Οι τράπεζες, τα «κόκκινα» στεγαστικά και οι πλειστηριασμοί

08:09 29/11/2017 - Πηγή: Protagon

Για να λειτουργούν οι τράπεζες, για να στηρίζουν και να χρηματοδοτούν την οικονομία, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η εξυγίανση των χαρτοφυλακίων τους, δηλαδή η μείωση των κόκκινων δανείων. Στην προσπάθεια αυτή οι τράπεζες πρέπει να χρησιμοποιήσουν όλα τα διαθέσιμα εργαλεία. Το κούρεμα των δανείων είναι ένα από αυτά. Στη παρούσα συγκυρία μάλιστα είναι από τα προσφορότερα.

Γι’ αυτό άλλωστε, οι ελληνικές τράπεζες,

έστω και με μεγάλη καθυστέρηση, λανσάρουν τώρα προϊόντα που ενσωματώνουν «κούρεμα» οφειλής των δανειοληπτών. Ως «κούρεμα» εννοούμε την ουσιαστική αναδιάρθρωση ενός δανείου είτε με πραγματικό κούρεμα της ονομαστικής απαίτησης (τύπου PSI) είτε με επιμήκυνση διάρκειας και μείωση επιτοκίου του δανείου (τύπου OSI).

Ενα νέο τραπεζικό προϊόν, το «Split and Freeze» (εδώ και εδώ), σπάει σε δύο μέρη το δάνειο που δεν εξυπηρετείται ή εξυπηρετείται οριακά και ο δανειολήπτης αναλαμβάνει την υποχρέωση αποπληρωμής του ενός τμήματος ενώ το άλλο παραμένει «παγωμένο». Κι αν ο δανειολήπτης είναι συνεπής στην αποπληρωμή του ενός τμήματος, τότε σταδιακά το άλλο θα μειώνεται («κουρεύεται»).

Αλλο προϊόν είναι η εθελοντική παράδοση ακινήτου εδώ. Ο δανειολήπτης παραχωρεί στην τράπεζα το υποθηκευμένο ακίνητο και η τράπεζα διαγράφει από το ποσό της οφειλής το τμήμα που αντιστοιχεί στην εκτιμώμενη εμπορική αξία του ακινήτου. Μπορεί όμως, υπό προϋποθέσεις, να διαγράφει και το υπόλοιπο της οφειλής. Και αυτό είναι, επίσης, κούρεμα οφειλής.

Πολλοί συνεπείς δανειολήπτες και φορολογούμενοι δυσφορούν με την ουσιαστικά άδικη ιδέα να χαρίζονται χρέη σε κάποιους ασυνεπείς και τον ηθικό κίνδυνο που προκύπτει. Παρεμπιπτόντως, αυτή ακριβώς η δημόσια συζήτηση αναπτύχθηκε, σε άλλη κλίμακα, στην Ευρώπη σχετικά με το κούρεμα του ελληνικού χρέους (PSI & OSI). Οσο δίκιο, πάντως, και αν έχουν οι συνεπείς δανειολήπτες που δυσφορούν, η πραγματικότητα πρέπει να αντιμετωπισθεί με ρεαλισμό. Οι φορολογούμενοι και καλοπληρωτές έχουν καταβάλλει μέχρι σήμερα τεράστιο κόστος για να λειτουργούν οι τράπεζες: €45 δισ. ενίσχυσης κεφαλαίων στις ελληνικές τράπεζες, €15 δισ. έμμεσης κεφαλαιακής ενίσχυσης μέσω φοροελαφρύνσεων και, επιπλέον, απροσδιόριστο κόστος από την καταχρηστική και φουσκωμένη τιμολόγηση που εφαρμόζει ένα ολιγοπωλιακό πιστωτικό σύστημα στη χώρα (αρκεί να δει κανείς τις χρεώσεις στα εμβάσματα για να καταλάβει τι εννοώ).

Το κόστος αυτό έχει καταβληθεί και δεν επιστρέφεται στον πολίτη. Θα επιμεριστεί σε όφελος των δανειοληπτών, κέρδος για τα funds που θα αγοράσουν δάνεια στη δευτερογενή αγορά και μελλοντικά κέρδη των μετόχων των τραπεζών.

