Τι εκτιμούν τα μεγαλοστελέχη του εγχώριου real estate για την αγορά ακινήτων το 2019

07:32 4/4/2019 - Πηγή: New Money

Tης Στεφανίας Σούκη

Υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη προσδοκούν τα ξένα funds που επιχειρούν να ενισχύσουν την παρουσία τους στην ελληνική αγορά, προχωρώντας το τελευταίο διάστημα σε επιθετικές κινήσεις, με υψηλές προσφορές για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών.

Η κινητικότητα που υφίσταται στο εγχώριο real

estate αποτυπώνεται και στα νούμερα, αν ληφθεί υπόψη ότι ήδη μέσα στο 2019 έχουν πραγματοποιηθεί επενδύσεις της τάξεως των 350 εκατ. ευρώ από τους μεγαλοεπενδυτές ακινήτων. Ενδεικτικά, το 2017 το αντίστοιχο νούμερο είχε διαμορφωθεί στα 560 εκατ. ευρώ (εκ των οποίων το ήμισυ περίπου αντιστοιχούσε στο μερίδιο των εγχώριων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), με τις μισές να έχουν γίνει από τις ΑΕΑΑΠ και το 2018 στα 490 εκατ. ευρώ (και πάλι με το ήμισυ αναλογεί στις ΑΕΑΑΠ). Το γεγονός ότι μέσα στο 2019 έχουν πραγματοποιηθεί ήδη συναλλαγές ύψους 350 εκατ. ευρώ (η πιο πρόσφατη συμφωνία αφορά το deal της Grivalia για τα 4 ακίνητα του ομίλου Σκλαβενίτη αξίας άνω των 117 εκατ. ευρώ) προδιαθέτει για τη συνέχεια του έτους με υψηλότερες επιδόσεις.

Τα παραπάνω αναφέρθηκαν χθες στο πλαίσιο του συνεδρίου για τα ακίνητα «RED Business Forum», με τον επικεφαλής της επικεφαλής της Zeus Capital Management και πρόεδρο της Orilina ΑΕΕΑΠ κ. Στ. Ζαββό να επισημαίνει ότι τα ξένα funds σπεύδουν να τοποθετηθούν αυτή την στιγμή στην ελληνική αγορά θεωρώντας ότι η χώρα μας θα καταγράψει τις υψηλότερες αποδόσεις (στα επίπεδα του 7,3% - 7,5% στην αγορά κτιρίων γραφείων για την περίοδο 2019 – 2023). Την ίδια στιγμή κι ενώ πανευρωπαϊκά η αγορά λιανικής θα δεχθεί πιέσεις από την κάμψη των ρυθμών ανάπτυξης και τη μείωση του τουριστικού ρεύματος, στην Ελλάδα, προβλέπεται διπλάσιος ρυθμός ενίσχυσης της οικονομίας (1,9% με την Ε.Ε. στο 1%) και αύξηση των ενοικίων στα καταστήματα για το 2019 και το 2020.

Η ελληνική αγορά λιανικής υφίσταται, επίσης, με χρονική υστέρηση τις πιέσεις από την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου. Υψηλές αποδόσεις που φτάνουν το 9,5% - 10% προσφέρουν και οι αποθηκευτικοί χώροι, με τα στελέχη της αγοράς real estate να θεωρούν ότι δεν είναι «περίπατος» η αγορά τουριστικών ακινήτων, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη ότι η χώρα μας στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στον ευρωπαϊκό τουρισμό που προβλέπεται πως θα κινηθεί πτωτικά.

«Δεν έχουν όλοι την ίδια επενδυτική λογική», ανέφερε, από την πλευρά του, ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΑΑΠ, Αριστοτέλης Καρυτινός, προσθέτοντας ότι «στο exit (σ.σ. όταν δηλαδή ένα fund θα επιλέξει να ρευστοποιήσει την επένδυσή του) …ξυρίζουν τον γαμπρό. Οι πολύ επιθετικές κινήσεις έχουν μια λογική με πολύ υψηλό ρίσκο. Για εμάς, τα fundamentals είναι καθοριστικά και δε θεωρούμε ότι η ελληνική οικονομία έχει φτάσει στα επίπεδα που μπορεί να δικαιολογεί αυτές τις τιμές στην αγορά».

Σύμφωνα με τον επικεφαλής της Πανγαία, «δεν μπορούμε να θεωρούμε πως η οικονομία θα απογειωθεί για να έχουμε αυξήσεις στα ενοίκια και να πληρώσουμε αποδόσεις 6 - 7%». Το θέμα της χρηματοδότησης πάντως αποτελεί το μεγάλο αγκάθι για τους εγχώριους θεσμικού επενδυτές, όπως οι ΑΕΕΑΠ, δεδομένου ότι οι τελευταίες αντιμετωπίζονται ως ελληνικές εταιρείες και βρίσκονται αντιμέτωπες με κόστος δανεισμού πολύ υψηλότερο έναντι των ξένων funds. «Ακόμη πάντως και με χαμηλότερο κόστος δανεισμού, αν δεν υπάρξει ουσιαστική ανάκαμψη της οικονομίας, δύσκολα οι επενδυτές που αγοράζουν τώρα πιο επιθετικά, θα μεταπωλήσουν με κέρδος σε 4 – 5 χρόνια τα ακίνητα που αποκτούν σήμερα», ανέφερε ο κ. Καρυτινός θεωρώντας εκ των ουκ άνευ την στροφή προς τα πράσινα και εξελιγμένα τεχνολογικά κτίρια αφού «σε τέσσερα – πέντε χρόνια δύσκολα θα βρίσκονται ενοικιαστές σε κτίρια που δεν είναι «πράσινα».

