Ελλάδα 2024: Real Estate σε κρίση ή επενδυτική αναγέννηση της κτηματαγοράς;

10:56 27/10/2024 - Πηγή: Emea.gr

Δεν έχουν περάσει 2 μήνες από τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ, όπου ανακοίνωσε σημαντικές αλλαγές στον τομέα των ακινήτων και της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο πρωθυπουργός παρουσίασε ένα σύνολο μέτρων που στοχεύουν στη ρύθμιση της αγοράς κατοικιών και τη στήριξη της κοινωνικής πολιτικής.

Από την ομιλία του πρωθυπουργού η είδηση που κυριάρχησε ήταν η απόφαση για άμεση απαγόρευση της δημιουργίας νέων Airbnb σε τρεις κεντρικές περιοχές της Αθήνας, για διάστημα

τουλάχιστον ενός έτους. Αυτή η κίνηση έρχεται ως απάντηση στις ανησυχίες για τη συνεχιζόμενη αύξηση των ενοικίων και την πίεση στην αγορά κατοικίας, ειδικά σε περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση.

Μια ακόμα σημαντική παρέμβαση αφορούσε τα κλειστά διαμερίσματα. Οι ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να νοικιάσουν τα κλειστά τους διαμερίσματα θα έχουν φοροαπαλλαγή για τρία χρόνια. Το ίδιο κίνητρο δίνεται και σε όσους μετατρέψουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τους σε μακροχρόνιες.

Οι ανακοινώσεις του Κ. Μητσοτάκη βρίσκουν ευήκοα ώτα στους εκατοντάδες χιλιάδες νέους -και όχι μόνο- που βλέπουν το όνειρο του δικού τους «κεραμιδιού» να εξαφανίζεται από μπροστά τους. Ποια είναι όμως τα προβλήματα της ελληνικής κτηματαγοράς που κρατούν διαμερίσματα κλειστά και την ίδια ώρα εκτοξεύουν τις τιμές αγοράς, αλλά και του ενοικίου σε δυσθεώρητα ύψη; 

Τα προβλήματα αυτά συνδέονται με οικονομικούς, θεσμικούς, κοινωνικούς και τεχνικούς παράγοντες και επηρεάζουν τη ζήτηση και την προσφορά ακινήτων σε όλη τη χώρα. 

Τα σημαντικότερα προβλήματα που παρατηρούνται στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Οικονομική κρίση 

Η μακροχρόνια οικονομική κρίση που έπληξε την Ελλάδα, ειδικά μετά το 2010, είχε καταστροφικές συνέπειες στην αγορά ακινήτων. Οι τιμές των ακινήτων κατέρρευσαν, ενώ η ζήτηση μειώθηκε δραστικά λόγω της μείωσης των εισοδημάτων των πολιτών και της περιορισμένης πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Από το 2017-18 όμως άρχισαν να παίρνουν την «ανηφόρα» πάλι, με ταχύτητα ανόδου πολλαπλάσια από την ταχύτητα πτώσης του 2010. Αποτέλεσμα; Όπως θα δούμε και παρακάτω, τιμές που όχι μόνο ξεφεύγουν από το budget του μέσου ελληνικού νοικοκυριού, αλλά αγγίζουν και το «ταβάνι» ακριβών περιοχών. 

Φορολογία και πολιτικές παρεμβάσεις

Ο ΕΝΦΙΑ, ο «μνημονιακός» αυτός φόρος που μπήκε στη ζωή μας για «λίγο» αλλά έμεινε, η φορολογία εισοδήματος από ενοίκια και οι υψηλοί φόροι μεταβίβασης περιουσίας δημιουργούν αποτρεπτικές συνθήκες για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Αν και από το 2019, έχει αρχίσει η φορολογική υποχώρηση, με σαφής μειώσεις σε όλη την φορολογική κλίμακα, εντούτοις, οι «δεύτερες σκέψεις» παραμένουν.

Γραφειοκρατία και χωροταξικός σχεδιασμός

Η έκδοση αδειών, η μεταβίβαση ακινήτων και η τακτοποίηση πολεοδομικών ζητημάτων είναι χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες. Επιπλέον, η έλλειψη ενός σαφούς και ολοκληρωμένου χωροταξικού σχεδιασμού (ας ελπίσουμε να αλλάξει αυτό με την έλευση του κτηματολογίου) δημιουργεί ασάφειες και προβλήματα σχετικά με την εκμετάλλευση της γης. Σε αυτό το σημείο μην ξεχνάμε και το νέο ΝΟΚ και τις δυσθυμίες που έχει δημιουργήσει, όπως θα δούμε και παρακάτω.  

