Cerved Property Services: Οι τάσεις και οι προοπτικές στις αγορές των γραφείων, των καταστημάτων και των logistics

00:04 24/3/2021 - Πηγή: Mononews

Τα συμπεράσματα της έκθεσης της Cerved Property Services,

Η αγορά των γραφείων θα επαναξιολογηθεί μετά την πανδημία, ωστόσο οι ποιοτικοί χώροι (γραφειακοί χώροι κατηγορίας Α) λόγω της μειωμένης προσφοράς και της αυξημένης ζήτησης θα διατηρήσουν την αξία τους και τις αποδόσεις τους.

Στα νέα δεδομένα της αγοράς λόγω Covid-19 αρκετές εταιρείες με καταστήματα σε προβεβλημένα

σημεία λιανικής διαπραγματεύονται την προσαρμογή των μισθωμάτων που πληρώνουν σε χαμηλότερα επίπεδα. Το νέο μοντέλο που τείνει να επικρατήσει είναι οι μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται τα μισθώματα ως ποσοστό του κύκλου εργασιών τους.

Σε τροχιά ανάπτυξης η αγορά των logistics λόγω της αύξησης των αγορών μέσω διαδικτύου και τη σταδιακή ενίσχυση του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Ανατολική Μεσόγειο που έχει προκαλέσει ζήτηση από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για την μεταφορά, αποθήκευση και διανομή των προϊόντων τους στην χώρα μας.

Τα παραπάνω αποτελούν βασικά συμπεράσματα της Έκθεσης της Cerved Property Services, εταιρεία ολοκληρωμένης παροχής υπηρεσιών συμβουλευτικής σε ακίνητα, μέλος του ιταλικού ομίλου, Cerved Group.

Αναλυτικότερα, σύμφωνα με την Έκθεση της Cerved:

Γραφεία

Ο Covid-19 έφερε σταδιακά διαρθρωτικές αλλαγές στην αγορά εργασίας. Η αύξηση της τηλεργασίας θα έχει σημαντική επίπτωση στην αγορά γραφειακών χώρων ειδικά αν επιβεβαιωθούν έρευνες που καταγράφουν ότι το 26% των εταιρειών που εφάρμοσαν την εξ αποστάσεως εργασία θα την επεκτείνουν σε όλους τους εργαζομένους μετά την ολοκλήρωση του κύκλου αυτής της πανδημίας. Άλλη έρευνα αναφέρει ότι μία εταιρεία με 250 απασχολούμενους σε τηλεργασία θα αποταμιεύσει περί τα 30.000 ευρώ μηνιαίως μόνον από τα μειωμένα μισθώματα για τους χώρους στέγασής της.

Εάν το ποσοστό της τηλεργασίας παραμείνει υψηλό θα τεθούν νέοι κανόνες στην αγορά και στον τρόπο λειτουργίας των γραφείων. Όμως, στην κατηγορία των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών θα υπάρχει σταθεροποίηση των τιμών των αποδόσεων και των μισθωμάτων, λόγω της έλλειψης προσφοράς. Η αγορά αυτή θα επαναξιολογηθεί όταν οι επιχειρήσεις, μετά το Covid19, επανέλθουν σε κανονική λειτουργία.

Νέες Μισθώσεις – Πράσινα Κτίρια

Το 2020 καταγράφηκαν νέες μακροχρόνιες μισθώσεις για συνολικά 70.000 – 80.000 τμ. Παρατηρείται μειωμένη προσφορά κτηρίων με βάση τα νέα πράσινα πρότυπα λειτουργίας με αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των μισθωμάτων σε αυτά. Το 2021 η προσθήκη νέων βιοκλιματικών γραφειακών χώρων θα προσεγγίσει τα 90.000 τμ.

Διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων

Πέρσι η ζήτηση για παλαιότερης τεχνολογίας κτήρια γραφείων ήταν ιδιαίτερα χαμηλή με αποτέλεσμα οι ελεύθεροι προς ενοικίαση γραφειακοί χώροι, στην ευρύτερη Περιφέρεια της Αττικής, να φθάσουν στο 8,6% επί του συνόλου.

Ωστόσο, σε ζώνες με σημαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων όπως ο άξονας γύρω από την Λεωφόρο Κηφισίας έως την ευρύτερη περιοχή των Βορείων Προαστίων η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίσθηκε στο 6,76%. Σε κτήρια με πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής οι ελεύθεροι προς ενοικίαση, χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%.

Οι αποδόσεις γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας και στους βασικούς άξονες συγκέντρωσης γραφείων έχουν σταθεροποιητικές τάσεις και κινήθηκαν στην περιοχή του 7%.  Σε σπάνιες περιπτώσεις καταγράφηκαν χαμηλότερες αποδόσεις.

