Η «άνοιξη» στο real estate δεν αφορά τα χειμερινά εξοχικά: Πτώση τιμών έως 70% από το 2008

06:02 15/12/2022 - Πηγή: Το Ποντικι

Αντίθετη τροχιά από το σύνολο της ελληνικής κτηματαγοράς, ακολουθεί εδώ και πολλά χρόνια ο κλάδος της χειμερινής εξοχικής κατοικίας.

Δηλαδή ενώ εμφανίζεται εδώ και αρκετό καιρό μία εμφανής κινητικότητα με κύριο χαρακτηριστικό την άνοδο τιμών σε διαμερίσματα και καλοκαιρινές κατοικίες σε όλη την Ελλάδα, τα χειμερινά εξοχικά όχι μόνο δεν μπορούν να ακολουθήσουν αυτή την τάση αλλά εμφανίζουν σ

Συνεχή πτωτική πορεία με μόνη εξαίρεση την πολυδιαφημισμένη Αράχωβα

ή οποία σημειώνει μία αύξηση πολύ μικρότερη σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά μόλις στο 5%.

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς η αρνητική έκβαση στην αγορά χειμερινών εξοχικών έχει δύο βασικές αιτίες:

Η πρώτη είναι ότι η εγχώρια αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας στηρίζεται σε πολύ μεγάλο ποσοστό σε Έλληνες αγοραστές σε αντίθεση με τα καλοκαιρινά εξοχικά που κατά 90% κινούνται με ξένους τουρίστες.

Έτσι λοιπόν οι Έλληνες σήμερα που τα τελευταία δύο και πλέον χρόνια αντιμετωπίζουν τη μείωση των εισοδημάτων τους τόσο λόγω του κορωνοϊού όσο και της ενεργειακής ακρίβειας και του πληθωρισμού δεν έχουν ακόμα τη δυνατότητα να προχωρήσουν στη αγορά ειδικά χειμερινού εξοχικού το οποίο δεν αποτελεί για τους περισσότερους ανάγκη πρώτης προτεραιότητας.

«Ο χειμερινός τουρισμός εστιάζεται κατά κύριο λόγο στους Έλληνες επενδυτές οικογενειάρχες» αναφέρει χαρακτηριστικά ο CEO του Ομίλου Revithis & Partners, ιδρυτής της Parnassos Real Estate και μέλος του ΔΣ της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος Γιάννης Ρεβύθης.

«Οι περισσότεροι Έλληνες οικονομικά δεν πηγαίνουν τόσο καλά λόγω της Covid 19 αλλά και της μεγάλης ακρίβειας τόσο στην ενέργεια όσο και στα καταναλωτικά είδη πρώτης ανάγκης και όχι μόνο» καταλήγει ο κ. Ρεβύθης.

Ο δεύτερος λόγος είναι ότι η αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά θερινής, αποτελεί επιμέρους παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων.

Έτσι ως παράγωγο ακολουθεί τις βασικές κατευθύνσεις της αγοράς με σημαντική διαφορά φάσης, η οποία προσδιορίζεται χρονικά σε 2-3 έτη. Ως εκ τούτου, μόνο μετά την καταγραφή πραγματικής και βιώσιμης ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και αφού παγιοποιηθεί η αύξηση στις αξίες άλλων τύπων ακινήτων όπως για παράδειγμα στα γραφεία και στα καταστήματα, η συγκεκριμένη αγορά θα σημειώσει σημαντική επανάκαμψη αξιών.

Σε σχέση με τα υψηλά επίπεδα αξιών του 2008, οι αξίες εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες περίπου στο μισό (-56%), σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του τελευταίου Παρατηρητηρίου Αξιών Χειμερινών Εξοχικών Κατοικιών για το 2022/2023 της GEOAXIS property & valuation services.