Κέρδη των μετόχων; Παράδοξο αλλά βάσιμο. Οι τράπεζες έχουν ήδη καταγράψει τεράστιες ζημιές λόγω των «κόκκινων» δανείων. Αν στο μέλλον καταφέρουν με την ενεργητική διαχείρισή των χαρτοφυλακίων τους να περιορίσουν τη ζημιά σε επίπεδο χαμηλότερο από το ήδη καταγεγραμμένο, τότε τα μελλοντικά τους κέρδη θα ενισχυθούν. Όσο περισσότερα αποσπάσουν οι τράπεζες από τους κόκκινους δανειολήπτες τα επόμενα χρόνια, τόσο καλύτερα θα πάνε οι μετοχές των τραπεζών προς όφελος των μετόχων τους. Ομως ο φορολογούμενος, αν και με δικά του χρήματα διασώθηκαν οι τράπεζες, έχει τώρα ελάχιστες μόνο μετοχές –φρόντισε για αυτό ο ΣΥΡΙΖΑ το 2015 (Πώς χάσαμε τις τράπεζες)– και δεν θα ωφεληθεί ιδιαίτερα από μια τέτοια εξέλιξη.

Ανεξάρτητα από τον επιμερισμό του λογαριασμού, ο πολίτης και η εθνική οικονομία έχουν συμφέρον και όφελος αν το πρόβλημα των «κόκκινων» δανείων λυθεί το ταχύτερο.

Σύμπραξη Δημόσιου & Ιδιωτικού τομέα… στην αδράνεια

Το μοντέλο «Split & Freeze» χρησιμοποιήθηκε ευρέως στην ιρλανδική κρίση από το 2012 (εδώ).

Και ήδη από το 2014 είχε προταθεί από τον Νίκο Δένδια της ΝΔ (εδώ). Γιατί οι ελληνικές τράπεζες χρειάστηκαν έξι χρόνια να το υιοθετήσουν;

Κατά τη γνώμη μου, ο τραπεζικός κλάδος και τα κόκκινα δάνεια παραμένουν οξύ και πιεστικό πρόβλημα, επειδή η χώρα μας καταδυναστεύεται από ένα καταστροφικό ΣΔΙΤ, τη Σύμπραξη Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα στην αδράνεια, την ατολμία και την αναβλητικότητα.

Κυβέρνηση και τράπεζες σκέφτηκαν πως το πρόβλημα θα λυνόταν με λιγότερο πολιτικό κόστος και λιγότερες ζημιές για τις τράπεζες σε περιβάλλον ανάπτυξης. Αληθές, όλα τα προβλήματα αμβλύνονται και επιλύονται ευκολότερα σε περιβάλλον ανάπτυξης. Και αποφάσισαν να την περιμένουμε με σταυρωμένα χέρια, παραβλέποντας ότι έτσι εμποδίζουμε την άφιξή της!

Ο ρόλος του Δημοσίου στη διόγκωση του προβλήματος των κόκκινων δανείων υπήρξε κρίσιμος και τοξικός, τόσο με το καταστροφικό 2015 όσο και με την de facto κατάργηση των πλειστηριασμών. Αλλά και οι τράπεζες επέδειξαν παροιμιώδη διαχειριστική ανεπάρκεια στην αντιμετώπιση του προβλήματος.

Συμπληρώσαμε εννέα χρόνια χωρίς τραπεζικό σύστημα. Μπορούμε κι άλλα τόσα. Γιατί να βιαστούμε; Οι κυβερνητικοί επαναπαύονται στα μέγαρά τους, οι τραπεζίτες στα πολυτελή γραφεία και οι αλληλέγγυοι στα ειρηνοδικεία. Εξάλλου εμείς όταν χρειαστήκαμε στεγαστικό δάνειο, το λάβαμε και αποκτήσαμε δικό μας σπίτι. Οταν χρειαστήκαμε επαγγελματικό, το λάβαμε και στήσαμε μια δουλειά. Και διακοποδάνειο αν θέλαμε, παίρναμε άνετα!

Αλλά οι 30ρηδες του 2018; Οι 30ρηδες του 2008; Καμιά δυνατότητα, καμιά ευκαιρία. Κι ούτε θα έχουν, όσο καθυστερούμε. Η ανοχή στην αδράνεια είναι και ζήτημα οπτικής, ζήτημα γενιάς.

Η επείγουσα μείωση των κόκκινων δανείων δεν προέκυψε από πρωτοβουλία ελληνικής κυβέρνησης ή τραπεζών. Ο ευρωπαϊκός επόπτης (SSM) έθεσε αυστηρό χρονοδιάγραμμα μείωσης των κόκκινων δανείων κατά €40 δισ. στο διάστημα 2017-2019.