Από την πλευρά του, ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ κ. Τάσος Καζίνος εκτίμησε ότι το 2019 θα είναι η πιο σημαντική χρονιά σε ό,τι αφορά τον όγκο των συναλλαγών, ενώ σε μεσομακροπρόθεσμο ορίζοντα, όπως ανέφερε, θα υπάρξουν συγχωνεύσεις στο χώρο των ΑΕΕΑΠ, όπου αυτή την στιγμή πέραν των τεσσάρων εισηγμένων, υπάρχει κινητικότητα με νέες εταιρείες (Noval Properties, Mπλε Κέδρος, Οrilina, Trade Estates). Ο επικεφαλής της Trastor μάλιστα εκτίμησε ότι η εγχώρια αγορά χωράει μελλοντικά τέσσερις μεγάλες ΑΕΑΑΠ, ενώ αναφορικά με τα ξένα funds που επιχειρούν τώρα να ενισχύσουν την παρουσία τους με επιθετικές προσφορές ανέφερε ότι «όλοι πληρώνουν και ένα εισιτήριο εισόδου και γι’ αυτό μπορεί να δίνουν κάτι περισσότερο σε μια αρχική αγορά. Με την πάροδο κάποιων μηνών η κατάσταση θα ηρεμήσει». Από την πλευρά της η Trastor AEEΑΠ δεν ακολουθεί επιθετική πολιτική, ωστόσο «όσα ακίνητα ξεχωρίσαμε, υποβάλαμε προσφορές και τα αποκτήσαμε. Σαφώς βλέπουμε αύξηση των τιμών για prime ακίνητα, ωστόσο σε αρκετές περιπτώσεις οι αποδόσεις έχουν πάει ήδη πίσω, στο 2010».

Η Αννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της Briq Properties ανέφερε επίσης ότι «ειδικά σε κάποια πακέτα ακινήτων που βγαίνουν από τράπεζες υπάρχει ανταγωνισμός και μεγάλο ενδιαφέρον. Τα funds ακολουθούν άλλο μοντέλο σε σύγκριση με τις ΑΕΕΑΠ, έχοντας πιο επιθετική πολιτική. Στις κατηγορίες ακινήτων που εξετάζουμε εμείς αυτή την στιγμή είναι σε τομείς όπως τα γραφεία, τα logistics και τα μικρά boutique ξενοδοχεία».

Από τον κλάδο της ανάπτυξης ακινήτων, ο επικεφαλής της Dimand κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος προέβλεψε ότι το 2019 είναι «μία πολύ περίεργη χρονιά και θα υπάρξει επιβράδυνση από πλευράς των διευθύνσεων των υπουργείων εν όψει των εκλογικών αναμετρήσεων (π.χ. σε επίπεδο εγκρίσεων μελετών, αδειοδοτήσεων νέων έργων κ.τ.λ.) από σήμερα μέχρι και τον Οκτώβριο, οπότε οι διαδικασίες θα είναι πολύ πιο αργές ως προς την παραγωγή νέου ‘’προϊόντος’’».

Μεταφέροντας την άποψη των εταιρειών- μεγάλων χρηστών άνω των 5.000 τ.μ. ανέφερε ότι «με τα δεδομένα της πραγματικής οικονομίας, είναι δυσκίνητοι και αρνητικοί και δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν περισσότερα. Η αγορά των γραφείων είναι η πιο ώριμη, από πλευράς των δύο πλευρών, χρηστών και εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων. Η αγορά των γραφείων θα κινηθεί με τη διάθεση στην αγορά 50.000 τ.μ. το χρόνο με το μεγαλύτερο ποσοστό, άνω του 80% να αφορά μετεγκατάσταση. Επίσης, οι χρήστες ζητούν πράσινα κτίρια με συγκεκριμένα κόστη για τους χρήστες.
Στον τομέα της φιλοξενίας είναι η μεγάλη ευκαιρία της χώρας κι ένας υπαρκτός κίνδυνος: Η ευκαιρία είναι ότι γίνεται πιο θεσμικό το περιβάλλον και όποιος αναπτύξει ξενοδοχεία που θα έχουν συγκεκριμένο business plan με βελτίωση της ποιότητας δεν διατρέχει κίνδυνο.
Ο κίνδυνος είναι ότι πολλοί φτιάχνουν μικρά ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας και στην πρώτη, αναπόφευκτη διόρθωση της ζήτησης αυτά τα μικρά ξενοδοχεία θα είναι τα πρώτα που θα πληγούν».