«Φωτιά» στα ενοίκια των καταστημάτων στην Αθήνα -Ανεβαίνουν οι τιμές… κατεβαίνουν τα ρολά

11:06 12/1/2025 - Πηγή: Emea.gr

Σε νέα υψηλά εκτιμάται ότι θα φτάσουν οι τιμές στα ενοίκια των επαγγελματικών ακινήτων το 2025. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην αυξημένη ζήτηση και την περιορισμένη προσφορά.

Θεοδωρικάκος: Είπε «ναι» στο αίτημα των εμπόρων για τα επαγγελματικά ενοίκια 

Υπενθυμίζουμε πως ο υπουργός Ανάπτυξης Τάκης Θεοδωρικάκος με τροπολογία την οποία κατέθεσε στη Βουλή

πριν λίγες εβδομάδες παράτεινε το πλαφόν του 3% στις επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για ολόκληρο το 2025.

Αυτό έφερε την ικανοποίηση των εμπόρων και επιχειρηματιών όπως εκφράστηκε από τον πρόεδρο της Ελληνικής Συνομοσπονδίας Εμπορίου και Επιχειρηματικότητας (ΕΣΕΕ), Σταύρο Καφούνη. «Εκφράζω την πλήρη ικανοποίηση της ΕΣΕΕ και του εμπορικού κόσμου για την άμεση ανταπόκριση του υπουργείου Ανάπτυξης και προσωπικά του κ. Τάκη Θεοδωρικάκου στο εύλογο και δίκαιο αίτημά μας για παράταση στο 2025 του ανώτατου ορίου 3% στις αυξήσεις των εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων. Με την κατάθεση της σχετικής τροπολογίας προς ψήφιση στη Βουλή καταδεικνύεται πως η εύρυθμη λειτουργία της αγοράς μπορεί να διασφαλιστεί όταν υπάρχει ανοιχτός δίαυλος συνεργασίας και σχέσεις εμπιστοσύνης μεταξύ της Πολιτείας και των θεσμικών εκπροσώπων της αγοράς», ανέφερε χαρακτηριστικά.

«Το πλαφόν αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης, μετά ο ενοικιαστής είναι ακάλυπτος»

Σε επικοινωνία που είχε η BusinessVoice Weekly με τον Γιάννη Χατζηθεοδοσίου, Πρόεδρο του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών (Ε.Ε.Α.), αναφορικά με το θέμα των ενοικίων και ιδιαίτερα στα επαγγελματικά, ανέφερε:

«Υπάρχει μια βασική αρχή στην οικονομία που λέγεται προσφορά και ζήτηση. Τη στιγμή αυτή, η προσφορά σε ακίνητα είναι μικρή και η ζήτηση μεγάλη. Επίσης, όπως ξέρετε, οι επαγγελματικές μισθώσεις είναι τριετείς, ενώ παλαιότερα ήταν 12 χρόνια. Αυτή η αύξηση έκανε τεράστια ζημιά στην αγορά. Όταν λήγει το συμβόλαιο ο ενοικιαστής πρέπει να διαπραγματευτεί το ενοίκιο. Από τη στιγμή λοιπόν που η ζήτηση είναι μεγάλη, όταν λήγει το συμβόλαιο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητάει όσο θέλει για να ανανεώσει το συμβόλαιο. Τα διπλά, 50% πιο πάνω, ότι θέλει μπορεί να ζητήσει. Και τι μπορεί να κάνει ο επαγγελματίας που είναι μέσα; Και μιλάμε για επαγγελματίες που είναι μέσα στο ακίνητο, 15, 20, 25 χρόνια. Τι θα κάνει αυτός; Πόσο εύκολα μπορεί να φύγει; Οπότε αναγκάζεται να πληρώσει.

Όσο δεν μεγαλώνει η προσφορά, τόσο θα υπάρχει πρόβλημα. Το 2025 το μεγάλο πρόβλημα θα είναι αυτό των μισθώσεων. Να σας πω μόνο πως στον στενό πυρήνα του κέντρου της Αθήνας, Πανεπιστήμιου, Σταδίου κλπ, υπάρχουν πάνω από 1000 άδεια ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο. Στην υπόλοιπη Αττική έχουμε υπολογίσει πως φτάνουν και τα 5000. Τα ακίνητα αυτά δεν μπορούν να μένουν για 30 ή 40 χρόνια κλειστά και να μετατρέπονται σε κέντρα παραβατικότητας και ούτω καθεξής. Το ίδιο ισχύει και για τις τράπεζες και τα funds. 