Τραπεζική χρηματοδότηση – Δάνεια

Ένα ακόμα σημαντικό πρόβλημα αφορά την περιορισμένη πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση. Παρά τη σταδιακή ανάκαμψη των τραπεζών μετά την κρίση, οι προϋποθέσεις για την παροχή στεγαστικών δανείων παραμένουν αυστηρές. Οι τράπεζες απαιτούν υψηλά ίδια κεφάλαια και εγγυήσεις, γεγονός που αποτρέπει πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές από το να προχωρήσουν σε αγορές ακινήτων. Επιπλέον, πολλά δάνεια των προηγούμενων δεκαετιών έχουν μείνει «κόκκινα», οδηγώντας σε κατασχέσεις και σε πλειστηριασμούς, γεγονός που αποσταθεροποιεί την αγορά.

AirBnB

Η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως το AirBnB, έχει οδηγήσει σε αυξήσεις τιμών στα ενοίκια, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Εξ ’ου και η παρέμβαση Μητσοτάκη στη ΔΕΘ. 

Τα ενοίκια είναι πλέον τόσο υψηλά που σε λίγο δεν θα μπορούν να πληρωθούν από τους μισθωτές τόνισε ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής. O αντιπρόεδρος της STAMA Greece, κ. Κωνσταντίνος Κιάμος έδωσε μια ανάγλυφη εικόνα του μεγέθους της αγοράς της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τονίζοντας ότι αυτή στιγμή υπάρχουν 120.000 ενεργα καταλύματα στη χώρα, από τα οποία το 10% είναι στην Αθήνα και αποτελεί το 1% του στεγαστικού αποθέματος.

Η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, εν έτει 2024, όπως ανέφερε ο κ. Κιάμος, συγκεντρώνει 5 δισ. ευρώ κύκλο εργασιών και από αυτά το 1 δισ. ευρώ καταλήγει σε φορολογικά έσοδα, καθώς πλέον διαπιστώνεται πολύ μεγάλη φορολογική συμμόρφωση. Εξάλλου, πάνω από 40.000 θέσεις εργασίας σχετίζονται άμεσα με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ ακόμα μεγαλύτερη είναι η έμμεση δραστηριότητα στις γειτονιές, με την παράλληλη κατανάλωση στα καφέ, στους φούρνους, στα σούπερ μάρκετ, στα εστιατόρια και γενικά στα μικρά καταστήματα.

Από τη δική του πλευρά, ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, εκτίμησε ότι η αγορά των ακινήτων βρίσκεται σε μια άνοδο για έβδομη χρονιά, σε μονοψήφιο, μεν, ακόμα νούμερο, αλλά εν γένει υπάρχει μια αυξανόμενη ζήτηση. Κατά τον ίδιο, καταγράφεται μια «ομιχλώδης» κατάσταση για να μειωθεί η στεγαστική κρίση και οι τρεις άξονες που κινήθηκε η κυβέρνηση δίνουν ανάμικτη εικόνα. Τα προγράμματα «Σπίτι μου» είναι σε θετική κατεύθυνση, αλλά δημιουργούν πρόβλημα σε ό,τι αφορά τη ζήτηση.

Πρόσθεσε, δε, ότι οι μεσίτες προσπαθούν να λειτουργούν σε μια μορφή εκλογίκευσης της αγοράς, αλλά πλέον αυτή ακολουθεί τους δικούς της ρυθμούς, καθώς υπάρχουν ακόμα και υψηλά τιμήματα που πληρώνονται. Για τον κ. Ποταμιάνο, το σοβαρό ζήτημα πλέον εντοπίζεται στις μισθώσεις, καθώς τα υψηλά ενοίκια δεν θα μπορούν να πληρώνονται από τους μισθωτές σε λίγο καιρό και αυτό είναι κάτι το οποίο θα πρέπει να το δει η πολιτεία.

«Σπίτι μου 2»

Χρηματοδοτικό πακέτο 2 δισ. ευρώ ρίχνει στην αγορά ακινήτων η Κυβέρνηση μέσα από το νέο πρόγραμμα αγοράς 20.000 σπιτιών με επιδοτούμενα επιτόκια κατά  50% και 75% για τους υποψήφιους αγοραστές. 

