Πολυκατοικίες: Προστασία από αυθαιρεσίες και «κακούς» γείτονες

06:47 31/1/2025 - Πηγή: Τα Νεα

Η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστων χώρων από ιδιοκτήτες στις πολυκατοικίες, το κλείσιμο των μπαλκονιών με σκοπό την επέκταση των διαμερισμάτων τους, το κλείσιμο ανοιχτών χώρων στάθμευσης στην πιλοτή, η κατασκευή αποθηκών στον ακάλυπτο καθώς και η μετατροπή αποθηκών κατά κύριο λόγο στις ταράτσες σε γκαρσονιέρες, είναι μερικοί μόνο από τους παράγοντες που ανά πάσα στιγμή μπορούν να πυροδοτήσουν την ένταση μεταξύ των ενοίκων.

Οπως επισημαίνει η δικηγόρος Βασιλική Παραδιά, στέλεχος της ΠΟΜΙΔΑ, «η πολεοδομική

τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης μιας ιδιοκτησίας δεν θίγει το αστικής φύσης δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας να αξιώσουν από τον συνιδιοκτήτη να αποκαταστήσει την αρχική μορφή και χρήση της ιδιοκτησίας του, σύμφωνα με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον Κανονισμό της πολυκατοικίας».

«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 15 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ώστε να αποφεύγονται οι συγκρούσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών στις πολυκατοικίες.

1) Τι ισχύει για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία;

Σύμφωνα με τον σχετικό νόμο (ν.4495/2017), συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την τακτοποίησή τους, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων.

2) Τι ισχύει για παράβολα και πρόστιμα;

Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων.

3) Τι προβλέπεται για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες;

Οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους.

4) Πότε δεν απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών;

Στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκτασή της καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντια) και την κατάληψη κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα νόμο, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, άνωθεν του ισογείου.

5) Τι άλλο απαιτείται;

Απαιτείται και: Ι) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλαμβάνοντας κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης – κατασκευής της όλης οικοδομής. ΙΙ) Βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

6) Ποια τα επόμενα βήματα;

Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις που προβλέπονται ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν.

7) Τι ισχύει για συνιδιοκτήτες;

Η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

8) Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε χώρους αποκλειστικής χρήσης;

Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.

9) Πότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να τροποποιεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία;

Οταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει τον χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας.

10) Και οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες;

Και στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

11) Τι ισχύει όταν η οριζόντια ιδιοκτησία καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας;

Για την τακτοποίηση αυθαιρέτων οριζόντιας ιδιοκτησίας που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του 50 τοις εκατό των συνιδιοκτητών.

12) Τι ισχύει για την αλλαγή της οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

13) Τι γίνεται όταν ένα διαμέρισμα «μπαίνει» στο όμορο;

Στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας του ίδιου ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η τακτοποίηση, αν η αυθαιρεσία υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής.

14) Τι μπορούν να κάνουν οι ιδιοκτήτες;

Οι ιδιοκτήτες των οριζόντιων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν αμοιβαίως τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινόχρηστων δαπανών των αμοιβαίως θιγόμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

15) Τι ισχύει για τη διόρθωση οριζόντιων ιδιοκτησιών;

Το σκηνικό πλέον διαμορφώνεται ως εξής: Ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα πολυκατοικίας) μπορεί να διορθώσει μονομερώς – με συμβολαιογραφική πράξη – την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας του καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών (π.χ. αποθήκη, θέση στάθμευσης), εφόσον:

Α) η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας

Β) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινόχρηστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζόντιων ιδιοκτησιών του κτιρίου

Γ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και

Δ) οι τροποποιήσεις υφίστανται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως σε περιπτώσεις οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως 2% από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται πλέον η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων επί αυτών.