Αντικειμενικές αξίες: Νέοι υπολογισμοί για παλαιότητα, προσόψεις, υπόγεια, ημιυπαίθριους και οικόπεδα

04:02 19/11/2024 - Πηγή: Το Ποντικι

Σημαντικές αλλαγές αναμένονται στον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, τόσο εντός όσο και εκτός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού. Οι αλλαγές αυτές στοχεύουν στη δημιουργία πιο ακριβούς και δίκαιης φορολόγησης των ακινήτων και απορρέουν από νέα απόφαση του υπουργείου Οικονομικών.

Οι τροποποιήσεις αφορούν, μεταξύ άλλων, την αναθεώρηση των συντελεστών αξιοποίησης των οικοπέδων, την εκτίμηση της πρόσοψης των ακινήτων σε δρόμους, την υπολογιζόμενη παλαιότητα των κτηρίων, καθώς και τις εξαιρέσεις

για υπόγειους και ημιυπόγειους χώρους. Όλοι οι νέοι όροι και παράμετροι που εισάγονται με την απόφαση αυτή θα χρησιμοποιηθούν ως βάση για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων, η οποία θα αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό όλων των φόρων που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία, από τον φόρο μεταβίβασης μέχρι τον ΕΝΦΙΑ.

Η νέα απόφαση ισχύει από την 15η Νοεμβρίου 2024 και φέρνει τις παρακάτω σημαντικές τροποποιήσεις στον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων:

Παλαιότητα

Η παλαιότητα ενός ακινήτου υπολογίζεται πλέον μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της. Δηλαδή, αν για παράδειγμα η οικοδομική άδεια εκδόθηκε στις 30 Σεπτεμβρίου 1978, η παλαιότητα θα αρχίσει να υπολογίζεται από την 30η Σεπτεμβρίου 1980. Η παλαιότητα θα εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι αν το χρονικό διάστημα είναι μικρότερο από έξι μήνες, δεν θα λογίζεται, ενώ αν είναι μεγαλύτερο, θα υπολογίζεται ως πλήρες έτος. Αν το ακίνητο δεν έχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα θα υπολογίζεται με βάση την ημερομηνία κατασκευής του, η οποία μπορεί να αποδεικνύεται μέσω δημόσιων εγγράφων, όπως προγενέστεροι τίτλοι κτήσης, έγγραφα νομιμοποίησης αυθαιρέτων ή έναρξης ηλεκτροδότησης. Επίσης, για αυθαίρετα κτίσματα, η παλαιότητα μπορεί να αποδειχθεί μέσω βεβαίωσης υπαγωγής στη διαδικασία ρύθμισης αυθαιρέτων, σύμφωνα με τις διατάξεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Στην περίπτωση αυθαίρετων κτισμάτων σε παραδοσιακούς οικισμούς, ο χρόνος παλαιότητας θεωρείται εκείνος που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης, εφόσον έχει καταβληθεί τουλάχιστον το 30% του ειδικού προστίμου και έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου.

Ημιυπαίθριοι και σοφίτες

Για τα ακίνητα με ημιυπαίθριους χώρους ή σοφίτες, η απόδειξη της παλαιότητας γίνεται μέσω του έντυπου που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, χωρίς να απαιτείται η έκδοση αυτού του εντύπου από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ. Οι άδειες αλλαγής χρήσης ή ανακαίνισης που δεν επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου δεν υπολογίζονται για τον προσδιορισμό της παλαιότητας.

Πρόσοψη

Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει πρόσοψη σε δρόμο ή σε δρόμους που αποτελούν όρια κυκλικών ζωνών, ο υπολογισμός της φορολογητέας αξίας θα γίνεται λαμβάνοντας υπόψη τη μεγαλύτερη τιμή από τις τιμές των ζωνών που διατρέχει ο δρόμος. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε γραμμική ζώνη, τότε λαμβάνεται η τιμή αυτής της ζώνης. Οι προσόψεις ενός ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές του που έχουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα, ή προθήκη) σε δρόμο, στοά ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Ειδικά για τα υπόγεια, η ύπαρξη φεγγίτη σε υπόγεια δεν θεωρείται άνοιγμα. Επίσης, για τα οικόπεδα, ως προσόψεις θεωρούνται οι πλευρές τους που συνορεύουν με κοινόχρηστους χώρους.

