Οταν αποθήκες γίνονται διαμερίσματα και πάρκινγκ

07:12 4/2/2025 - Πηγή: Τα Νεα

Σε μικρά – κυρίως – διαμερίσματα έχουν μετατραπεί, τα τελευταία τουλάχιστον 50 χρόνια, δεκάδες χιλιάδες υπόγεια σε πολυκατοικίες, που στην πολεοδομία εμφανίζονται ως αποθήκες, βοηθητικοί χώροι ή γκαράζ.

Αυτοί οι χώροι στα υπόγεια ή και τα δωμάτια κεντρικών πολυκατοικιών των μεγάλων πόλεων είχαν εξαρχής κατασκευαστεί και χρησιμοποιηθεί ως κατοικίες. Πλέον, προκειμένου να βγουν από την πολεοδομική καραντίνα και να μπορέσουν οι ιδιοκτήτες τους είτε να τα μεταβιβάσουν είτε να τα αξιοποιήσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2025.

«Πολλά

από αυτά αγοράστηκαν σε κακή κατάσταση εγκατάλειψης κατά την εποχή της κρίσης και έπειτα από εκτεταμένη ανακαίνισή τους διατέθηκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση. Πρόκειται κυρίως για μικρά στούντιο που διαμορφώθηκαν για ολιγοήμερη και ολιγόωρη στην ουσία παραμονή τουριστών, γι’ αυτό και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να στεγάσουν μακροχρόνια οικογένειες με παιδιά», επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρος Στράτος Παραδιάς.

Οπως λέει, «η έως τώρα διάθεσή τους στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω της απόκτησης Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) δεν είχε πολεοδομικά προαπαιτούμενα. Τώρα όμως, προκειμένου οι ιδιοκτήτες τους να μπορούν να συνεχίσουν να τα διαθέτουν νόμιμα στη βραχυχρόνια μίσθωση, πρέπει μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2025 να έχουν συμμορφωθεί με τις νέες προδιαγραφές».

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν τέτοιου είδους διαμερίσματα και θέλουν να τα αξιοποιήσουν, με βάση τις νέες πολεοδομικές προδιαγραφές που απορρέουν από τον σχετικό νόμο (Ν. 5170/2025), προκειμένου να μη βρεθούν προ εκπλήξεων.

Από πότε θα ισχύσουν οι νέες προδιαγραφές;

Οι νέες προβλέψεις για τις προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια θα ισχύσουν από την 1-10-2025.

Ποιες είναι οι νέες προδιαγραφές για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης;

α) Να είναι χώροι κύριας χρήσης, σύμφωνα με τον Οικοδομικό Κανονισμό, και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.

β) Να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν.

γ) Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής.

δ) Να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Ποιοι χώροι θεωρούνται πολεοδομικά ως κύριας χρήσης;

Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης για τα κτίρια, που κατασκευάστηκαν από το 2012 και μετά, πρέπει να έχουν ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μέτρων.

Εκτός από την κατοικία, ποιοι άλλοι χώροι χαρακτηρίζονται ως κύριας χρήσης;

Εκτός από τα διαμερίσματα και τις κατοικίες, χώροι κύριας χρήσης είναι τα γραφεία, τα καταστήματα, οι ξενώνες και τα ξενοδοχεία, οι χώροι εκπαίδευσης (π.χ. φροντιστήρια ΚΔΑΠ, γυμναστήρια, αίθουσες κοινού), κέντρα διασκέδασης και γενικά οι χώροι συνάθροισης κοινού.

Ποιους χώρους καλύπτει η νέα διάταξη;

Η νέα διάταξη καλύπτει:

α) Οσους χώρους στην οικοδομική άδεια έχουν εξαρχής χαρακτηριστεί ως χώροι κύριας χρήσης και έχουν συνυπολογιστεί στον συντελεστή δόμησης της κάθε οικοδομής.

β) Οσους χώρους η χρήση των οποίων έχει εκ των υστέρων νομιμοποιηθεί ως κύρια χρήση κατοικίας και η αλλαγή χρήσης των χώρων αυτών έχει συντελεστεί μέχρι τις 28-7-2011.

Ποια ακίνητα δεν θα μπορούν να νοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση;

Δεν θα μπορούν να νοικιάζονται:

α) Οσα υφιστάμενα καταλύματα αποκτήθηκαν μετά τις 28-7-2011 με τον χαρακτηρισμό τους στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ως χώροι αποθήκης, χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κ.λπ.

β) Ολα τα υφιστάμενα καταλύματα που βρίσκονται σε πρώην επαγγελματικά κτίρια γραφείων και καταστημάτων, μετατράπηκαν σε διαμερίσματα και με την ανακαίνιση μετέτρεψαν τα πατάρια τους από βοηθητικούς χώρους που δεν μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης σε χώρους κύριας χρήσης, π.χ. κρεβατοκάμαρες.

