Μεσίτες: «Άτακτη» η μείωση των αντικειμενικών - Παραμένει η ψαλίδα με τις εμπορικές

09:32 8/2/2016 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

Η μείωση των αντικειμενικών αξιών είναι «άτακτη», έγινε τελικά για …ψυχολογικούς λόγους και στις περισσότερες περιπτώσεις η «ψαλίδα» μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών παραμένει, με τους ιδιοκτήτες τελικά να πληρώνουν τα ίδια αφού εντάσσονται στην ίδια κλίμακα.

Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει η έρευνα που εκπόνησε για την «ψαλίδα» μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών το δίκτυο κτηματομεσιτικών υπηρεσιών της E- REAL Estates.

«Σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και μετά τη μείωση των αντικειμενικών αξιών , πολλοί ιδιοκτήτες θα πληρώνουν τα ίδια, διότι παραμένουν στα ίδια κλιμάκια υπολογισμού του φόρου.

Σε περιοχές με αντικειμενικές αξίες από 1.001 ευρώ - 1.500 ευρώ / τμ. υπολογίζεται βασικός συντελεστής ΕΝΦΙΑ 3,70 ευρώ ανά τμ. Ενας ιδιοκτήτης, με βάση την παλαιά τιμή αντικειμενικών αξιών στα 1.200 ευρώ / τμ, η οποία έχει μειωθεί στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. σήμερα (μείωση 16,67%) θα πληρώσει ακριβώς τον ίδιο ΕΝΦΙΑ. Το ίδιο ισχύει και για τον ιδιοκτήτη που είχε, με βάση τις παλαιές αντικειμενικές αξίες τιμή 1.500 ευρώ / τμ και πλέον 1.250 ευρώ / τμ , ο οποίος εμπίπτει κανονικά στη κλίμακα των 1.001 ευρώ – 1.500 ευρώ / τμ.

Η χώρα μας διαθέτει στο υπουργείο οικονομικών το μητρώο εκτιμητών, ενώ η Τράπεζα της Ελλάδος συλλέγει από το 2009, ανά τρίμηνο, στοιχεία για τις τιμές των ακινήτων πανελλαδικά μέσα από επαγγελματίες της κτηματαγοράς. Παράλληλα, πολλά στελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων διαθέτουν μεγάλη εμπειρία και γνώση πάνω στην επιστήμη της εκτίμησης. Όλοι οι παραπάνω επαγγελματίες και θεσμικοί φορείς μπορούν να χαρτογραφήσουν τις πραγματικές αξίες της ελληνικής ιδιοκτησίας, αφού δεν είναι δυνατόν με μια απόφαση ή με έναν αλγόριθμο συντελεστών να εκτιμηθεί η περιουσία της χώρας μας».

Το παράδειγμα της Αγγλίας

Η Ε- REAL Estates επικαλείται το παράδειγμα της πλέον ανεπτυγμένης αγοράς στην Ευρώπη για τον καθορισμό των πραγματικών αξιών, αυτό της Μεγάλης Βρετανίας. Όπως επισημαίνει, σε μία αγορά όπου υπάρχει ο πραγματικός όρος real estate και πραγματικές αξίες στα ακίνητα, ο δήμος μαζί με τους κατά τόπους κτηματομεσίτες και αρμόδιους φορείς μελετούν και καθορίζουν τις πραγματικές αξίες της ακίνητης περιουσίας: «Πρώτα απ όλα, για τη μεταβίβαση ακινήτου , υποχρεωτικά και βάσει νομοθετικού πλαισίου, υπάρχει παράσταση κτηματομεσίτη, ο οποίος είναι πιστοποιημένος, με συγκεκριμένες προδιαγραφές από το βρετανικό δημόσιο. Κάθε χρόνο, ο δήμος αποστέλλει στον ιδιοκτήτη δελτίο με την αξία της περιουσίας και το φόρο που πρέπει να καταβάλλει. Εάν ο ιδιοκτήτης διαφωνεί, μπορεί να επισκεφτεί την αρμόδια υπηρεσία και να εκφράσει τους ισχυρισμούς του- π.χ. αν ο δήμος έχει αυξήσει την αξία ενός ακινήτου με την αιτιολογία ότι έχει σχεδιαστεί εντός διετίας να κατασκευαστεί πλατεία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβάλλει τα δικά του επιχειρήματα, ισχυριζόμενος για παράδειγμα ότι στο συγκεκριμένο τετράγωνο υπάρχει πολύ μεγάλη εγκληματικότητα κ.τ.λ..».

Η «ψαλίδα» παραμένει

«Στη χώρα μας επειδή δεν υπάρχει αντικειμενική αξία εξ ορισμού , σήμερα όσο ποτέ αποτελεί επιτακτική ανάγκη ο καθορισμός και η χαρτογράφηση των πραγματικών αξιών της ελληνικής ιδιοκτησίας και όχι μια άτακτη μείωση των αντικειμενικών αξιών, η οποία διατηρεί μάλιστα την «ψαλίδα» με τις τρέχουσες εμπορικές», αναφέρεται στην έρευνα.
Προ κρίσης, οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200% ενώ μετά την ραγδαία πτώση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές χαμηλότερες 50%-60% σε σχέση με τις τιμές που υπολογίζει η εφορία. Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών (κυρίως σε παλαιά ακίνητα) να κοστίζει πολύ λιγότερο σε σχέση με την αξία με την οποία η πολιτεία υπολογίζει τους φόρους ακόμη και μετά τη μείωση που πραγματοποιήθηκε.

Σε πολλές περιπτώσεις οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν κατά πολύ υψηλότερες σε σχέση με τις εμπορικές τιμές και όταν πρόκειται για ακίνητο παλαιό άνω των 15 ετών τότε η ψαλίδα είναι ακόμη μεγαλύτερη. Για παράδειγμα, στην Καλαμάτα, με βάση τις παλιές αντικειμενικές αξίες η τιμή ήταν στα 1.400 ευρώ / τμ και μετά την πρόσφατη μείωση κατά 14,29 %, η τιμή διαμορφώνεται στα 1.200 ευρώ / τμ . Ωστόσο, ο μέσος όρος εμπορικών τιμών διαμορφώνεται στα 920 ευρώ / τμ, με αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης να παραμένει στην ίδια κλίμακα φορολόγησης και ταυτόχρονα η ψαλίδα να παραμένει στα 300 ευρώ / τμ.

Στην περιοχή της Βουλιαγμένης η τιμή ανά τ.μ. παραμένει αμετάβλητη και μετά τη μείωση των αντικειμενικών αξιών, ενώ ο μέσος όρος εμπορικών τιμών διαμορφώνεται στα 3.100 ευρώ / τμ . Στη Φιλοθέη η διαφορά των εμπορικών τιμών σε σχέση με τις νέες αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες κατά 600 ευρώ / τμ.