Και ξεβόλεψε τους έλληνες αρμοδίους. Τις τράπεζες γιατί ήθελαν να καθαρίσουν τα χαρτοφυλάκιά τους, όταν ο κύκλος της οικονομίας γίνει πιο ευνοϊκός. Και την κυβέρνηση, διότι όλα τα εργαλεία που διαθέτουν οι τράπεζες για μείωση των κόκκινων δανείων περνούν μέσα από πλειστηριασμούς. Και οι πλειστηριασμοί δεν χαροποιούν καμία κυβέρνηση, πολλώ μάλλον αν έχει εκλεγεί για να μην παραδώσει «κανένα σπίτι στα χέρια τραπεζίτη».

Ολα τα απαραίτητα εργαλεία (εξωδικαστικός συμβιβασμός, ακαταδίωκτο στελεχών, ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί κ.λπ.) νομοθετήθηκαν το 2017, αφού ξεκίνησε η αντίστροφη μέτρηση της τριετίας 2017-2019; Γιατί δεν τα προωθούσε η πολιτεία νωρίτερα, γιατί δεν πίεζαν οι τράπεζες; Γιατί δεν προχωρά τίποτα σε αυτή τη χώρα, αν δεν τεθεί ως όρος σε κάποιο μνημόνιο; Γιατί, ακόμη και το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα έπρεπε να τεθεί ως μνημονιακό προαπαιτούμενο για να το υλοποιήσει μια «αριστερή» κυβέρνηση.

Τη στρατηγική της αδράνειας επέλεξαν και οι τράπεζες στο ζήτημα των ρυθμίσεων. Τα προηγούμενα χρόνια η στρατηγική τους περιορίστηκε α) σε ρυθμίσεις «ασπιρίνες» που μετέθεταν χρονικά το πρόβλημα και 1-2 χρόνια μετά ξανακοκκίνιζαν τα δάνεια και β) σε εξασφάλιση περισσότερων εμπράγματων διασφαλίσεων, πιέζοντας τους ασυνεπείς δανειολήπτες να υποθηκεύσουν επιπλέον ακίνητα (εδώ και Μελέτη της Blackrock σελ. 82,146,147).

Ολοι καταλαβαίνουμε γιατί η Πολιτεία επέλεξε να διασώσει τις τράπεζες με χρήματα των φορολογουμένων. (Γιατί πληρώνει ο φορολογούμενος για τις τράπεζες). Πληρώσαμε πολλά για να έχουμε τράπεζες που λειτουργούν. Ακόμη σήμερα, τέλη 2017, παραχωρούμε στις τράπεζες ευνοϊκές φορολογικές ρυθμίσεις εδώ για τον ίδιο σκοπό. Γι΄αυτό οι διοικήσεις των τραπεζών δε φέρουν ευθύνη μόνον έναντι των μετόχων τους αλλά και έναντι των φορολογούμενων.

Οι απολύτως αναγκαίοι πλειστηριασμοί

Αν δεν μεσολαβούσε το 2015, δεν θα συζητούσαμε σήμερα για κόκκινα δάνεια. Αν ο ενάρετος κύκλος της οικονομίας που ξεκίνησε το 2014 δεν διακοπτόταν βίαια, οι τράπεζες σήμερα θα διαχειρίζονταν ένα μικρότερο πρόβλημα σε καλύτερες συνθήκες ανοδικής οικονομίας.

Και δεν περιορίστηκε στο 2015 το έγκλημα. Συνεχίστηκε με το πάγωμα των πλειστηριασμών: 52.000 πλειστηριασμοί έγιναν το 2009 και μόλις 5.641 το 2016 (εδώ, Διάγραμμα Ι). Τα κόκκινα δάνεια δεκαπλασιάστηκαν αλλά οι πράξεις πλειστηριασμού υποδεκαπλασιάστηκαν!

Διάγραμμα Ι: Πλήθος και αξία (δις.€) πλειστηριασμών ακινήτων ανά έτος (2008-2017)

Απουσία πλειστηριασμών, όλα τα εργαλεία για τη μείωση των κόκκινων δανείων αχρηστεύονται.

Ενα τέτοιο εργαλείο είναι η πώληση των κόκκινων δανείων σε funds. Η αποτελεσματικότητά του εξαρτάται από τη τιμή πώλησης των δανείων, η οποία μειώνεται στο ελάχιστο, όσο δεν υπάρχει κανένα μέσο πίεσης προς τον δανειολήπτη για τη διεκδίκηση μέρους, έστω, της οφειλής.