Άρα που καταλήγουμε; Πως ο «μικρός» θα βρεθεί χρεωμένος για να καταφέρει να κρατήσει το μαγαζί του και όσον αφορά το ενοίκιο αλλά και τα υπόλοιπα έξοδα που «τρέχουν».

Αναφορικά με τις ανακοινώσεις του υπουργού για το πλαφόν του 3%, ο κ. Χατζηθεοδοσίου τόνισε πως «αυτό αφορά την περίοδο που ο επαγγελματίας έχει το ενοίκιο του, δηλαδή «τρέχει» το συμβόλαιο του. Αν το συμβόλαιο λήξει, δεν ισχύει το πλαφόν και ο ιδιοκτήτης, όπως είπαμε και στην αρχή, ζητάει όσα θέλει για την ανανέωση. Δηλαδή για να γίνω κατανοητός να σας το πω από την «ανάποδη». Αν αυτό που λέει ο υπουργός ισχύει, τότε δεν υπάρχει πρόβλημα στην αγορά. Και αν δεν υπάρχει πρόβλημα στην αγορά γιατί βγαίνουν στα κανάλια επαγγελματίες και λένε πως έληξε το μισθωτήριο τους και τους ζητάνε 50% παραπάνω; Η ζωή η ίδια θα δείξει, το δείχνει δηλαδή, πως πάνε και πως θα πάνε τα πράγματα».  

Προβλέψεις για την αγορά ενοικίων

Παρά τις εξαγγελίες Θεοδωρικάκου, οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι οι τιμές των ενοικίων θα συνεχίσουν να αυξάνονται, με αναμενόμενη αύξηση 7-8% σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. 

Ποιοι καλύπτονται και ποιοι εξαιρούνται από την τροπολογία Θεοδωρικάκου

Η ρύθμιση ισχύει για μισθώσεις που υπάγονται στο Π.Δ. 34/1995, κυρίως για επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις μικρομεσαίων ιδιοκτητών. 

Ωστόσο, εξαιρούνται: 

Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας Εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων Επιχειρήσεις με εμπορικά κέντρα άνω των 15.000 τ.μ.Εταιρείες με 100% δημόσια συμμετοχή και οι θυγατρικές τους 

Η ρύθμιση ισχύει μόνο για υπάρχουσες μισθώσεις, ενώ νέες συμφωνίες το 2025 εξαιρούνται και τα μισθώματα καθορίζονται ελεύθερα. 

Την ίδια στιγμή, το πλαφόν περιορίζει σημαντικές αυξήσεις, κυρίως όπου προβλέπονται αυτόματες αναπροσαρμογές βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Για παράδειγμα, σε μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ το 2024, η αύξηση για το 2025 δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 30 ευρώ. Ωστόσο, εκμισθωτές με ακίνητα που διατηρούσαν σταθερά μισθώματα ή συμφωνίες για κλιμακωτές αυξήσεις ενδέχεται να αντιδράσουν, καθώς βλέπουν περιορισμένα έσοδα. 

Αυξήσεις τιμών και ενοικίων για τα επαγγελματικά ακίνητα το 3ο τρίμηνο του 2024

Με βάση σχετική ανάλυση της CW Proprius για το 3ο τρίμηνο του 2024, καταγράφηκαν 60.000 τ.μ. ενοικίων σε όλη τη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας, 20% υψηλότερα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, συνολικά 135.000 τ.μ. μέχρι τον Σεπτέμβριο. Η χρηματοδοτική μίσθωση (δάνεια) συνεχίζει να κυριαρχεί στη δραστηριότητα, αντιπροσωπεύοντας το 65%.

Ο όγκος του άμεσα διαθέσιμου χώρου σε όλη την αγορά μειώθηκε κατά 8% και η έλλειψη διαθεσιμότητας είναι πολύ έντονη στην Βορειοανατολική Αθήνα. 