Τι πρέπει να κάνουν όσοι ιδιοκτήτες αγόρασαν ακίνητο μετά τις 28-7-2011 και στο συμβόλαιο αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος, π.χ. αποθήκη, ενώ στην πραγματικότητα ήταν κατοικία;

Με τη νέα διάταξη επιτρέπεται να γίνει διόρθωση του συμβολαίου εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης σε κατοικία πραγματοποιήθηκε πριν από τις 27-7-2011, καθώς επίσης το συμβόλαιο να έχει συνταχθεί μέχρι την 1-5-2024.

Τι γίνεται στην περίπτωση που το κατάλυμα είναι χώρος κύριας χρήσης, αλλά το ύψος που θέτει ο νόμος δεν είναι 2,50 μέτρα;

Αν στην οικοδομική του άδεια το κτίριο αναφέρεται ως χώρος κύριας χρήσης ή είναι κτίσμα προ του 1955 και έχει ύψος 2,40 μ., σύμφωνα με παλιότερους Κανονισμούς, δεν έχει πρόβλημα. Επομένως, όσα κτίρια χτίστηκαν πριν από την εφαρμογή του ΝΟΚ και έχουν ελάχιστο ύψος 2,40 μ. είναι νόμιμα χώροι κύριας χρήσης.

Γίνεται ένας ιδιοκτήτης να μετατρέψει ένα κατάστημα σε Airbnb και, αν ναι, μπορεί να κάνει το πατάρι κρεβατοκάμαρα;

Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης κατά το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης. Σε ό,τι αφορά το πατάρι, μπορεί να έχει μόνο τη χρήση που επιτρεπόταν από την αρχική κατασκευή του. Αν ήταν παράρτημα του καταστήματος, όπως συνέβαινε κατά κόρον στις πολυκατοικίες του ’70 και του ’80, όταν δεν μετρούσε στον συντελεστή δόμησης και ήταν βοηθητικός χώρος του καταστήματος, δεν επιτρέπεται η αλλαγή σε χώρο κύριας χρήσης.

Μπορεί μια αποθήκη σε υπόγειο πολυκατοικίας να μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης;

Αυτό συμβαίνει σε πολλές περιπτώσεις, γιατί το υπόγειο ή ημιυπόγειο – όπως αναφερόταν σε παλιό Οικοδομικό Κανονισμό – έχει βοηθητική χρήση, αποτελεί χώρο αποθήκευσης, στάθμευσης αυτοκινήτου, λεβητοστασίου κ.λπ. και δεν προσμετράται στη δόμηση της οικοδομής. Ετσι, πολλοί εργολάβοι / ιδιοκτήτες έβγαζαν την οικοδομική άδεια σύμφωνα με τα απαιτούμενα στοιχεία δόμησης της πολεοδομικής νομοθεσίας και στη συνέχεια μετέτρεπαν τις υπόγειες αποθήκες σε διαμερίσματα, τα οποία μεταβίβαζαν με συμβολαιογραφικά έγγραφα ως διαμερίσματα με τα σχέδια μηχανικού. Για τον λόγο αυτό, σήμερα βρίσκονται στα υπόγεια των πολυκατοικιών χιλιάδες διαμερίσματα διαμορφωμένα εδώ και πολλές δεκαετίες, τα οποία στην πολεοδομία εμφανίζονται ως αποθήκες και γκαράζ και τώρα πλέον θα πρέπει με πρόστιμο να τα τακτοποιήσουν οι σημερινοί ιδιοκτήτες κάνοντας την αλλαγή χρήσης.

Ποιες αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης υπάγονται στις διατάξεις του σχετικού νόμου (Ν. 4495/2017);

Υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές των οποίων ο φέρων οργανισμός έχει κατασκευαστεί πριν από τις 28-7-2011 και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν συντελεστεί πριν από την προαναφερόμενη ημερομηνία.

Πώς μπορεί ένας ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι έχει μετατρέψει εδώ και πολλά χρόνια την αποθήκη σε κατοικία και πώς μπορεί να την τακτοποιήσει;

Ο χρόνος εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με οικοδομική άδεια που δεν μπορεί να φανεί σε αεροφωτογραφία αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας Αρχής (π.χ. Ε9, συμβόλαια, μισθώσεις κ.λπ.). Αν δεν υπάρχει κάτι από τα προηγούμενα, η παλαιότητα μπορεί να τεκμαίρεται (π.χ. μονολιθική και άρρηκτη σύνδεση με τον φέροντα οργανισμό της οικοδομής). Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με οικοδομική άδεια, μπορεί να λαμβάνεται υπόψη και ο χρόνος θεώρησης της οικοδομικής άδειας για ηλεκτροδότηση του ακινήτου.

Τι πρέπει να κάνει ένας ιδιοκτήτης προκειμένου να φανεί ως χώρος κύριας χρήσης ένα υπόγειο διαμέρισμα που στο συμβόλαιο αναφέρεται ως αποθήκη, επειδή έτσι αναφέρεται στα σχέδια της οικοδομής και στη σύσταση;

Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να γίνει διόρθωση του συμβολαίου εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης έγινε πριν από τις 27-7-2011 και επιπλέον το συμβόλαιο να έχει συνταχθεί μέχρι την 1-5-2024.