Νέες τιμές ζώνης ακινήτων: ενφια, φόροι και τα ανοικτά ζητήματα

08:09 14/6/2021 - Πηγή: Fimotro

Η κυβέρνηση ανακοίνωσε νομοθετικά τις νέες τιμές ζώνης στην χώρα. Συνοπτικά αφορούν 13.600 περίπου ζώνες, από τις οποίες οι 10.200 περίπου είναι παλαιές και οι 3.400 νέες ζώνες με περιοχές που ήταν εκτός συστήματος αντικειμενικών τιμών. Στο σύνολο των ζωνών προκύπτει κατά μέσο όρο αύξηση 19,5% στο 55%, μείωση 14,7% στο 21% και ίδιες τιμές στο 24%.

Γράφει ο Μάνος Κρανίδης*

Η μεγαλύτερη τιμή ζώνης είναι στη Βουλιαγμένη με 10.800€ και η χαμηλότερη στα Φάρσαλα με 250€. Η ένταξη των νέων ζωνών οδηγεί πρακτικά στην άνοδο των τιμών σε όλες αυτές τις περιοχές

που βρίσκονται τόσο στη νησιωτική όσο και στην ηπειρωτική Ελλάδα αλλά και στα αστικά κέντρα, δίκαια αλλά και άδικα. Η άνοδος σε νησιά όπως η Μύκονος και η Ρόδος στηρίζεται σε μια λογική ανόδου της αγοράς αλλά ταυτόχρονα η άνοδος σε περιοχές όπως το Κερατσίνι ή Νίκαια φαντάζει υπερβολική και άνευ ουσίας.

Οι τιμές ζώνης είναι το κεντρικό μέγεθος για 20 φόρους και τέλη. Αποτελούν την βάση υπολογισμού τόσο για τον υπολογισμό του κυρίου φόρου του ΕΝΦΙΑ όσο και της αντικειμενικές αξίας για τον συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ, των φόρων μεταβιβάσεων, δωρεάς, κληρονομιάς των δημοτικών φόρων και ΤΑΠ κλπ. Η τιμή ζώνης δείχνει το επίπεδο εκκίνησης που πιστεύει το κράτος ότι πρέπει να φορολογηθεί κάθε ακίνητο. Επίσης οι τιμές ζώνης και κατ επέκταση οι αντικειμενικές αξίες είναι ένα καθαρά φορολογικά μέγεθος, που όμως δεν λειτουργεί αυτοτελώς αλλά ως μια παράμετρος 20 φόρων ή τελών. Είναι θετικό ότι αυτές καθορίζονται με διαδικασίας εκτίμησης από πιστοποιημένους εκτιμητές και όχι από κάποια επιτροπή ή αυθαίρετα με πολιτική απόφαση. Όμως Οι σχετικά περιορισμένες και χαμηλής ευρύτητας συγκριτικές πραγματικές τιμές συμβολαίων και η διαφορετική ξεχωριστή περίπτωση κάθε ακινήτου οδηγούν σε τιμές ζώνης που δεν αντικατοπτρίζουν τις πραγματικές τιμές των ακινήτων ούτε είναι και εφικτό να γίνει αυτό.

