Alpha Bank: Αναποτελεσματική η φορολογία των ακινήτων

14:53 16/11/2018 - Πηγή: New Money

Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το τρέχον έτος, αντανακλάται τόσο στην αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων όσο και στην άνοδο της οικοδομικής δραστηριότητος, επισημαίνει η Aplpha Bank στο εβδομαδιαίο της δελτίο, ωστόσο κρούει το «καμπανάκι» για την ανασταλτική επίδραση της φορολογίας στην αγορά.

Ειδικότερα, όπως αναφέρεται στο δελτίο, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν – για πρώτη φορά μετά από μία δεκαετία - 1,3% σε ετήσια βάση, στο εννεάμηνο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2018. Παράλληλα, ο κινητός μέσος

της ετήσιας μεταβολής του όγκου της οικοδομικής δραστηριότητος παρουσιάζει ανοδική τάση, όπως απεικονίζεται στο Γράφημα 1, η οποία ξεκίνησε από το πρώτο τρίμηνο του 2017 και επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του 2018.

Επιπλέον, παρά το γεγονός ότι οι επιχειρηματικές προσδοκίες στον κλάδο των Κατασκευών παραμένουν σε πολύ χαμηλό επίπεδο σε σχέση με τα ιστορικά επίπεδα πριν την κρίση, ο σχετικός δείκτης παρουσιάζει ελαφρά βελτίωση από το δεύτερο τρίμηνο του 2017.

Ζήτηση Ακινήτων από το εξωτερικό: H επίδραση των δομικών αλλαγών στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων.

Πέραν της ανακάμψεως των συνθηκών στην αγορά κατοικίας που συνδέονται με τον οικονομικό κύκλο, υπάρχουν ορισμένοι πρόσθετοι παράγοντες:

(ι) η επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy) η οποία ενίσχυσε την διαδικασία βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω ορισμένων δημοφιλών ψηφιακών πλατφορμών,

(ιι) η υιοθέτηση του προγράμματος «Golden Visa Greece», δηλαδή η χορήγηση άδειας διαμονής στην Ελλάδα σε πολίτες τρίτων χωρών, που αποκτούν ακίνητο στη χώρα αξίας €250 χιλ. και άνω.

Ειδικότερα, σε σημαντικά ανοδική τάση βρίσκεται η ζήτηση ακινήτων από το εξωτερικό. Η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό καταγράφει έντονα αυξητικούς ρυθμούς από το 2016. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου του 2018 η εισροή κεφαλαίων αυξήθηκε κατά 170,8% σε ετήσια βάση.

Φορολογία Ακινήτων: Τροχοπέδη για την Αναθέρμανση της Αγοράς Ακινήτων

Σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας για την αναθέρμανση της αγοράς κατοικίας παραμένει η υψηλή φορολογία ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση του ΙΟΒΕ («Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον των κατασκευών στην Ελλάδα», 2018), οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία αντιστοιχούν σε υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα σε σχέση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ. Ο αναποτελεσματικός σχεδιασμός της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα είναι απόρροια διαφόρων παραγόντων, όπως ο υψηλός φορολογικός συντελεστής, η επιβολή πρόσθετων φόρων (εισοδήματος από ενοίκια, ΦΠΑ) στην ίδια περιορισμένη φορολογική βάση, η αναποτελεσματικότητα του συστήματος αποτίμησης της αξίας ακινήτων (διάσταση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών), η επιβολή του φόρου από την κυβέρνηση αντί της τοπικής αυτοδιοίκησης (γεγονός που αναιρεί τον ανταποδοτικό χαρακτήρα του φόρου), η καθολική πληρωμή φόρου και η έλλειψη ενός σταθερού πλαισίου.

Τιμές Οικιστικών Ακινήτων και Ιδιωτική Κατασκευαστική Δραστηριότητα

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων συνεχίσθηκε και το τρίτο τρίμηνο του 2018, καθώς ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στις 60,3 μονάδες από 58,9 μονάδες το τρίτο τρίμηνο του 2017, σημειώνοντας αύξηση, σε ετήσια βάση κατά 2,5% (Γράφημα 5). Σημειώνεται ότι η αντίστοιχη ετήσια μεταβολή το τρίτο τρίμηνο του 2017 ήταν -0,7%.

Σε σχέση με την παλαιότητα των διαμερισμάτων, σημειώνεται ότι η αύξηση των τιμών ήταν μεγαλύτερη στα νέα διαμερίσματα (μέχρι 5 έτη) κατά 2,9% σε ετήσια βάση, το τρίτο τρίμηνο του 2018, έναντι αυξήσεως κατά 2,2% στα παλαιά (άνω των 5 ετών). Σημειώνεται ότι και στις δύο αυτές κατηγορίες παρατηρείται αύξηση των τιμών τους, τόσο σε τριμηνιαία, όσο και σε ετήσια βάση και στα τρία τρίμηνα του 2018.

Αναφορικά με την εξέλιξη των τιμών των κατοικιών ανά γεωγραφική περιοχή, παρατηρείται ότι:
Στην Αθήνα ο ρυθμός αυξήσεως των τιμών των διαμερισμάτων, το τρίτο τρίμηνο του 2018, ήταν ο υψηλότερος σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές και διαμορφώθηκε στο 3,7%, έναντι μειώσεως 0,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2017. Στη Θεσσαλονίκη κατεγράφη μικρότερη αύξηση 1,9%, έναντι μειώσεως 1,3% το τρίτο τρίμηνο του 2017, ενώ αύξηση παρατηρήθηκε στις τιμές των κατοικιών στις άλλες μεγάλες πόλεις (1,2%), όπως και στις λοιπές περιοχές (1,6%).

Τέλος, επισημαίνει η Aplpha Bank, αναφορικά με την κατασκευαστική δραστηριότητα στον κλάδο των ακινήτων, το διάστημα Ιανουαρίου – Αυγούστου του 2018, η ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα σε όρους όγκου (χιλ. m3) αυξήθηκε κατά 13,9% σε ετήσια βάση (Γράφημα 6), σε επιφάνεια κατά 16,2%, ενώ ο αριθμός των οικοδομικών αδειών αυξήθηκε κατά 8,9%.