Πώς θα γίνει το ‘’restart’’ στην ελληνική κτηματαγορά

09:40 18/1/2016 - Πηγή: New Money

Της Στεφανίας Σούκη

Σε τέσσερα βασικά σημεία εστιάζουν τα στελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων προκειμένου η ελληνική κτηματαγορά να αντλήσει κέρδη εκμεταλλευόμενη τις υψηλότερες αποδόσεις, που παρουσιάζει, αλλά και την συγκυρία των προβλημάτων, που παρουσιάζουν γειτονικές μας χώρες.

Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Δανός, η οποία συνεργάζεται στη χώρα μας με τη BNP Paribas Real Estate οι προσπάθειες θα πρέπει να εστιαστούν:

•

Στην επανεκκίνηση της λειτουργίας του τραπεζικού συστήματος (αφού ξεκαθαρίσει, μεταξύ άλλων και το τοπίο των υπερδανεισμένων ακινήτων), καθώς η ανακεφαλαιοποίηση δεν είναι αρκετή και χρειάζεται η επανάκαμψη των διαφυγόντων καταθέσεων και η επιστροφή των τραπεζών στην πραγματική κερδοφορία

• Στην σταθεροποίηση του φορολογικού συστήματος, χωρίς επιπλέον επιβαρύνσεις και εκπλήξεις

• Στην απλοποίηση και οριστικοποίηση του χωροταξικού σχεδιασμού, ώστε να καταπολεμηθεί η διαφθορά και η κωλυσιεργία, που παρατηρείται, όπου υπάρχουν γκρίζες ζώνες και πολυπλοκότητα νόμων και κέντρων λήψης αποφάσεων

• Στην υλοποίηση των σημαντικών συμφωνιών για τις ιδιωτικοποιήσεις Ελληνικού και Αστέρα Βουλιαγμένης με ταυτόχρονη αξιοποίηση του ΤΑΙΠΕΔ (ή του νέου, υπό δημιουργία Υπερταμείου) ως πραγματικό αναπτυξιακό εργαλείο και ξεκαθαρισμένους ρόλους Κράτους και Ιδιωτικού Τομέα στην αξιοποίηση της Δημόσιας Ακίνητης Περιουσίας (το Κράτος βάζει το Πλαίσιο και ο Ιδιωτικός Τομέας προχωράει στην Ανάπτυξη χωρίς στρεβλώσεις)

«Με την υλοποίηση των παραπάνω θα γίνει πιο ελκυστική η ελληνική κτηματαγορά στην εισροή ξένων κεφαλαίων, τα οποία είναι απαραίτητα και προϋποθέτουν και το κατάλληλο, φιλικό προς τον επενδυτή, περιβάλλον, ώστε να ξαναμπεί η Ελλάδα στον επενδυτικό χάρτη», αναφέρει η ανάλυση της εταιρείας.

Η κατάσταση εξακολουθεί να παραμένει ρευστή, όσον αφορά αγοραπωλησίες ακινήτων, παρά το γεγονός, πως βλέπουμε αναθέρμανση του ενδιαφέροντος σε δύο βασικούς τομείς της αγοράς ακινήτων, η οποία μάλιστα προβλέπεται να συνεχιστεί και το 2016: Καταρχάς στα ακίνητα εισοδήματος, όπου οι αποδόσεις έχουν παραμείνει σε γενικές γραμμές σταθερές καθώς και στα τουριστικά ακίνητα, όπου βέβαια μένει να δούμε και τι θα γίνει με τις ρυθμίσεις των κόκκινων δανείων και πως οι τράπεζες θα "συμπεριφερθούν" στους υπερχρεωμένους ξενοδόχους.

Αναλυτικότερα ανά κατηγορία ακινήτων:

Κατοικίες

Κατά την διάρκεια του 2015 συνεχίστηκε η πτώση τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο, από τις προηγούμενες χρονιές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι, που η αγορά οικιστικών ακινήτων δυσκολεύεται να ανακάμψει, παρά το γεγονός, πως ιδιαίτερα στα ακίνητα των ακριβών περιοχών, υπάρχει σημαντική κάμψη στις τιμές. Οι κυριότεροι εξ αυτών είναι:

-Η ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού: Πουθενά στον κόσμο δεν λειτουργεί η οικιστική (και όχι μόνο) αγορά χωρίς την υποστήριξη τραπεζικού δανεισμού, ο οποίος βέβαια θα πρέπει να κινείται σε λογικά πλαίσια και όχι στις υπερβολές του παρελθόντος.

-Ο υπερδανεισμός των μεταχειρισμένων ακινήτων: Πολλά ακίνητα είναι δανεισμένα σε υψηλές αξίες και ακόμη και αν θέλουν οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν δεν δίνουν οι τράπεζες -ακόμη- την συγκατάθεσή τους, για haircut στο δάνειο.

-Η μέχρι σήμερα πλήρης απαλλαγή των χρεωμένων ακινήτων από διαδικασίες πλειστηριασμού: Η δυνατότητα πολλών νοικοκυριών να μην εξυπηρετούν τα δάνεια τους ακόμη και αν είχαν την δυνατότητα και η ανυπαρξία πίεσης να πουλήσουν το ακίνητό τους δεν βοηθούσε την στήριξη της όποιας ζήτησης. Όπως επισημαίνει η Δανός, οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για την άρση των πλειστηριασμών, αλλά και ο εξορθολογισμός στην αντιμετώπισή των κόκκινων δανείων, μέσω της τεχνογνωσίας, που θα προσφέρουν οι εταιρείες διαχείρισης, που θα αναλάβουν, θα αλλάξει σίγουρα την συγκεκριμένη αγορά.

