Κτηματαγορά: Στραβός είναι ο γιαλός ή στραβά αρμενίζουμε;

18:05 24/2/2025 - Πηγή: Provocateur

Γιατί είναι τόσο ακριβά τα ενοίκια και τι φταίει στην κτηματαγορά; Η στεγαστική κρίση είναι πλέον παλαιό νέο και κοντεύει να γίνει τμήμα της καθημερινότητας της, βλέπετε η δύναμη της συνήθειας είναι τόσο δυνατή που έχουμε φτάσει να μη τρομάζουμε όταν ακούμε μίσθωμα 1.000 ευρώ/ μήνα για ένα υπερ υψομένο ισόγειο 2 δωματίων στο κέντρο της Αθήνας.

Ωστόσο η μία ανάγνωση της νέας πραγματικότητας είναι να θεωρήσουμε ως ένοχο τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση, ή την αισχοκέρδεια ή την αναποτελεσματικότητα των μέτρων της πολιτείας ή όποια

άλλη αιτία που θεωρούμε ότι φέρει την ευθύνη.  Παραταύτα η αιτία είναι πιο βαθιά και πέραν της ανάγκης για ενοχοποίησης οφείλουμε να κατανοήσουμε περισσότερο την Ελληνική κτηματαγορά πριν καταδικάσουμε τον πρώτο ένοχο που θα βρούμε μπροστά μας.

Τα ακίνητα είναι τμήμα της ελληνικής οικονομίας κάτι που δε μπορεί να αμφισβητήσει κανείς και οι επιδόσεις της χώρας μας τελευταία είναι εντυπωσιακές. Μιλάμε για χαμηλά επίπεδα της ανεργίας που έχουμε να δούμε πολύ καιρό, μια μετρήσιμη αύξηση του πλούτου των Ελλήνων (ξέρω ότι σε πολλούς από εμάς φαίνεται ως αστείο αλλά τα νούμερα αυτό δείχνουν) και ένα χρηματιστήριο που έχει ξεπεράσει τις 1.500 μονάδες και γλυκοκοιτάζει τις 2.000 όταν το 2021 ήταν μόλις 893 μονάδες.

Τι λένε τα νούμερα, πέρα από την κτηματαγορά

Ξεκινάμε λοιπόν από την ανεργία που πριν από μερικά χρόνια ήμασταν οι πρωταθλητές της Ευρώπης, τον Δεκέμβριο του 2024 έφτασε στο 9,4% όταν πριν από ένα χρόνο ήταν μια μονάδα υψηλότερα και ειδικότερα στη κατηγορία. των νέων που από το 33.2% του 2019 τώρα ήμαστε στο 21%. Με Ευρωπαϊκό μέσο όρο 6,3% και την Ισπανία να είναι στο 11,2% και Φιλανδία και Σουηδία στο 8,6% είναι εντυπωσιακή η ελληνική επίδοση ιδιαίτερα αν αναλογιστούμε ότι δεν έχουμε βαριά βιομηχανία (δυστυχώς).

Το ότι περιορίζεται μεν η ανεργία είναι ένας τομέας, δυστυχώς ο Μέσο Μισθός είναι χαμηλός και το κόστος ζωής υψηλό, αλλά ο καθαρός πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών έφτασε στα 956 δισεκατομμύρια ευρώ δηλαδή αύξηση 31% από το 2022 με ταυτόχρονη μείωση του ιδιωτικού χρέους κατά 9% και αύξηση των τραπεζικών καταθέσεων κατα 11 δις. Με απλά λόγια στατιστικά το μέσο νοικοκυριό έχει περισσότερα χρήματα και είναι λογικό να ακολουθεί αύξηση της ζήτησης και κατ επέκταση αύξηση των τιμών (ο γνωστός πληθωρισμός). Αυτή είναι η οικονομία και συμπαρασύρει και τα ακίνητα είτε μας αρέσει είτε όχι.

Στη Κτηματαγορά παρατηρούμε αύξηση 9,2% στις τιμές πώλησης το 2024 ενώ αντίστοιχα το 2023 ήταν 13,8% και το 2022 11,9% και στα ίδια επίπεδα είναι και οι μισθωτικές αξίες αν και εκεί βλέπουμε μια κόπωση ή πιο σωστά σταθεροποίηση.