Αν, όμως, ο δανειστής δεν έχει δυνατότητα να διεκδικήσει τα οφειλόμενα, δεν μπορεί να υπάρξει πίστωση ούτε πιστωτικό σύστημα. Εκεί βρισκόμαστε σήμερα. Και η κοινωνία μας πρέπει να απαντήσει σε δυο απλές ερωτήσεις. Θέλουμε τράπεζες εν λειτουργία ή μάς αρκούν τραπεζικά ΚΕΠ που διεκπεραιώνουν υποθέσεις πολιτών; Μέχρι πότε θα απαντά για λογαριασμό μας η τρόικα και θα καθοδηγούμαστε από μνημόνια;

Η σημασία της τιμής πώλησης των κόκκινων δανείων

Οσο χαμηλότερες οι τιμές πώλησης των δανείων σε funds, τόσο το χειρότερο για την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών.

Τα καταναλωτικά δάνεια πωλούνται σε σχεδόν μηδενικές τιμές- δεν έχουν εμπράγματες εξασφαλίσεις. Για λόγους τεχνικούς, αυτό δεν συνιστά πρόβλημα για τις τράπεζες. Με τα ενυπόθηκα δάνεια, όμως, είναι διαφορετικά. Εκεί οι τιμές έχουν σημασία και άμεσο αντίκτυπο στην κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών.

Ας υποθέσουμε ότι η μέγιστη τιμή πώλησης ενός ενυπόθηκου δανείου στη δευτερογενή αγορά είναι ίση με την εμπορική αξία του υποθηκευμένου ακινήτου. Θεωρητικά, αν πλειστηριαζόταν το ακίνητο αυτήν την τιμή θα εισέπραττε η τράπεζα. Στην πράξη όμως, από αυτό το ποσόν ο υποψήφιος αγοραστής (fund) αφαιρεί τα έξοδά του (λειτουργικά, χρηματοοικονομικά, δικαστικά), το ποσόν του ασφαλίστρου για τον κίνδυνο που αναλαμβάνει (το ρίσκο της χώρας, της καθυστέρησης, της μείωσης της αξίας του ακινήτου) και το εύλογο κέρδος του. Ό,τι μένει, είναι η τιμή προσφοράς για την αγορά του δανείου, το ποσόν που εισπράττει η τράπεζα.

Αρα, όσο μεγαλύτερο το ρίσκο της χώρας, τόσο χαμηλότερη η τιμή του δανείου, τόσο μεγαλύτερη η ζημιά της τράπεζας. Κι όταν δε λειτουργεί το εργαλείο του πλειστηριασμού, το ρίσκο της χώρας αυτομάτως εκτοξεύεται και η τιμή πώλησης των ενυπόθηκων δανείων βυθίζεται.

Το ρίσκο της χώρας

Ωστόσο, ακόμη και αν ξεκινούσαν αύριο οι πλειστηριασμοί, για τους αγοραστές δανείων στη δευτερογενή το ρίσκο της χώρας θα παρέμενε πολύ μεγάλο, επειδή:

Α) η βραδύτητα του ελληνικού δικαστικού συστήματος είναι διάσημη και ο αγοραστής γνωρίζει τον κίνδυνο μεγάλων καθυστερήσεων.

Β) η κυβέρνησή μας αποτελεί πηγή αβεβαιότητας. Έχει αποδειχθεί αφερέγγυα και πρόχειρη, εχθρική στις επενδύσεις και, κυρίως, αναξιόπιστη, αφού δεν διστάζει να αλλάξει τους κανόνες του παιχνιδιού ανά πάσα στιγμή. Οπως αποδεικνύουν οι Σκουριές, ένας επενδυτής μπορεί να καταστραφεί (εδώ), αν μια κυβέρνηση απλώς «καθυστερεί».

Κι επειδή τρία χρόνια τώρα οι πλειστηριασμοί έχουν παγώσει, 6 ή 10 μήνες δεν αρκούν για να πείσουμε ότι έχουμε κράτος που λειτουργεί. Τώρα πλέον, με ή χωρίς πλειστηριασμούς, οι τιμές των ενυπόθηκων δανείων στη δευτερογενή αγορά θα παραμένουν χαμηλές ενσωματώνοντας το μεγάλο ρίσκο της χώρας. Οχι του Grexit αλλά της γραφειοκρατίας, της δυσλειτουργικής δικαιοσύνης και των κάθε λογής «αλληλέγγυων» που μειώνουν το προσφερόμενο τίμημα σε κάθε κινητή & ακίνητη αξία που πωλείται σε αυτή τη χώρα.

