Το μπαράζ πτωχεύσεων στο παγκόσμιο real estate και η περίπτωση της Ελλάδας

05:01 15/12/2023 - Πηγή: NewsIt

Έντονη ανησυχία έχει προκαλέσει σε διεθνές επίπεδο το μπαράζ πτωχεύσεων που αντιμετωπίζουν οι άλλοτε ισχυροί κολοσσοί του παγκόσμιου real estate.

Μετά την κατάρρευση της Evergrande, του κινεζικού κολοσσού ακινήτων αλλά και της αμερικανικής WeWork, σειρά είχε η αυστριακή εταιρεία διαχείρισης ακινήτων Signa Real Estate, η οποία αποτελεί το μεγαλύτερο θύμα μέχρι στιγμής από το κραχ

που υφίστανται τα ακίνητα στην Ευρώπη.

Την ώρα που στην Ελλάδα επικρατεί μια διαφορετική πραγματικότητα, καθώς φαίνεται ότι τα υψηλά επιτόκια και ο πληθωρισμός δεν έχουν επηρεάσει σε τόσο μεγάλο βαθμό την αγορά ακινήτων, η οποία βρίσκεται σε τελείως διαφορετική φάση από όλη την υπόλοιπη Ευρώπη. Ειδικότερα, τα εμπορικά ακίνητα, όπως τα γραφεία, τα logistics και τα καταστήματα έχουν ισχυρή ζήτηση, ενώ προσελκύουν ιδιαίτερα το ενδιαφέρον των διεθνών επενδυτών λόγω των χαμηλών τους τιμών και της υπεραξίας που προσφέρουν. Ένας παράγοντας ακόμη που η Ελλάδα βρίσκεται μακριά από το ευρωπαϊκό κράχ είναι ότι οι ελληνικές τράπεζες, σε αντίθεση με τις ευρωπαϊκές, έχουν λιγότερη έκθεση στον τομέα των ακινήτων.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο ωστόσο οι συναλλαγές στα εμπορικά ακίνητα έκαναν βουτιά στο 47% το πρώτο εξάμηνο του 2023 και οι μετοχές των μεγαλύτερων εισηγμένων εταιρειών του κλάδου διαπραγματεύονται σε τιμές χαμηλότερες κατά 30% από την καθαρή αξία τους. Σύμφωνα μάλιστα με όσα αναφέρει η πρόσφατη μελέτη της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ), η κρίση του κλάδου των εμπορικών ακινήτων στην Ευρωζώνη μπορεί να διαρκέσει χρόνια, απειλώντας τις τράπεζες και τους επενδυτές που τα έχουν χρηματοδοτήσει. Ήδη οι ισχυρότερες αγορές τη Ευρώπης όπως είναι η Γερμανία και η Σουηδία δοκιμάζονται σκληρά από τα υψηλά επιτόκια και την επιβράδυνση της οικονομίας τους.

Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Σουηδία, όπου οι τιμές των ακινήτων κινούνται πτωτικά καθώς η οικονομία της σκανδιναβικής χώρας βρίσκεται σε ύφεση και το κόστος δανεισμού συνεχίζει να αυξάνεται. Συγκεκριμένα, σε υψηλό 24 ετών ανήλθαν οι χρεοκοπίες στη Σουηδία με «μεγάλους ασθενείς» τις κατασκευαστικές. Όπως αναφέρει και το Bloomberg, ο αριθμός των σουηδικών εταιρειών που βάζουν λουκέτο έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο τουλάχιστον από το 1999, με αρκετούς μεγάλους κατασκευαστές να χρεοκοπούν.

Μεγάλη ωστόσο ανησυχία προκαλούν και τα προβλήματα που αντιμετωπίζει η SBB (SBB Stockholm), μία από τις μεγαλύτερες σουηδικές εταιρείες του τομέα ακινήτων, η οποία είχε επωμισθεί δανεισμό ύψους 7 δισεκατομμυρίων ευρώ, με αποτέλεσμα να σταματήσει τη διανομή μερισμάτων και να προχωρήσει σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων για να καθησυχάσει τους πιστωτές της.

Η κρίση χρέους μάλιστα του σουηδικού ομίλου ακινήτων SBB έχει αφήσει την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα εκτεθειμένη σε κίνδυνο ζημιών. Αυτό συμβαίνει καθώς μια ανάλυση του Reuters, δείχνει ότι η ΕΚΤ κατέχει δύο ομόλογα εκφρασμένα σε ευρώ που εκδόθηκαν από την SBB, τα οποία συγκέντρωσαν χρέη άνω των 9 δισ. δολαρίων για την αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των κοινωνικών κατοικιών, των κυβερνητικών γραφείων, των σχολείων και των νοσοκομείων. Βέβαια κάποιος θα μπορούσε να πει πως η Σουηδία είναι μία ειδική περίπτωση δεδομένης της μεγάλης βαρύτητας που έχει ο τομέας των ακινήτων στην οικονομία της χώρας.