Παραθέτω τα στατιστικά όχι για να αποπροσανατολίσω αλλά για να έχουμε μια ολοκληρωμένη εικόνα.

Για να επικεντρωθούμε ωστόσο στην Ελληνική κτηματαγορά, η βασική αιτία της αύξησης που βιώνουμε σήμερα έχει πολλαπλούς ενόχους, αρχικά είναι η απουσία ακινήτων που προήλθε από τη δεκαετή οικονομική κρίση της περιόδου 2009-2019 με συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 260%. Οι επιπτώσεις αυτές είναι δύσκολο να τις αντιληφθούμε ποσοτικά καθώς πρέπει να αναλογιστούμε ότι μια πολυκατοικία απαιτεί περί τους 36 μήνες για πλήρη αποπεράτωση με σημείο έναρξης την διαπραγμάτευση αγοράς του οικοπέδου.

Κάπου το 2018 με 2019 που η ελληνική οικονομία άρχισε να ορθωπατά και να απομακρύνονται οι σειρήνες του Grexit άρχισαν να ζεσταίνονται οι μηχανές της οικοδομής αλλά η πίεση ήταν πολλαπλή καθώς υπήρχαν νέα δεδομένα. Πλέον από το 2014 οι νέες οικοδομές ενεργειακής κλάσης Α+ είχαν bonus δόμησης έως και 20%, η ζήτηση για golden visa πίεζε για νεόδμητες κατοικίες από 250.000 και άνω και τουριστικά σημεία της Ελλάδας γέμιζαν ανακαινισμένες μονάδες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης. Όλα αυτά σε συνδυασμό με τις τότε χαμηλές ζητούμενες τιμές μετά από την εκτεταμένη περίοδο της κρίσης έδωσαν μια ξαφνική ώθηση που δεν είχαμε ξαναδεί και με κόστος ανακαίνισης / κατασκευής 70% πιο χαμηλό από τα επίπεδα του 2025.

Αξιοσημείωτο είναι ότι η εκκίνηση αυτή ήταν τόσο δυναμική που ούτε ο covid μπόρεσε να την αναστρέψει απεναντίας δημιουργήθηκε μια νέα ανάγκη στην αγορά για ποιοτικά σπίτια (κυρίως διαμερίσματα) για μίσθωση. Οι καραντίνες και περιορισμοί μετακίνησης είχαν ως αποτέλεσμα να επαναξιολογηθούν από πλευράς χρηστικότητας οι μισθώσεις και πλέον το καταναλωτικό κοινό να είναι πρόθυμο να πληρώσει υψηλότερα μισθώματα αλλά για ανακαινισμένα και λειτουργικά σπίτια. Η περίοδος που η ατάκα «ενοικιάζεται ανακαινισμένο διαμέρισμα» σήμαινε ένα πρόχειρο βάψιμο και μερεμέτια στη κουζίνα/ μπάνιο και φτάσαμε σε διαμερίσματα με ενεργειακές προσόψεις, αυτονομία θέρμανσης, καινούργια κουφώματα με το αζημίωτο φυσικά. Δυστυχώς εκείνη τη περίοδο προστέθηκε και ένας αυξανόμενος πληθωρισμός που έγινε άμεσα αντιληπτός καθώς για μια δεκαετία τον είχαμε αφήσει σε αρνητικά πρόσημα.

Ας αφήσουμε ωστόσο την ιστορική αναδρομή και να επικεντρωθούμε στο σήμερα και να προσπαθήσουμε να αναλύσουμε δυνατότητες αντιμετώπισης της κατάστασης της Κτηματαγοράς. Τα δεδομένα είναι ότι οι τιμές πώλησης και μίσθωσης είναι σε υψηλά επίπεδα σε σύγκριση με τον Μέσο Ελληνικό Μισθό και φυσικά το κόστος ζωής. Το αξιοσημείωτο είναι ότι η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο ελληνικό πρόβλημα αλλά και ευρωπαϊκό (και παγκόσμιο ίσως καθώς παρόμοια κατάσταση συναντάμε και στην άλλη πλευρά του ατλαντικού αλλά και στην Ασία) Μάλιστα οφείλουμε να προσθέσουμε στην ιδιαίτερη και δύσκολη αυτή εξίσωση ότι το κόστος κατασκευής & ανακαίνισης παραμένει υψηλό παρά την αποκλιμάκωση του πληθωρισμού και ιδιαίτερα για κτίρια ενεργειακής κλάσης Α+.