Τα κύρια ενοίκια παρέμειναν σταθερά καθ’ όλη τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου, με το βασικό μίσθωμα επί του παρόντος στα 29,50 €/τμ/μήνα με αρκετές ενοικιάσεις που υπερβαίνουν τα 30 €/τμ/μήνα για πιστοποιημένα κύρια περιουσιακά στοιχεία. Οι εταιρείες επιμένουν στην αναζήτηση υψηλής ποιότητας, βιώσιμων χώρων γραφείων, οδηγώντας τη συνεχή εξέλιξη των κτιρίων γραφείων ώστε να προσαρμόζονται σε χώρους συμβατούς με το ESG και στην ικανότητα να φιλοξενούν υβριδικές ρυθμίσεις εργασίας. Η αγορά του City Center αντιπροσώπευε το 40% των όγκων χρηματοδοτικών μισθώσεων το 3ο τρίμηνο του 2024, με την Αθήνα στα Βορειοανατολικά να κατέχει περίπου το 50% του μεριδίου αγοράς, αποδεικνύοντας την ελκυστικότητα αυτής της υποαγοράς. Στα τέλη του 2027, περίπου 240.000 τ.μ αναμένεται να βγουν στην αγορά σε 25 έργα. 

Ενστάσεις και αντιδράσεις – Τι υποστηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ 

Στο ερώτημα, σε ποιες περιπτώσεις ο εκμισθωτής θα μπορούσε να ζητήσει δικαστικώς τη μη εφαρμογή της ρύθμισης και τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος και σύμφωνα με εγκύκλιο που εξέδωσε η ΠΟΜΙΔΑ, η αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 288 ΑΚ, δηλαδή σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης είναι σε κάθε περίπτωση επιτρεπτή. 

Ωστόσο, η περίπτωση που θα μπορούσε, κατά την άποψή της ΠΟΜΙΔΑ να διεκδικηθεί δικαστικώς υψηλότερη συμβατική αύξηση μισθώματος συνίσταται μόνο αν σε μια επαγγελματική μίσθωση, το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή της διάταξης σε βάρος του εκμισθωτή μιας τέτοιας μίσθωσης καταλήγει να είναι ιδιαίτερα επαχθής και καταχρηστική, και ως εκ τούτου μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά τουλάχιστον η συμφωνημένη αναπροσαρμογή.

Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αύξηση μεγαλύτερη του 3%

Περαιτέρω, και πάντα βάσει της ΠΟΜΙΔΑ, μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει και να λάβει αυξημένο μίσθωμα σε σχέση με το καταβαλλόμενο κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 3%, χωρίς μάλιστα δικαστική απόφαση στις εξής περιπτώσεις:

>> Αν σε μια επαγγελματική μίσθωση συμφωνήθηκε κατά την έναρξή της, πόσο θα είναι το κανονικό μίσθωμα, πλην όμως για διευκόλυνση του μισθωτή κατά την αρχική εγκατάστασή του στο μίσθιο και την κατάλληλη διαμόρφωσή του από αυτόν, με ειδική γραπτή συμφωνία καθορίστηκε χαμηλό αρχικό μίσθωμα για ένα μικρό και μόνον διάστημα, μετά από το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα ισχύσει το κανονικό (αγοραίο), σημαντικά μεγαλύτερο, μίσθωμα.

>> Όταν λήξει η συμβατική ή η τυχόν μεγαλύτερη νόμιμη διάρκεια μιας επαγγελματικής μίσθωσης, ο περιορισμός του 3% δεν μπορεί να αφορά το μίσθωμα της νέας μίσθωσης που θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Αν θεωρήσουμε ότι ισχύει το αντίθετο, τότε ο εκμισθωτής ακινήτου με παλαιό και πολύ χαμηλό μίσθωμα δεν θα έχει άλλη λύση παρά να εξώσει τον υπάρχοντα μισθωτή του προκειμένου να το εκμισθώσει σε τρίτον με απολύτως ελεύθερο μίσθωμα, οπότε η διάταξη αυτή θα βλάψει τελικά αντί να προστατεύσει τους μισθωτές!

Αν οι συμβαλλόμενοι συμφωνήσουν από κοινού σε καταβολή αύξησης σε υψηλότερο ποσοστό, πως κατοχυρώνεται ο εκμισθωτής ότι ο ενοικιαστής δεν θα αλλάξει γνώμη και ζητήσει να του επιστραφεί η να συμψηφιστεί το υπερβαλλόντως καταβληθέν ποσό;

Η διάταξη περί του «πλαφόν» 3% αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα νομικού κανόνα «ενδοτικού δικαίου», και όχι «δημόσιας τάξης». Η διάταξη αυτή δεν έχει καμιά σχέση με το αλήστου μνήμης «θεμιτό μίσθωμα» των μισθώσεων κατοικιών του 1978, η υπέρβαση του οποίου αποτελούσε και ποινικό αδίκημα!