Ο τομέας των ακινήτων επίσης και στη Γερμανία έχει δεχθεί μεγάλο πλήγμα, με μεγάλες εταιρείες του κλάδου να έχουν οδηγηθεί σε πτώχευση και πολλές συμφωνίες και κατασκευές κτιρίων να έχουν «παγώσει». Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ένωσης Γερμανικών Τραπεζών Pfandbrief (VDP), οι τιμές των εμπορικών ακινήτων μειώθηκαν και πάλι απότομα το τρίτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους. Συγκεκριμένα, σημειώθηκε πτώση κατά 10,3% σε σχέση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους και κατά 2,2% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Ένωσης, η απώλεια αξίας που έχει σημειωθεί στα εμπορικά ακίνητα από την κορύφωση των τιμών τους το δεύτερο τρίμηνο του 2022 ανέρχεται μέχρι σήμερα σε 12,3%.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτέλεσε και η κατάρρευση της Signa, μία από τις πιο προβεβλημένες εταιρίες εκμετάλλευσης πολυτελών ακινήτων, με περιουσιακά στοιχεία αξίας 27 δισ. δολαρίων, η οποία δεν κατάφερε να εξασφαλίσει την απαιτούμενη χρηματοδότηση για να καλύψει τα χρέη δισεκατομμυρίων. Συγκεκριμένα, η εταιρεία μέχρι σήμερα έχει στην κατοχή της πάρα πολλά ακίνητα μεγάλης αξίας, στην Ευρώπη και τις ΗΠΑ, πασίγνωστες επιχειρήσεις λιανικής πώλησης και πολύ γνωστά ξενοδοχεία. Στα διάσημα ακίνητα περιλαμβάνεται το περίφημο Chrysler building στην Νέα Υόρκη, στην ιδιοκτησία της βρίσκονται το κατάστημα Selfridges του Λονδίνου, η γερμανική αλυσίδα λιανικής πώλησης Galeria, η επίσης γερμανική KaDeWe Group και η ελβετική Globus και ιστορικά ξενοδοχεία της Βενετίας.

Στην απέναντι όχθη του Ατλαντικού, τα πράγματα για την αγορά ακινήτων δεν είναι καλύτερα. Ήδη, ο αμερικανικός γίγαντας WeWork, ο οποίος είχε εκμισθώσει χώρους γραφείων σε 777 τοποθεσίες σε 39 χώρες, κατέθεσε αίτηση πτώχευσης. Η εν λόγω κατάρρευση αποκαλύπτει τις βαθύτερες ρωγμές στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ και παρουσιάζει σημαντικές ομοιότητες με την πτώση της Signa.

Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά δημοσίευμα του Economist, πρώτον, και οι δύο βασίστηκαν σε ριψοκίνδυνα στοιχήματα, που κατέρρευσαν σε έναν κόσμο υψηλότερων επιτοκίων και πτώσης των αγορών ακινήτων. Καθώς έχτιζε την αυτοκρατορία του, ο κ. Benko συσσώρευσε απίστευτα χρέη προκειμένου να αγοράσει νέα περιουσιακά στοιχεία, διατηρώντας παράλληλα ελκυστικά μερίσματα. Αυτό το μοντέλο λειτούργησε μόνο όσο τα επιτόκια ήταν χαμηλά και η αξία των πρώτων ακινήτων συνέχιζε να αυξάνεται.

Στην περίπτωση της WeWork, το ρίσκο προερχόταν από ένα μοντέλο μακροχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, μερικές φορές για 20 χρόνια, δαπανώντας για εντυπωσιακές ανακαινίσεις και στη συνέχεια ενοικιάζοντας τους χώρους για περιόδους τόσο σύντομες όσο ένας μήνας. Όταν η αγορά γραφείων άλλαξε ρότα, η εταιρεία έμεινε να πληρώνει για μισθώσεις που κόστιζαν πολύ περισσότερο απ’ ό,τι θα μπορούσε να χρεώσει στους ενοικιαστές, δεδομένης της προσφοράς φθηνότερων εναλλακτικών λύσεων.

To άρθρο Το μπαράζ πτωχεύσεων στο παγκόσμιο real estate και η περίπτωση της Ελλάδας δημοσιεύτηκε στο NewsIT .