-Η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική: Η υπέρμετρη και εν πολλοίς άδικη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων, που δεν δημιουργεί ελκυστικό προιόν προς αγορά.

-Το ήδη υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και ιδιοκτησίας: Δεν υπάρχει η έντονη ανάγκη για αλλαγή στην στέγαση των νοικοκυριών.

Η άρση της προστασίας από πλειστηριασμούς, μπορεί, ίσως, να οδηγήσει τους ιδιοκτήτες σε διαδικασίες προώθησης των ακινήτων ιδιοκτησίας τους.

Γραφεία

Η συγκεκριμένη αγορά είναι πάντα αυτή, που είναι πιο ευαίσθητη στις αλλαγές της οικονομικής και δημοσιονομικής πολιτικής. Η συγκεκριμένη αγορά παρουσιάστηκε σταθερή το 2015. Τα ενοίκια γραφείων στους εμπορικούς δρόμους παρέμειναν σταθερά σε γενικές γραμμές, με ελάχιστες εξαιρέσεις. Στις κεντρικές λεωφόρους όπως η Λ. Συγγρού, παρατηρείται μια μικρή μείωση της δραστηριότητας, συνεπώς και των επιπέδων των τιμών, ενώ σε άλλες περιοχές παρουσιάζεται μεγαλύτερος όγκος συναλλαγών.

Οι γραφειακοί χώροι ήταν ανέκαθεν το αγαπημένο προιόν των επενδυτών (περίπου 50% των συνολικών επενδύσεων διεθνώς γίνονται σε γραφειακούς χώρους). Στην Ελλάδα οι αποδόσεις κινούνται στα ελκυστικά επίπεδα του 8%-8,5%.

Εάν στο γενικότερο περιβάλλον δεν υπάρξουν σημαντικές μεταβολές, το 2016 θα συνεχιστεί η τάση σταθεροποίησης των τιμών.

Καταστήματα

Το 2015 μεγάλες εταιρείες λιανικής, φαίνεται να έχουν εκμεταλλευτεί τις ιστορικά χαμηλές τιμές στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους. Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί, τα κενά καταστήματα έχουν μειωθεί και η απορρόφηση κενών χώρων έχει αυξηθεί.

Έχουμε δει σημαντικές μισθώσεις σε υψηλότερες τιμές σε δρόμους σαν την Ερμού, αλλά και σε άλλες κύριες αγορές, ενώ η αγορά των εμπορικών κέντρων συνεχίζει να ανθίσταται παρά την κρίση.

Σε ότι αφορά την Θεσσαλονίκη, τα μισθώματα των καταστημάτων κατά τη διάρκεια του 2015 παρέμειναν σταθερά.

Παράλληλα έχει μειωθεί σημαντικά η διαθεσιμότητα στις εμπορικές οδούς της πόλης.

Τα εμπορικά ακίνητα, ως επενδυτικό προιόν, παραμένουν δημοφιλή, με τις αποδόσεις για τα καταστήματα στις κύριες αγορές να παραμένουν μεταξύ % και 8% και για τα υπόλοιπα σημεία να κυμαίνονται περί το 9%.

Για το 2016 υπάρχει ήδη η θετική εξέλιξη της ζήτησης, στις κύριες αγορές, από διεθνείς εταιρείες, που πρωτοεμφανίστηκαν η πρόκειται σύντομα να διευρύνουν την δραστηριότητα τους και στην Ελλάδα.

Αποθηκευτικοί χώροι

Η συγκεκριμένη αγορά, δεν παρουσίασε σημαντικές μεταβολές το 2015. Τα ενοίκια είναι σε χαμηλά επίπεδα (2,5-3,5 ευρώ/τμ μηνιαίως στην Αθήνα και 1-2,5 ευρώ/τμ στην Θεσσαλονίκη) και δεν πραγματοποιούνται σημαντικές συμφωνίες στον συγκεκριμένο χώρο, καθώς η αγορά χαρακτηρίζεται από έλλειψη δραστηριότητας, με λίγες ευκαιρίες για μίσθωση, λόγω της οικονομικής αβεβαιότητας στην ελληνική αγορά. Οι διαπραγματεύσεις, που ολοκληρώνονται, πραγματοποιούνται κυρίως ως επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων, καθώς οι μισθωτές εκμεταλλεύονται την αστάθεια και τις χαμηλές τιμές, που επικρατούν.

Παρ' όλα αυτά υπάρχει μεγάλη προσδοκία, καθώς υπάρχουν οι εκκρεμότητες των ιδιωτικοποιήσεων του ΟΛΠ και του ΟΛΘ, καθώς και το project του Θριάσιου, οι οποίες θα μπορούσαν να δώσουν μεγάλη ώθηση στην συγκεκριμένη αγορά. Επίσης η αύξηση του τζίρου του ηλεκτρονικού εμπορίου δίνει ώθηση στην συγκεκριμένη αγορά, καθώς μεγαλώνει η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους, από όπου γίνεται η διανομή των προϊόντων.

Επενδυτικά, το συγκεκριμένο προϊόν, παρουσιάζει αποδόσεις της τάξης του 11%-13%.