Τα 10 «κλειδιά» των ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων

06:51 15/1/2025 - Πηγή: Τα Νεα

Τη βεντάλια των δηλώσεων για μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myProperty, άνοιξε η ΑΑΔΕ εντάσσοντας στη λίστα και τις αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων για σύσταση ή τροποποίηση σύστασης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών. Το μέτρο που διευκολύνει τις συναλλαγές των φορολογουμένων αφορά ακίνητα σε περιοχές όπου ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας, δεν πραγματοποιείται μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος, δεν μεταβάλλονται τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά των συμβαλλομένων

στο οικόπεδο/αγροτεμάχιο και δεν προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου.

Μέσα στο επόμενο διάστημα θα ενταχθούν στην ψηφιακή πλατφόρμα myProperty και οι συστάσεις ή τροποποιήσεις οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, από τις οποίες προκύπτει φόρος. Μέχρι το τέλος του έτους, οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3% καθώς παραμένει στον πάγο ο ΦΠΑ 24% για τις νέες οικοδομές, αλλά και ο φόρος υπεραξίας 15% ο οποίος επιβαρύνει τους πωλητές ακινήτων. Οσοι σχεδιάζουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία απαλλάσσονται και από τον φόρο μεταβίβασης εφόσον η αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ για τον άγαμο και τις 250.000 ευρώ για τον έγγαμο.

Οδηγίες Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ:

Ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty υποβάλλονται αρχικές δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας, για:

Μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία (ΦΜΑ) Πλειστηριασμό Χρησικτησία Μεταβίβαση ποσοστών οικοπέδου λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος Πλασματική μεταβίβαση Εκτέλεση προσυμφώνου εντός διετίας Σύσταση ή τροποποίηση σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας με/χωρίς κτίσματα.

Αρμόδια υπηρεσία για την υποβολή της δήλωσης είναι οι ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ στη χωρική αρμοδιότητα των οποίων φορολογείται το εισόδημα του αγοραστή. Στην περίπτωση που ο αγοραστής/συμβαλλόμενος είναι κάτοικος εξωτερικού, αρμόδια υπηρεσία για την παραλαβή της δήλωσης είναι το ΚΕΦΟΚ Αττικής.

Ηλεκτρονικά υποβάλλονται μέσω της εφαρμογής myProperty οι αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτου εντός αντικειμενικού συστήματος.

Συμβαλλόμενοι σε κάθε δήλωση είναι ένας ή πολλοί πωλητής/ές κάθε ακινήτου και ένας αγοραστής.

Στη δήλωση η αναγραφή του ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) είναι υποχρεωτική, μόνο εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει κτηματογραφηθεί και διαθέτει ΚΑΕΚ προσωρινό ή οριστικό. Αλλως, η δήλωση θα μπορεί να υποβληθεί και χωρίς τη συμπλήρωση του πεδίου.

Σε περίπτωση μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου ακινήτου, επειδή υποβάλλονται ξεχωριστές δηλώσεις από κάθε αγοραστή, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται υπόψη η συμπλήρωση του αναλογικού τιμήματος σε κάθε δήλωση.

Σε περίπτωση μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου ακινήτου με απαλλαγή πρώτης κατοικίας επειδή υποβάλλονται ξεχωριστές δηλώσεις από κάθε αγοραστή, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται υπόψη η συμπλήρωση του αναλογικού τιμήματος σε κάθε δήλωση το οποίο επιδρά στην απαλλαγή πρώτης κατοικίας.

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου βαρύνει τον αγοραστή και καταβάλλεται μετά την υποβολή δήλωσης για σύνταξη συμβολαίου, εφάπαξ και χωρίς έκπτωση.

Μετά την τελευταία έγκριση/υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης στην πλατφόρμα myProperty, εκδίδεται από την εφαρμογή η Πράξη Προσδιορισμού του φόρου και η Ταυτότητα Οφειλής. Η καταβολή του ΦΜΑ γίνεται εντός τριών εργάσιμων ημερών μέσω web banking ή χρεωστικής κάρτας.

Για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας απαιτείται:

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών που συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ. χώρου κύριας χρήσης, προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Το ακίνητο να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.