Μάλιστα σύμφωνα με τον κ. Ρεβύθη οι τιμές αναμένεται να σημειώσουν περαιτέρω πτώση καθώς οι πωλήσεις που γίνονται είναι ελάχιστες, και κάποια στιγμή θα πρέπει οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν το απόθεμα απούλητων ακινήτων που εξακολουθεί να υπάρχει.

Συμπεράσματα Έρευνας Αξίες 2022-2021

Αναλυτικότερα, στα συμπεράσματα της έρευνας που δημοσιεύθηκε στο ΑΠΕ, καταγράφεται μικρή αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών μόνο για την Αράχωβα Βοιωτίας της τάξεως του 5%, μείωση για τον ‘Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας μέσης τάξης του 6%, ενώ σταθερό παρέμεινε το Καρπενήσι. Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.488 ευρώ/τμ το 2021 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.558 ευρώ/τμ (5,0%), στον ‘Άγιο Αθανάσιο Πέλλας από 1.103 ευρώ/τμ το 2021 στα 1.050 ευρώ/τμ (-5,0%), στο Καρπενήσι από 990 ευρώ/τμ το 2021 στα 992 ευρώ/τμ (0%) και στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.182 ευρώ/τμ το 2021 στα 1.095 ευρώ/τμ (-7,0%).

Αξίες 2022 – 2008

Καταγράφεται πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του 56% και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης. Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο ‘Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.050 ευρώ/τμ (-68%) και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 992 ευρώ/τμ (-57%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.095 ευρώ/τμ (-51%) και τέλος η Αράχωβα από 3.000 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.558 ευρώ/τμ (-48%).

Η παγκόσμια οικονομική κρίση 2008-2017 έπληξε εντονότερα την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών από κάθε άλλη κατηγορία ακινήτων. Χαρακτηριστικό είναι πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια.

Παρά την πρόσκαιρη αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018/2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι, αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό «αμόκ» -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.

Χαρακτηριστικά αγοράς εξοχικών κατοικιών

* Μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά η τάση επιβραδύνθηκε, και το 2021/2022 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς.

* Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω αδυναμίας ανανέωσης μισθώσεων με τη σεζόν.

* Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές.

* Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Καρπενήσι και στον ‘Αγιο Αθανάσιο, καθώς η πλειονότητα των αγοραστών προέρχεται πλέον από την Ελλάδα, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι, συνεχώς μειούμενο, αφορά σε funds και στην απόκτηση χρυσής visa. Τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών.

* Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων. * Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού.

Πρόβλεψη 12 μηνών

Η συρρίκνωση της ζήτησης εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, σε συνδυασμό με τις επερχόμενες εκλογές σε Ελλάδα (και Τουρκία) και την συνέχιση του πολέμου στην Ουκρανία, είναι γεγονότα που αναμένεται να πιέσουν τις αξίες τους επόμενους 12 μήνες, εκτιμά η έρευνα.

Η προσδοκία χαμηλότερων αξιών είναι βέβαιο ότι θα οδηγήσει πιθανούς αγοραστές σε αναμονή, παγώνοντας ακόμη περισσότερο την αγορά.

Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών της μελέτης της GEOAXIS property & valuation services στην συγκεκριμένη έρευνα σημειώνεται ότι σκοπός της ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του συνόλου της χώρας με τοποθεσίες οι οποίες αποτελούν φημισμένους χειμερινούς τουριστικούς προορισμούς. Σε κάθε προορισμό επιλέχθηκαν συγκεκριμένες περιοχές/θέσεις τυπικών χαρακτηριστικών, λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών και αφετέρου την δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων.

Διαβάστε επίσης:

Το «παράδοξο» της ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη – Ιδιοκτησία προτιμούν οι φτωχότεροι Νότιοι, ενοίκιο οι πλουσιότεροι Βόρειοι

Τα θολά σημεία του προγράμματος «Σπίτι μου»

Νέα εταιρεία Real Estate από τον πρώην COO της Dimand Πάνο Παναγιωτίδη και την Ιnventio