Η αγορά των οικοπέδων έχει παγώσει τελείως μετά την απόφαση του ΣτΕ και εν αναμονή του νέου Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, στο οποίο θεωρώ ότι η πολιτεία οφείλει να παρουσιάσει άμεσα αντανακλαστικά καθώς όσο δεν έχουμε νέες οικοδομές η προσφορά παραμένει περιορισμένες και οι τιμές πιέζονται προς τα πάνω.

Παρατηρώντας τη κτηματαγορά και τα μέτρα της πολιτείας υπάρχει το αίσθημα ότι ο περιορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η αύξηση του ορίου της Golden Visa καθώς και τα φορολογικά κίνητρα μοιάζουν ως σταγόνα στον ωκεανό. Αυτό που έχει πραγματικά ανάγκη είναι πρακτικές φιλικές και άμεσες λύσεις. Η πολιτεία οφείλει να δει και να παραδεχθεί ότι η καθυστέρηση ή πιο σωστά γραφειοκρατία δημιουργεί πολλαπλά προβλήματα. Στο τομέα αυτό υστερούμε τρομακτικά, η μέση διάρκεια μεταβίβασης ακινήτου στην Ευρώπη είναι 2-3 ημέρες (πιο σωστά το μετράνε σε ημέρες 60-90) στην Αμερική 30 με 60 ημέρες, στην Χώρα μας αν κάποιος καταφέρει από την ημέρα της προκαταβολής έως τη μετακόμιση να είναι κάτω από 8 μήνες δηλαδή 240 ημέρες θεωρείται τυχερός. Δεν είναι μόνο η ταλαιπωρία ψυχική είναι και κόστος 8 μήνες μισθώματα ΔΕΝ είναι λίγο.

Οφείλουμε ως κοινωνία να απαιτήσουμε την εποχή που η τεχνίτη νοημοσύνη (ΑΙ) σιγά σιγά αντικαθιστά πλήθος καθημερινών εργασιών να εισέλθει και να αντιμετωπίσει το τέρας της γραφειοκρατίας και νιώθω ότι είναι ο μόνος τρόπος να επιβληθεί η απλή λογική και να περιοριστεί όλος αυτός ο χαμένος χρόνος. Δε είναι τυχαίο που στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού είναι από τους πρώτους και βασικούς στόχους της νέας προεδρίας.

Η μόνη λύση για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση είναι η αλλαγή στο βασικότερη πηγή των προβλημάτων και δεν είναι άλλη από την αναβάθμιση των διαδικασιών. Αυτό θα επιτρέψει στην αγορά να έχει άμεσες αντιδράσεις, θα μπορέσει (επιτέλους) να υπάρχει βάση δεδομένων των αξιών (μισθωτικών και πωλήσεων) και ως εκ τούτου οι καταναλωτές θα έχουν ξεκάθαρη εικόνα της αγοράς (παρά το σημερινό ομιχλώδες τοπίο), θα υπάρξει ανάγκη για μεσιτικές υπηρεσίες από επαγγελματίες πιστοποιημένους και μόνο έτσι θα δούμε αντιδράσεις από τους καταναλωτές.

Η αντίδραση στη τάση της αγοράς είναι υγιής κατάσταση είναι η δύναμη που έχει το καταναλωτικό κοινό που έδειξε τις ικανότητες του και δυναμική του κατά τη διάρκεια της κρίσης αλλά και σε άλλες στιγμές (όπως μετά τον Covid) που οι απαιτήσεις του ανάγκασαν την αγορά να προσαρμόσει τη πορεία της.

Δε γνωρίζω αν θα αλλάξουν τα πράγματα στη κτηματαγορά αλλά γνωρίζω ότι για να βελτιωθούν πρέπει να αλλάξουν δομικά στοιχεία για να παραφράσω το γνωστό γνωμικό του Γερμανού Φιλοσόγου Κριστοφ Λιχτενμπερκ

Βασίλης Αστεριάδης

Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα

Vasilisasteriadis.com