδομένου ότι το e-commerce είναι εδώ για να μείνει, η απουσία εξειδικευμένης αγοράς εφοδιαστικής αλυσίδας, κάτι που φάνηκε κατά τη διάρκεια της άνθησης του ηλεκτρονικού εμπορίου την περίοδο του lockdown, εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα.

Ο Ασπρόπυργος ετοιμάζεται να φιλοξενήσει δεκάδες χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων νέων αποθηκευτικών χώρων, ενώ η Ελευσίνα και το Θριάσιο είναι ανερχόμενα hot spots των επενδύσεων σε logistics. Οι επενδυτές ενδιαφέρονται για prime logistics τοποθεσίες, όπως ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα, όπου η ζήτηση εκεί αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο στα επόμενα τρίμηνα.

Δευτερεύουσες περιοχές, όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο, απολαμβάνουν πλέον περισσότερη ζήτηση ως αποτέλεσμα των διαρκώς αυξανόμενων τιμών στα προαναφερθέντα κύρια σημεία ενδιαφέροντος και το λιμάνι του Πειραιά εξελίσσεται σταδιακά σε κόμβο για τα Βαλκάνια.

Γιώργος Αλεξάκης

Logistics«ΠΡΑΣΙΝΑ» ΓΡΑΦΕΙΑΕπενδύσεις