Ο στόχος είναι διττός: Από τη μια να αυξηθεί το οικιστικό απόθεμα από υφιστάμενα ακίνητα  που θα διατεθούν στην αγορά μέσω χαμηλότοκων δανείων και από την άλλη να συγκρατηθεί η αύξηση των τιμών τόσο στα ενοίκια, όσο και στην αγορά καινούργιων σπιτιών. Το νέο πρόγραμμα θα ξεκινήσει  αρχές Ιανουαρίου και θα ωφεληθούν περί τους 20.000 πολίτες για την αγορά σπιτιού με επιδοτούμενο στεγαστικό δάνειο. Το 50% του δανείου για όσους έχουν έως 2 παιδιά θα είναι άτοκο και θα χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης. Το υπόλοιπο 50% του ποσού θα προέρχεται από χαμηλότοκο τραπεζικό δάνειο. Το μεσοσταθμικό επιτόκιο θα είναι γύρω στο 2,25%. Για τους τρίτεκνους και τους πολύτεκνους το 75% του δανείου θα είναι άτοκο και το 25% έντοκο, με το επιτόκιο να διαμορφώνεται γύρω στο 1,12%. Το νέο πρόγραμμα απευθύνεται σε νέους και ζευγάρια από  25 έως 50 ετών που δεν διαθέτουν ιδιόκτητη πρώτη κατοικία. Η αξία των προς αγορά ακινήτων δεν πρέπει να ξεπερνά τα 250.000 ευρώ και το εμβαδόν τα 150 τ.μ.

Τι συζητάει η αγορά

Στο δύσθυμο αυτό πλαίσιο λοιπόν, με τις αντοχές της κτηματαγοράς να αγγίζουν σε κάθε «συμβόλαιο» το «κόκκινο» και με τους πολίτες, ιδίως των μεγάλων αστικών κέντρων, να πέφτουν σε «τοίχο» όταν επιχειρούν να ενοικιάσουν ένα διαμέρισμα, πραγματοποιήθηκε στις 21 και 22 Οκτωβρίου, στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών, η 25η Prodexpo, με τη συμμετοχή δεκάδων υψηλόβαθμων παραγόντων της αγοράς ακινήτων, τόσο του δημοσίου, όσο και του ιδιωτικού τομέα.

Ιδρύονται holding εταιρείες για την πιο γρήγορη αξιοποίηση έως και 1.000 ακινήτων του Δημοσίου

Ο κ. Κωστής Χατζηδάκης έκανε ιδιαίτερη μνεία στις σύγχρονες επενδυτικές πρωτοβουλίες του ιδιωτικού τομέα, οι οποίες έχουν σημειώσει πιο γρήγορη πρόοδο συγκριτικά με του Δημοσίου, τα τελευταία χρόνια.  Ωστόσο, αυτό αναμένεται να αλλάξει, καθώς γίνονται πλέον συντονισμένες ενέργειες για πιο σύντομη αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου, όπως η σύσταση εταιρειών Ηolding για την πιο ομαδοποιημένη εκμετάλλευση τουλάχιστον 1.000 από τα 36.000 ακίνητα του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ). Στη συνέχεια ο Υπουργός αναφέρθηκε στα έργα real estate που «τρέχουν» στην παρούσα φάση φορείς όπως η ΕΤΑΔ και το Υπερταμείο όπως οι διαγωνισμοί για τα 22 περιφερειακά αεροδρόμια, η ανάπλαση της ΔΕΘ, η μετατροπή του Στρατοπέδου Γκόνου στη Θεσσαλονίκη σε επιχειρηματικό πάρκο, το τελικό στάδιο συμβασιοποίησης 10 έργων, με πρώτα τα ξενοδοχεία Ξενία, την αξιοποίηση του Αχιλλείου στην Κέρκυρα, τα Σπήλαια του Διρού, την ανάδειξη του σταδίου Tae Kwon Do στη Νότια Αθήνα ως σημαντικού συνεδριακού κέντρου, αλλά και την περαιτέρω ανάπτυξη της Ακτής Βουλιαγμένης και του Χιονοδρομικού Κέντρου του Παρνασσού. 

Αλλαγή του προφίλ των ανθρώπων που ψάχνουν σπίτι

 «Είναι αρκετά τα άδεια σπίτια που δεν χρησιμοποιούνται. Σε καθαρούς όρους αγοράς το ζήτημα της κοινωνικής στέγης είναι και λίγο περιθωριακό», ανέφερε χαρακτηριστικά η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Σοφία Ζαχαράκη, η οποία φέρνοντας σαν παράδειγμα την αλλαγή του προφίλ όσων ψάχνουν σπίτι, ανέφερε σχετικά τους φοιτητές ( θέμα που έχουμε αναδείξει εκτενώς στο BusinessVoice Week) υποστηρίζοντας πως «παρόλο που έχει δοθεί αυξημένη επιχορήγηση, δεν θέλουν να συγκατοικήσουν τα παιδιά. Στα Ιωάννινα, τα Τρίκαλα, την Κομοτηνή, υπάρχει η τάση να βρουν σπίτια μόνα τους». 