Υπόγειο – ημιυπόγειο

Για τον προσδιορισμό αν ένας χώρος είναι υπόγειος ή ημιυπόγειος, λαμβάνεται υπόψη η χαρακτηριστική ένδειξη στην οικοδομική άδεια ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Εάν δεν υπάρχει κάποια από τις παραπάνω ενδείξεις, τότε ο χαρακτηρισμός του χώρου ως υπογείου θα πιστοποιείται από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή από βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού. Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται η προσκόμιση των αποδεικτικών στοιχείων για υπόγεια, εκτός από τις περιπτώσεις που ο υπόγειος χώρος έχει είσοδο αποκλειστικά από το κεντρικό κλιμακοστάσιο ή από εσωτερικό ισόγειο χώρο, ή όταν είναι χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων. Αν, ωστόσο, πρόκειται για ημιυπόγειο χώρο, θεωρείται ισόγειος εκτός αν αποδεικνύεται, με βεβαίωση αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή μηχανικού, ότι είναι υπόγειος.

Απαλλοτριωμένα ακίνητα

Για τα ακίνητα που έχουν κηρυχθεί απαλλοτριωμένα, απαιτείται η προσκόμιση πρόσφατου εγγράφου από την αρχή που κήρυξε την απαλλοτρίωση, το οποίο να αποδεικνύει τα εξής:

• Ότι έχει εκδοθεί πράξη κήρυξης της απαλλοτρίωσης, η οποία δημοσιεύεται στο Φ.Ε.Κ.
• Ότι η απαλλοτρίωση δεν έχει ανακληθεί.
• Την επιφάνεια των απαλλοτριωμένων τμημάτων. Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι και διατηρητέο, ισχύει μόνο ο συντελεστής του διατηρητέου για την αξία του.

Οικόπεδα

Η απόφαση αυτή καθορίζει ότι οι συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδου που αναγράφονται στους πίνακες τιμών είναι ταυτισμένοι με τους συντελεστές δόμησης (ΣΔ). Ωστόσο, εάν το οικόπεδο δεσμεύεται από πολεοδομικές ή άλλες διατάξεις ή αν οι όροι δόμησης έχουν τροποποιηθεί, ώστε ο πραγματικός ΣΔ να διαφέρει από τον αναγραφόμενο στους πίνακες τιμών (μικρότερος ή μεγαλύτερος), τότε για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου θα ληφθεί υπόψη ο ΣΔ που μπορεί να υλοποιηθεί ή έχει ήδη υλοποιηθεί και όχι αυτός που αναγράφεται στους πίνακες τιμών. Η ρύθμιση αυτή δεν ισχύει όταν υπάρχει δυνατότητα μεταφοράς του ΣΔ σε άλλο ακίνητο ή όταν οι περιοχές έχουν διαφορετικό ΣΔ ανάλογα με τη χρήση του οικοπέδου. Ειδικά για ακάλυπτα οικόπεδα σε οικισμούς που έχουν προϋπάρξει του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, απαιτείται βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή του Δήμου ή Κοινότητας, ότι το οικόπεδο δεν μπορεί να κατατμηθεί. Σε αυτή την περίπτωση, ως ΣΔ λαμβάνεται αυτός που αντιστοιχεί στην συνολική επιφάνεια του οικοπέδου. Αν δεν προσκομιστεί η βεβαίωση αυτή, τότε ως ΣΔ λαμβάνεται αυτός που αντιστοιχεί στην ελάχιστη επιφάνεια του άρτιου οικοπέδου της περιοχής.

Διαβάστε επίσης:

Απαντήσεις για το «χαμένο» βίντεο για τα Τεμπη ζητάει η Νέα Αριστερά

ΠΑΜΕ: Παράσταση διαμαρτυρίας στο ΕΣΡ, για τη «συστηματική αποσιώπηση» συνδικαλιστικών ειδήσεων και εργατικών δυστυχημάτων από τα ΜΜΕ

ΣΥΡΙΖΑ: Σωρεία καταγγελιών για χρήση προσωπικών στοιχείων μελών που αποχώρησαν