Καταστήματα Λιανικής

Την περίοδο της παρατεταμένης οικονομικής ύφεσης (2009-2018) ο κύκλος εργασιών του Λιανικού Εμπορίου μειώθηκε αθροιστικά κατά 14,35 δις ευρώ. Αύξηση αποταμιεύσεων και μείωση κατανάλωσης καταγράφηκε στις περιόδους εφαρμογής των καθολικών lockdowns τόσο στο 2020 όσο και κατά τους πρώτους μήνες του 2021.

Το β΄ τρίμηνο του 2020 ο συνολικός τζίρος του Λιανικού Εμπορίου απώλεσε 20 δις ευρώ σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019 κάτι που αντιστοιχεί σε μείωση της τάξης του 25,1%. Την αρνητική αυτή τάση επιβεβαιώνουν η σημαντική μείωση των οικονομικών μεγεθών σε γνωστά πολυκαταστήματα όπως για παράδειγμα τα Attica Stores με μείωση των πωλήσεων 30% για το 2020 και το Mall Athens στο Μαρούσι με την μείωση του EBITDA της εταιρείας να φθάνει το 39,1% για την ίδια χρονική περίοδο.

Με την εξέλιξη του Covid19 αλλάζουν σταδιακά και κάποια από τα καταναλωτικά πρότυπα. Σε πρόσφατη έρευνα της Mastercard  τρεις από τους τέσσερις ερωτηθέντες καταναλωτές απάντησαν ότι για τις αγορές τους προτιμούν πολύ περισσότερο τα συνοικιακά καταστήματα σε σχέση με ένα χρόνο πριν.

Στα νέα δεδομένα της αγοράς αρκετές εταιρείες με καταστήματα σε προβεβλημένα σημεία λιανικής διαπραγματεύονται την προσαρμογή των μισθωμάτων που πληρώνουν σε χαμηλότερα επίπεδα. Το νέο μοντέλο που τείνει να επικρατήσει είναι οι μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται μίσθωμα ως ποσοστό του κύκλου εργασιών τους.

Οι πωλήσεις μέσω ηλεκτρονικών δικτύων έχουν διπλασιαστεί σε σχέση με την περίοδο πριν από την εφαρμογή των lockdowns. Παρόλα αυτά μόλις το 20% του συνόλου των εμπορικών επιχειρήσεων έχουν αναπτύξει εφαρμογές ηλεκτρονικού εμπορίου.

Αγοροπωλησίες και επενδύσεις στα καταστήματα λιανικής

Μεταξύ άλλων και σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της Cerved πέρσι η αλυσίδα αθλητικών ειδών Intersport ενοικίασε σε χώρο 2.600 τμ στην οδό Ερμού 46.

Το πολυκατάστημα ΙΚΕΑ ενοικίασε χώρο 1.800 τμ στον Πειραιά.

Επί της Λεωφόρου Κηφισού το κατάστημα Leroy Merlin μίσθωσε χώρο 10.000 τμ και η  Mac Donalds 5.000 τμ.

Η δανική αλυσίδα πώλησης οικιακών ειδών JYSK δραστηριοποιήθηκε επί της Λεωφόρου Μεσογείων στο Χαλάνδρι και επί της οδού Χαροκόπου στην Καλλιθέα.

H αλυσίδα αθλητικών ειδών Zackret ενοικίασε χώρο 626 τμ στην οδό Τσιμισκή στην Θεσσαλονίκη.

Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα Briq Properties αγόρασε ένα τριώροφο ακίνητο 782 τ.μ στο Ρέθυμνο με υπάρχοντα μισθωτή ένα εμπορικό κατάστημα. Η συναλλαγή έφθασε το 1,127 εκατ. ευρώ, δηλαδή 1.141 ευρώ/τμ.

Η Prodea ΑΕΕΑΠ αγόρασε ακίνητο 496 τμ στην πλατεία Φιλικής Εταιρείας στο Κολωνάκι. Η συναλλαγή έφθασε τα 2,3 εκατ. ευρώ ή 4.632 ευρώ/τμ.

Βιομηχανικοί χώροι – logistics

Η πανδημία είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση των αγορών μέσω διαδικτύου. Παράλληλα η σταδιακή ενίσχυση του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Ανατολική Μεσόγειο προκάλεσε ισχυρή ζήτηση από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για την μεταφορά, αποθήκευση και διανομή των προϊόντων τους στη χώρα μας.

Το 2019 οι μισθωμένοι χώροι logistics έφθασαν τα 245.000 τμ έναντι 241.000 τμ το 2018. Το Θριάσιο συγκεντρώνει το 68% της ζήτησης με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι κατά το 2020 προτέθηκαν νέοι χώροι 100.000 τμ και στο 2021 αναμένεται να εγκατασταθούν άλλα 100.000 τμ χώρων αποθήκευσης. Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τους χώρους logistics δεν προέρχεται μόνον από τους θεσμικούς επενδυτές της ευρύτερης αγοράς ακινήτων αλλά και από τις μεγάλες εγχώριες και πολυεθνικές εταιρείες.