Η υπουργός προανήγγειλε και τη δεύτερη φάση παρεμβάσεων της στεγαστικής πολιτικής της κυβέρνησης. «Ξεκινούν τα επιδοτούμενα δάνεια και για «νέους» μέχρι 50 ετών. Αυτό θα μας δώσει μια νέα σειρά έξυπνων λύσεων και μια ανακατεύθυνση. Να πάμε στην προσιτή κατοικία, να δούμε και τις γειτονιές».

«Τα χρήματα για κατοικία, ειδικά στην Αθήνα, έχουν ξεφύγει πάνω από το όριο που μπορεί κάποιος να πληρώσει»

Σε μια περίοδο έντονων προκλήσεων για την αγορά ακινήτων, η σημασία του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, αλλά και του κόστους στις οικιστικές αναπτύξεις είναι σημαντικό και για αυτό, ο κ. Τάσος Γεωργαντζής Managing Director, Urban Soul Project διατύπωσε ότι το Luxury κομμάτι των οικιών έχει αναδειχθεί πολύ επιτυχημένα στην Ελλάδα και πλέον ίσως θα πρέπει να γίνει κάτι στο κομμάτι της προσιτής κατοικίας, καθώς υπάρχει κόσμος που δεν πρόλαβε να αγοράσει και οι τιμές έχουν ξεφύγει, ειδικά στην Αθήνα, πολύ πάνω από το όριο που μπορεί ο Έλληνας σήμερα να πληρώσει. Ως εκ τούτου, υπάρχει ανάγκη για πιο προσιτή κατοικία και από τους αρχιτέκτονες και τους developers.

Σε ιστορικό χαμηλό η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα – Γιατί δεν αγοράζουν ακίνητα οι Έλληνες

Η τοποθέτηση του έμπειρου στελέχους έδωσε την πάσα στην κα Βασιλική Βλαχοστεργίου, Deputy Head of Real Estate Analysis Section στην Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία ανέφερε ότι το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης έχει μειωθεί σημαντικά και βρίσκεται πλέον στο 69,6% στη χώρας μας, βάσει των στοιχείων της Eurostat, ενώ για την Αθήνα, συγκεκριμένα, το ποσοστό αυτό έχει μειωθεί στο 64%. Τα βασικά προβλήματα που οδηγούν σε αυτή τη μείωση πηγάζουν από το γεγονός ότι οι αξίες των οικιστικών ακινήτων αυξάνονται με διψήφια ποσοστά τη τελευταία διετία, ενώ από το 2017, που ήταν το χαμηλότερο σημείο για την αξία των ακινήτων έως το β΄ τρίμηνο του τρέχοντος έτους η αύξηση της αξίας των ακινήτων στην Αθήνα ανέρχεται στο 90%. Σε σχέση με την καλύτερη χρονιά που ήταν το 2008 η αύξηση (μέχρι σήμερα) κινείται στο 4%. Επιπλέον, το απόθεμα των ακινήτων προς πώληση είναι ποιοτικά υποδεέστερο καθώς είναι «γερασμένο» ξεπερνώντας τα 40 έτη.

Προβληματικό, επίσης, είναι και το γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα έχει μειωθεί κατά 20% σε σχέση με το 2008, ενώ δεν εκδίδονται πλέον νέες οικοδομικές άδειες με αποτέλεσμα να υπάρχει έλλειμμα νέων ακινήτων. Η κ. Βλαχοστεργίου τόνισε ότι οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως και το 2024 είναι αθροιστικά οι ίδιες στο σύνολο με αυτές που εκδόθηκαν το 2005.

Σχετικά με τη νοοτροπία για την ιδιοκατοίκηση πρόσθεσε ότι αυτή δεν μπορεί να αλλάξει και η ενοικίαση αποτελεί μία προσωρινή λύση, ενώ για την Αθήνα ανέφερε ότι «χωράει» πια τον μισό πληθυσμό στην Ελλάδα, καθώς υπάρχει σημαντική επιβάρυνση από την άνοδο του τουρισμού.

Το «αγκάθι» του ΝΟΚ

Τι συμβαίνει με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό; Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς κυριαρχεί η αβεβαιότητα ως ο χειρότερος σύμβουλος. Έχει δημιουργηθεί μεγάλη αναταραχή και αναβρασμός για έναν νόμο που ψηφίστηκε το 2012. «Πήρε 12 χρόνια για να συνειδητοποιήσουμε ότι υπάρχει θέμα», υποστηρίζουν οι ίδιοι παράγοντες με την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας να κρίνει αν είναι συνταγματικές οι διατάξεις, για τα μπόνους του ΝΟΚ.