Το κούρεμα του ιδιωτικού χρέους είναι η βέλτιστη λύση

Για τις τράπεζες, η πώληση σε funds είναι ένας γρήγορος τρόπος μείωσης των κόκκινων δανείων και άντλησης ρευστότητας. Σε μια κανονική χώρα. Στη δική μας, η πώληση των ενυπόθηκων δανείων σε funds σχεδόν δεν είναι επιλογή, εξαιτίας των εξευτελιστικών τιμών που συνεπάγεται το υψηλό ρίσκο της χώρας.

Κι έτσι, καθώς οι επιλογές περιορίζονται και ο χρόνος πιέζει – πέρασε ήδη ο πρώτος χρόνος της τριετούς προθεσμίας του SSM- οι τράπεζες συνειδητοποίησαν ότι η συνεργασία δανειστή -δανειολήπτη είναι η βέλτιστη επιλογή, ότι ο συμβιβασμός με αμοιβαίες υποχωρήσεις είναι ο πιο παραγωγικός τρόπος μείωσης των κόκκινων δανείων λιανικής. Συνεργασία που επιτυγχάνεται με τη συνδυαστική χρήση «καρότου» (ουσιαστική ρύθμιση – κούρεμα) και «μαστίγιου» (απειλή πλειστηριασμού). Για το «μαστίγιο» οφείλει να μεριμνήσει η Πολιτεία διασφαλίζοντας την απρόσκοπτη λειτουργία των πλειστηριασμών και εξορθολογίζοντας τους κανόνες προστασίας του νόμου Κατσέλη. Το «καρότο» είναι στο γήπεδο των τραπεζών.

Στην επόμενη φάση, και επειδή ο χρόνος πιέζει πολύ, οι δραστικές ρυθμίσεις δανείων θα έχουν ευρεία εφαρμογή. Και είναι εύλογο και θεμιτό για την τράπεζα, πριν πουλήσει σε fund ένα ενυπόθηκο δάνειο 100 χιλ.€ έναντι πινακίου φακής (π.χ. 20 χιλ.€), να απευθυνθεί στον δανειολήπτη προσφέροντάς του μια γενναία ρύθμιση από την οποία αμφότερα μέρη θα βγουν κερδισμένα. Υπάρχουν πολλοί κόκκινοι δανειολήπτες, που αν τους προσφερθεί η κατάλληλη ρύθμιση με το σωστό τρόπο, θα σπεύσουν να ανταποκριθούν θετικά.

Διαφάνεια

Ζούμε σε μια κοινωνία χαμηλής, πολύ χαμηλής εμπιστοσύνης. Οι τράπεζες κάνουν ένα βήμα θετικό με αυτά τα προϊόντα. Για να μη μείνει μετέωρο το βήμα, θα πρέπει να τολμήσουν να προσφέρουν αυτά τα προϊόντα λιανικής με διαφάνεια, ανοικτούς, κοινούς για όλους και γνωστούς εκ των προτέρων κανόνες. Αν περιοριστούν σε διμερείς, αδιαφανείς διαπραγματεύσεις με τους δανειολήπτες, τα προϊόντα θα έχουν μικρότερη αποδοχή. Γιατί πάντα ο δύσπιστος προσδοκά να πάρει αύριο ένα καλύτερο πακέτο/ρύθμιση απ΄ αυτό που πήρε σήμερα ο γείτονάς του.

Ιδανικά, θα πρέπει να τυποποιηθούν τα νέα προϊόντα με τρόπο που κάθε δανειολήπτης λιανικής να μπορεί μόνος του να υπολογίζει τη ρύθμιση που αντιστοιχεί στην περίπτωσή του χρησιμοποιώντας δημόσια δεδομένα, χωρίς καν επαφή με την τράπεζά του.

Είχα εκφράσει πριν από έναν χρόνο τη βεβαιότητα (εδώ) πως, επειδή τους συμφέρει όλους, αργά ή γρήγορα θα καταλήξουμε σε λύσεις «κουρέματος». Από τότε που έθεσε το χρονοδιάγραμμα ο SSM η κατάληξη ήταν φανερή. Εξίσου φανερό είναι ότι με τόλμη & διαφάνεια η διαχείριση των κόκκινων δανείων θα είναι και πιο γρήγορη και πιο αποτελεσματική.

The post Οι τράπεζες, τα «κόκκινα» στεγαστικά και οι πλειστηριασμοί appeared first on Protagon.gr.