Σε κάθε περίπτωση υπάρχουν πολλά ανοικτά ζητήματα με αυτή την ενέργεια. Πρώτον στις περιοχές αύξησης των τιμών ζώνης θα αυξηθούν από 1/1/2022 οι 20 φόροι και τέλη εάν δεν αλλάξουν οι υπόλοιποι συντελεστές.  Δεύτερον η αύξηση των τιμών ζώνης έγινε τόσο σε ακριβές υψηλών εισοδημάτων περιοχές όσο και σε λαϊκές συνοικίες. Τρίτον η ενέργεια της κυβέρνησης είναι ελλιπής γιατί μια ολοκληρωμένη πολιτική απαιτεί την ανακοίνωση όλων των συντελεστών υπολογισμού των σημαντικών φόρων ώστε τελικά να είναι καθαρό το τελικό αποτέλεσμα του πλέγματος φόρων ακινήτων για τους εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα ο συντελεστής εμπορικότητας που αφορά την φορολογική αξία των επαγγελματικών ακινήτων είναι ξεχασμένος στο παρελθόν στα επίπεδο του 3 έως 7 δηλαδή με απλά λόγια ένα κατάστημα σε περιοχή τιμή ζώνης 2000€/τμ θα φορολογηθεί 3 έως 7 φορές παραπάνω! Επίσης ο συντελεστής παλαιότητας είναι επίσης ξεχασμένος με απαξίωση-έκπτωση ετησίως κάθε κατοικίας περίπου στο 1% ετησίως. Σήμερα με νεόδμητα ακίνητα κορυφαίας ενεργειακής κατάταξης Α+ πρέπει άμεσα αυτή η έκπτωση να αυξηθεί ενώ επιτέλους στον ΕΝΦΙΑ να υπάρχει επιτέλους μια μείωση ανάλογα την παλιότητα του ακινήτου και όχι αύξηση!!!

Για τους φόρους και ειδικά για τον ΕΝΦΙΑ η κυβέρνηση δεσμεύθηκε ότι το 2022 θα μειωθεί. Υπονοεί ότι θα αλλάξει τους υπόλοιπους συντελεστές (παλαιότητας, εμπορικότητας, κλπ.) εκτός των τιμών ζώνης. Όμως ο μόνος αναπτυξιακός τρόπος μείωσης του ΕΝΦΙΑ είναι ένας, η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ώστε επιτέλους να είναι ενιαίος φόρος ανά ακίνητο. Μια κίνηση που σύμφωνα με το ΙΟΒΕ θα οδηγήσει σε ανάπτυξη άνω του 2% άμεσα και μπορεί άνετα να καλυφθεί από τα πρόσθετα έσοδα του ΕΝΦΙΑ από τις νέες περιοχές που εντάχθηκαν στο σύστημα των τιμών ζώνης και αντικειμενικών αξιών αλλά και την γενική άνοδο στο 55% των περιοχών.

Η ακίνητη περιουσία παραμένει, ευτυχώς, η διαχρονική αγάπη των Ελλήνων, η πηγή λαϊκής αποταμίευσης για πάνω από 6εκ ιδιοκτήτες. Για αυτό απαιτείται μια ολοκληρωμένη πολιτική με στόχο την είσπραξη λιγότερων εσόδων από φόρους «κατοχής» και περισσότερων παραγωγικών εσόδων από την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, των κατασκευών, ανακαινίσεων ή του αριθμού των μεταβιβάσεων και μισθώσεων ακινήτων. Τα νέο δημόσιο έσοδα πρέπει να έρθουν από ανάπτυξη και όχι από φόρους κατοχής περιουσίας ή τεκμήρια. Η προσαρμογή των τιμών ζώνης είναι μια ενέργεια που σήμερα αυξάνει 20 φόρους και τέλη και ημιτελής, για αυτό  κυβέρνηση πρέπει άμεσα να ανακοινώσει όλο το φάσμα αλλαγών και ειδικά την προσέγγιση της στο θέμα των πολλών συντελεστών υπολογισμού των κρίσιμων φόρων. Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητος ο περιορισμός του αριθμού και επιπέδου των φόρων και τελών από τους 40 που υπάρχουν σήμερα, σε μια απλοποίηση που σίγουρα θα στηρίξει μια νέα δυναμική ανάπτυξη, στην οποία η ακίνητη περιουσία θα παίξει σημαντικό ρόλο ως βασική αγορά επένδυσης και αποταμίευσης.

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

CEO, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ

Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023, Υποψ.Δήμαρχος

The post Νέες Τιμές ζώνης ακινήτων: ΕΝΦΙΑ, φόροι και τα ανοικτά ζητήματα appeared first on Fimotro.