Συνδρομή του κράτους

Στην ανάγκη να επιδοτηθεί άμεσα ή έμμεσα η κοινωνική κατοικία από την Πολιτεία στάθηκε ο κ. Νίκος Δήμτσας, αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Dimand. «Η Ελλάδα είναι η χώρα με την μεγαλύτερη επιβάρυνση των νοικοκυριών στο κόστος στέγασης. Χρειάζεται η συνδρομή του κράτους» είπε το έμπειρο στέλεχος. 

Οι επιπτώσεις του πληθωρισμού

Η ελληνική οικονομία αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις, όπως η αύξηση τιμών και οι επιπτώσεις πληθωρισμού. Επίσης η χρήση της τεχνολογίας και των ψηφιακών εργαλείων παρακολούθησης των έργων σε πραγματικό χρόνο μπορεί να οδηγήσει σε μείωση κόστους κατά 10-15%.

Ψηφιακά δεδομένα και αντικειμενικές αξίες 

Στις νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων αναφέρθηκε ο ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty Solutions, κ. Αντώνης Μαρκόπουλος.

Σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο η τεχνολογία και  τα δεδομένα θα βοηθήσουν, ώστε να υπάρξει μία αποτελεσματική διαχείριση χαρτοφυλακίου ακινήτων. Σχετικά με τα ακίνητα των θεσμικών, τόνισε ότι οι τράπεζες έχουν σταματήσει τους πλειστηριασμούς και διαθέτουν 15.000 ακίνητα, ενώ το portfolio των servicers θα αυξηθεί σημαντικά καθώς προσθέτουν κάθε χρόνο από 5.000 έως 6.000 οριζόντιες ιδιοκτησίες ετησίως.

Ένα πρόβλημα στο οποίο αναφέρθηκε στη συνέχεια της παρουσίασης ήταν οι αντικειμενικές αξίες καθώς απέχουν από τις εμπορικές και πλέον η κυβέρνηση θα έχει στα χέρια της τα δεδομένα για να προχωρήσει στις απαραίτητες αλλαγές. 

Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται, τα στεγαστικά δάνεια μειώνονται

Για το θέμα των τιμών κτήσης ακινήτου, ενδεχομένως να μην έχουμε να πούμε και πολλά, καθώς η βάση της κτηματαγοράς ήταν «πληγωμένη» από την οικονομική κρίση. Η επιστροφή της όμως σε μια σχετική «κανονικότητα» δεν έγινε με ωριμότητα και επίγνωση της πρότερης κατάστασης, αλλά ανεξέλεγκτα και με γνώμονα, πιθανώς, το κέρδος! Στο σημείο αυτό, με την παρέμβαση του, ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, Co- Founder & CEO του Spitogatos Group,  τόνισε πως η κτηματαγορά συνεχίζει να ανεβαίνει. «Σύμφωνα με τα στοιχεία μας, το τρίτο τρίμηνο του έτους η αύξηση αγγίζει το 7%. Είναι ζήτημα προσφοράς και ζήτησης, από την στιγμή που υπάρχει αυξημένη ζήτηση, ανεβαίνουν οι τιμές». Όπως τόνισε, οι τάσεις του Spitogatos δεν δείχνουν ότι θα σταθεροποιηθούν οι τιμές το επόμενο διάστημα.

Η Νέα Εποχή στη Στέγαση: Η Gen Ζ Αλλάζει τα Δεδομένα στην Ευρώπη

Το τοπίο της στέγασης στην Ευρώπη αλλάζει δραματικά, καθώς οι οικονομικές προκλήσεις και οι μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των νέων οδηγούν σε μια νέα τάση: τη συγκατοίκηση. Η Gen Z αγκαλιάζει αυτή την προσέγγιση, αναζητώντας προσιτές και ευέλικτες λύσεις στέγασης σε ένα περιβάλλον που χαρακτηρίζεται από αυξανόμενα ενοίκια και περιορισμένη προσφορά κατοικιών.

Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, πάνω από τα δύο τρίτα των Ευρωπαίων ηλικίας 18-34 ετών ζουν ακόμα με τους γονείς τους, λόγω του υψηλού κόστους ζωής και της ανεπαρκούς προσφοράς προσιτών κατοικιών. Η συγκατοίκηση αναδεικνύεται ως μια βιώσιμη λύση, επιτρέποντας στους νέους να μοιράζονται τα έξοδα και να απολαμβάνουν μια καλύτερη ποιότητα ζωής σε μεγάλες πόλεις.